O que é multifamily e por que deve crescer no Brasil?

Por Ricardo Laham, Sócio e CEO da Vila 11

Com forte presença nos Estados Unidos, os empreendimentos multifamily são uma tendência do mercado imobiliário brasileiro. O modelo tem chamado a atenção daqueles que passam a conhecer as vantagens de alugar um imóvel residencial sem as preocupações do processo tradicional. De acordo com a Statista, plataforma global de dados de negócios, somente nos Estados Unidos em 2021, o valor dos edifícios multifamily ultrapassou USD 111 bilhões.

O conceito envolve residências exclusivamente destinadas à locação, desde a fase do projeto à operação condominial. Os empreendimentos pertencem em geral a uma única empresa que administra e faz a gestão das locações dos apartamentos. Os moradores, por sua vez, são todos inquilinos, convivendo com isonomia, sem distinção.

Além disso, o segmento de multifamily é sustentado por três pilares fundamentais: live, work and play (morar, trabalhar e se divertir). A localização, portanto, é fator chave para o posicionamento dos empreendimentos. As pessoas buscam viver em locais com opções de mobilidade, infraestrutura de lazer, serviços, e o mais próximo possível do trabalho – em geral, onde muitos desejam morar, mas nem todos teriam condições de comprar um imóvel. Assim, a diferenciação dos empreendimentos está diretamente relacionada à experiência de quem mora, além da qualidade da arquitetura, ambientação, ou funcionalidade das plantas das unidades.

É fundamental entender o que atrai e retém inquilinos, sobretudo como tornar toda a jornada mais leve, o que chamamos aqui de “hassle-free”, ou seja, livre de aborrecimentos. Deste modo, os contratos são simples, assinados digitalmente, com análise de crédito ágil e sem necessidade de garantias. As regras básicas de convívio, uso e manutenção são acessíveis e os funcionários capacitados para informar de forma clara e com prontidão. A tecnologia se faz mais presente pelos aplicativos e ferramentas virtuais, sempre com foco na simplificação do dia a dia do usuário. Serviços podem ser oferecidos à parte ou inclusos no preço do pacote, que reúne aluguel, taxa condominial, IPTU e contas de consumo em cobrança unificada.

No multifamily, a empresa proprietária é responsável pela gestão patrimonial do empreendimento, que é um fator estratégico para percepção de valor dos moradores e sustentabilidade das locações. E esta profissionalização assegura o padrão de qualidade diferenciado das áreas privativas e compartilhadas. Ambientes comuns têm usos continuamente avaliados e eventualmente são atualizados, conforme necessidade das pessoas, sem depender de assembleias e votações. Aos moradores, cabe apenas o uso e manutenções adequadas nas unidades e conformidade na utilização das áreas comuns. Por isso, a experiência de morar é livre de preocupações com vícios ocultos de construção, problemas técnicos pré-existentes ou incertezas na relação com o proprietário locador.

Sobre a decisão de compra do imóvel, o multifamily traz uma alternativa para as pessoas em diferentes momentos de vida e nas transições que são cada vez mais frequentes na rotina moderna. Também oferece a segurança que só uma empresa pode dar pelo cumprimento de contratos, permitindo que as pessoas se sintam em casa enquanto uma localização fizer sentido – e quando não fizer mais, tenham flexibilidade para mudar sem ter que lidar com vínculos definitivos, imobilização financeira ou endividamento. Em resumo, não é excludente, mas uma solução confortável para morar até que a decisão pela compra seja mais segura.

Em grandes metrópoles globais, onde o mercado de multifamily é mais avançado, a moradia por aluguel é mais representativa do que a propriedade. Na região metropolitana de São Paulo, 28% dos moradores pagam aluguel, segundo o Censo QuintoAndar de Moradia, realizado em parceria com o Datafolha em 2021 – dado que mostra o potencial desse mercado. Por isso, neste cenário, o multifamily se apresenta como solução interessante, livre das dores comuns de alugar e dos aborrecimentos de ser dono.

Acredito, portanto, que esta nova oferta de moradia encontra as tendências de consumo contemporâneas e o estilo de vida nas grandes cidades, trazendo oportunidades para se viver bem nas melhores localizações onde é cada vez mais difícil comprar um imóvel.

Investigação de histórico imobiliário requer análise de contratos sem registro e fatos possessórios

Por Rafael Berzotti, advogado especialista em direito empresarial da Andersen Ballão Advocacia

A compra de imóveis de grande valor ou o seu uso como garantia de dívidas exigem uma análise profunda da documentação dos imóveis para a segurança jurídica dos negócios. Essa investigação é ainda mais necessária se tivermos em conta o teor da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece o cabimento de embargos de terceiro com fundamento em posse advinda de compromisso não registrado de compra e venda de imóvel.

Em due diligences imobiliárias, os credores e compradores têm por costume analisar apenas as matrículas dos imóveis. No entanto, por vezes, isso não basta. Isso porque a admissão de embargos de terceiro com fundamento em posse advinda de contratos não registrados retira muito da segurança que se deveria esperar de um sistema imobiliário registral, isto é, das certidões de matrículas de imóveis.

Contratos não registrados, é claro, não aparecem nas certidões de matrícula. Daí por que, em certos negócios imobiliários, sobretudo naqueles de grande valor, faz-se necessária a busca de certidões de escrituras públicas em tabelionatos e de contratos particulares de compra e venda, que, algumas vezes – mas não necessariamente – são submetidos a cartórios de títulos e documentos.

A doutrina dos direitos reais discute com bastante vigor a natureza do sistema imobiliário no Brasil, definindo o alcance de conceitos como “título” e “modo” e discutindo se o sistema é estritamente registral, misto etc. Entretanto, não é necessário descer a esse tipo de minúcia para se concluir que a Súmula 84 do STJ onera compradores e credores com a investigação de contratos não registrados e posse, enfraquecendo, de certa maneira, a regra do artigo 1.245 do Código Civil, segundo a qual a propriedade de imóveis entre vivos se transfere somente com registro.

A desconstituição judicial de penhoras e outras faculdades de crédito sobre imóveis com base apenas na posse faz com que a certidão de matrícula seja apenas um dos elementos que devem ser consultados nas due diligences imobiliárias. Ainda que a certidão de matrícula esteja ‘limpa’, possíveis compradores dos imóveis e credores dos donos dos imóveis podem-se ver surpreendidos com ações judiciais de possuidores ou ‘sedizentes’ possuidores, a pedir a invalidade da compra ou de atos vinculados ao direito de crédito, como penhoras e arrestos. E se os advogados desses possíveis compradores e credores não prestarem atenção ao princípio da causalidade – segundo o qual o causador da ação judicial é quem sucumbe –, pode ser até mesmo que, nos embargos de terceiro, esses compradores e credores acabem condenados em sucumbência.

Até mesmo a investigação de fatos possessórios pode ser necessária. Entrevistas com vizinhos, buscas de informações sobre o recolhimento dos impostos de propriedade imobiliária (IPTU e ITR), checagem visual das confrontações, tudo isso pode reduzir os riscos dos negócios imobiliários.

Mas não só. As cláusulas de “declarações e garantias” também podem mitigar o problema. “Cláusulas por meio das quais vendedores e tomadores de crédito – aqueles que oferecem imóveis em garantia de obrigações de crédito – declarem, sob pena de multa compatível com a dimensão do contrato, que não transferiram a posse dos imóveis negociados a terceiros são, sem dúvida, instrumentos importantes para alinhar os incentivos (mal) colocados pela Súmula 84 do STJ.

Nesse caso, os riscos postos por essa Súmula para compradores e mutuantes se converteriam em risco de crédito, ou seja, bastaria ao comprador do imóvel ou ao fornecedor do crédito conhecerem a capacidade de o vendedor ou o tomador de crédito arcar com a multa, o que então reduziria a necessidade da investigação possessória. Se surgir a discussão possessória, o contrato se resolve por inadimplemento e o vendedor ou tomador do crédito ainda terão de ressarcir o comprador ou fornecedor do crédito pela inverdade da declaração prestada no contrato.

Iniciativas como a da Súmula 84 do STJ, que visam a proteger possuidores de boa-fé são, sim, bem-vindas. O problema da Súmula 84 do STJ é que, por enfraquecer o sistema de registros, parece incentivar justamente o contrário: possuidores que não estão de boa-fé podem vir a embargar negócios imobiliários. Um credor que queira penhorar um imóvel não tem como saber se um contrato particular não registrado de fato existiu ou não.

Do ponto de vista econômico, um sistema de registros destina-se a reduzir o número de diligências prévias às trocas de bens, isto é, reduzir os “custos de transação”. Quanto mais dificuldades recaiam sobre as trocas, menores as possibilidades de as pessoas expressarem as suas preferências nos mercados e, portanto, menos eficiência alocativa.

É, portanto, questionável o Projeto de Lei 1808/22, de iniciativa do deputado Rubens Pereira Júnior, do PT-MA, que busca colocar no Código de Processo Civil o teor da Súmula 84 do STJ, conferindo a essa Súmula força de lei. O ideal parece ser justamente o contrário: obrigar as pessoas a registrar os seus negócios imobiliários o quanto antes. Tudo deveria estar registrado. O melhor seria que as certidões de matrícula, sim, refletissem o senso comum das pessoas: as matrículas deveriam ser retratos fiéis da vida dos imóveis.

De olho no mercado de imóveis em 2023: dicas e tendências que devem guiar o setor

Por Eduarda Tolentino, Sócia e Presidente do Conselho da BRZ Empreendimentos

Nos últimos anos, o mercado em geral sentiu na pele diversas mudanças e precisou se transformar diante dos desafios. No setor de imóveis não foi diferente. Agora estamos a poucos passos de um cenário menos turbulento e mais previsível. O resultado? Boas expectativas.

Um levantamento realizado pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), mostrou que 62% dos empresários do setor acreditam que o mercado imobiliário em 2023 estará melhor do que nos últimos anos. Isso porque, ainda em 2022, 55% deles disseram que as vendas estiveram de acordo ou acima das metas previstas no início do ano.

Outro levantamento, também englobado no material “Tendências para o Mercado Imobiliário”, ouviu as percepções dos consumidores a respeito da intenção de compra de imóveis e da relação das pessoas com o imóvel. Foram 850 entrevistados de todas as regiões do país. A pesquisa apontou que 85% dos consumidores que adquiriram imóveis nos últimos 12 meses compraram unidades residenciais (69% para moradia e 16% para segunda residência ou imóvel de lazer). Ainda, 78% deles afirmaram que a residência é o local onde mais gostam de estar.

Não é à toa que estudiosos do ramo imobiliário voltam os olhares à intenção de clientes mais seguros e propensos à tomada de decisão para a compra. Essa tendência acontece no segmento econômico por conta da retomada mais forte dos programas habitacionais, que favorece rendas mais baixas. Por isso, vale a pena estar a par de dicas especiais e das estimativas em cena para se alinhar às novas demandas.

Desafios para imobiliárias, incorporadoras e corretores 

Com números e análises em mãos, os profissionais da área precisam se atentar a todos os detalhes para corresponder às expectativas de possível alta do segmento. Diante disso, trabalhar a perspectiva financeira é essencial. Para estabelecer uma estratégia de produtividade, por exemplo, a boa pedida é melhorar a estrutura de gastos, reduzindo custos e despesas diretos e indiretos. Já às táticas de crescimento podem envolver: aumento da receita operacional líquida com lucratividade; incremento da geração de caixa operacional; e novas fontes de receita.

Em contrapartida, o cliente também deve ter suas expectativas supridas no processo. Ou seja: ser preparado para a compra com a gestão e acompanhamento dos indicadores de rating e score dele, aumentando assim, em até 90% as chances de aprovação habitacional, com a consequente satisfação na compra; preços competitivos; baixo custo total; e alta qualidade. Assim, é essencial que imobiliárias, incorporadoras e corretores conheçam o público-alvo para saberem quais tipos de imóveis devem ofertar.

Impulsionando o setor na prática 

A capacidade de direcionar exatamente aquilo que o cliente busca resulta em estar sempre um passo à frente das demais companhias. Mas, para isso, há detalhes na cultura organizacional que fazem toda a diferença.

Assim, reflita: antes de pensar em receitas e despesas, captação de imóveis e demais empreendimentos, retenção de clientes e estratégias de marketing, o que possibilita que qualquer empresa siga crescendo? Se respondeu pessoas, acertou na mosca. Portanto, investir em capital humano é essencial. Algumas dicas a serem colocadas em práticas são: identificar, recrutar e reter talentos qualificados; treinar a força de trabalho; manter as melhores pessoas; promover integração funcional; desenvolver a liderança; e estabelecer plano de reconhecimento.

Outro ponto crucial que não deve mais ser negligenciado, principalmente porque já vivemos a era da aceleração digital e da inovação, é o capital da informação. Afinal, a velocidade na apuração e no levantamento de dados é um diferencial estratégico para qualquer empreendimento. Então, aposte em: promover integração da informação; desenvolver ferramentas de tecnologia para a melhora da eficiência operacional; desenvolver projetos de análise de dados; e implementar ferramenta para facilitar a identificação de terrenos e análises da viabilidade desses espaços.

Por fim, mas não menos importante, deve-se pensar sempre no capital organizacional. Isto é: formatar plano de remuneração para a diretoria; estabelecer plano de meritocracia/remuneração variável alinhada a planejamento estratégico; e fomentar programas que reforcem a cultura da empresa.

Fato é: com um novo ano à frente, ganhamos também novo fôlego para estudar, planejar, ponderar e colocar em prática ações que visam sempre ao crescimento do negócio e à realização do grande sonho da maioria: a conquista da casa própria!

O impacto das emissões de carbono na construção civil

Por Jean Ferrari, CEO da FastBuilt

O fenômeno de liberação de gases que causam o efeito estufa no planeta é natural e esperado, já que esses gases são produzidos também por animais e plantas. O problema é o aumento exacerbado do volume de emissões, provocado pela interferência do ser humano no meio ambiente. Portanto, o aumento da temperatura da Terra tem se tornado preocupante.

Na construção civil, essas ações acontecem, principalmente, em dois momentos: na edificação de um empreendimento e ao longo dos anos de uso. O momento em que se inicia a construção de um prédio ou uma casa é quando acontece a maior parte da emissão.

A origem dos componentes de uma obra é um dos pontos críticos quando se considera pegadas de carbono. A indústria do aço, por exemplo, produz mais de 30% das emissões, ao longo que o cimento gera 20% das emissões totais.

O próprio processo construtivo, especialmente o mais tradicional, tem um impacto muito grande na natureza. Há alterações no solo, geração de grande quantidade de resíduos e o transporte de materiais ao canteiro, além do uso de equipamentos emissores de poluentes.

Cenário global

A previsão para este ano é de emissão de cerca de 36,6 bilhões de toneladas de dióxido de carbono (CO2) pelos países, devido à queima de carvão, gás natural e petróleo para geração de energia, conforme dados do Global Carbon Project. O valor é 1% maior do que o que o mundo emitiu em 2021.

Porém, a quantidade anual de CO2 liberada pelo desmatamento e mudanças no uso da terra dá sinais de ter diminuído nas últimas duas décadas, para cerca de 4 bilhões de toneladas em 2022. Contudo as emissões totais de carbono pela humanidade permanecem praticamente estáveis desde 2015.

Pesquisadores explicam que a expansão ou recuperação de florestas em algumas regiões ao redor do globo ajudam a compensar uma fração das emissões produzidas pelo desmatamento, que permanece alto em alguns países como o Brasil, Indonésia e Congo.

Como diminuir os impactos

A tecnologia na construção civil fornece maneiras de evoluir os processos, tornando-os mais eficientes e melhores para a sociedade. Atualmente diversos sistemas de reutilização de água e materiais, por exemplo, já estão disponíveis e são introduzidos em muitos canteiros de obras.

Algumas formas de garantir a diminuição destes impactos incluem o investimento em energia renovável, como placas de energia solar, por exemplo. Também é necessário contar com um plano consistente de produção sustentável e pensar na possibilidade de criação de veículos de carga elétricos.

De qualquer forma, é preciso pensar em estratégias ainda na etapa de idealização das obras, já adicionando soluções de projeto mais sustentáveis. É necessário, portanto, a escolha de materiais com menor impacto ambiental ao longo de seu ciclo de vida, ou que possibilitem a reutilização ou reciclagem dos resíduos nas obras.

Outras opções interessantes são priorizar fornecedores das proximidades do local da obra, utilizar sistemas construtivos industrializados, buscar certificações ambientais e instalar mecanismos para compensação das emissões. 

Isso pode se dar, por exemplo, por meio do emprego de fontes de energias renováveis ou pelo estímulo à fixação do CO₂ via plantio de vegetação nativa.

Contexto da sustentabilidade no Brasil

Em 2021 o Brasil se comprometeu a colaborar com uma meta mundial de redução de 30% nas emissões de gás metano até 2030. Porém o cenário atual é de uma possível alta de 7% nas emissões deste gás, a segunda substância que mais contribui com o aquecimento do planeta e é proveniente, principalmente, da agropecuária.

Os dados são de uma análise divulgada pelo Observatório do Clima utilizando informações do Sistema de Estimativas de Emissões de Gases de Efeito Estufa (Seeg). Uma série de medidas já disponíveis no país, se adotadas hoje, amplamente, levariam a uma redução de 36% dos danos.

Consequências da PEC Fura Teto

Por João Teodoro da Silva, presidente do Sistema Cofeci Creci

Apresentada ainda em 2016, no segundo mandato de Dilma Rousseff, mas que só tramitou em 2018, já no governo Temer, a PEC (Proposta de Emenda Constitucional) nº 287/2016 revolucionaria a Previdência brasileira. De uma só penada, propunha unificar todos os subsistemas previdenciários do país: trabalhadores privados e servidores públicos dos três níveis de governo — União, estados, Distrito Federal e municípios, inclusive políticos, exceto os militares. O teto máximo para aposentadoria seria único, de R＄5.531,31. Faltou apoio político!

A reforma para valer acabou acontecendo no governo Bolsonaro. Sob os auspícios do ministro Paulo Guedes, a nova PEC nº 06 foi aprovada pelo Congresso Nacional no final de 2019. Convertida em nossa 103ª Emenda Constitucional, a Reforma da Previdência foi promulgada no dia 19 de novembro de 2019. O teto comum para se aposentar ficou em R＄ 5.839,45. A tentativa inicial de economizar cerca de R＄ 1,3 trilhão acabou frustrada. Todavia restou garantida uma economia de R＄ 786,4 bilhões. Quase R＄ 800 bi, em 10 (dez) anos. Nada mal!

Muito bem! A eleição presidencial de 2022 acabou, e o governo vai mudar de mãos. Nada amigável, sob os efeitos maléficos da pandemia – que volta a assombrar — e da inimaginável e nefasta guerra entre Rússia e Ucrânia – que afeta todo o mundo – a taxa Selic já atinge o patamar 13,75%. A economia brasileira, entretanto, vai bem. A inflação continua sob controle, ainda que graças à independência do Banco Central. Contudo já enfrentamos juros altos, dólar subindo e bolsa caindo. Infelizmente, a iminente mudança de governo não nos anima!

A primeira reação do mercado se esboça contra a composição da equipe de transição. Não só pela quantidade de integrantes, mas pelas personalidades que a compõem. Uma revisita ao passado recente identifica várias delas maculadas pelo mensalão e ou petrolão. Ademais, no grupo, o que mais se denota é indefinição, desorganização e ineficiência. A proposta do novo governo para atrair investidores privados é, no mínimo, inconsequente. Ele propõe gastar 40% das receitas da União em investimentos públicos. Todos sabemos no que isso vai desaguar!

O Presidente eleito afirma que, “se a bolsa cair e o dólar subir, paciência! Cumprir a meta de inflação, sim, mas temos de ter meta de crescimento”. Ora, como crescer com juros altos e bolsa em queda? A redução dos juros esperada para meados do próximo ano, já não existe. Novos contratos financeiros estão sendo firmados a 14%, acima da Selic. O capital deixará de ser aplicado na economia real e irá para os títulos públicos. A política fiscal no Brasil ainda é frágil. Melhorá-la depende da Reforma Tributária. Mas isso é tema completamente esquecido!

O futuro Presidente fala muito em política social. Economistas afirmam que o social depende de política fiscal. Não há se falar em benefícios sociais se as contas públicas não estiverem ajustadas. Mas essa parece não ser a preocupação. O novo time quer despesas liberadas. Nada de teto, nem regras fiscais. A dívida pública subirá estratosfericamente! A PEC fura-teto, já tramitando, além da perenidade, propõe exceder o teto de gastos em R＄ 800 bilhões só nos próximos quatro anos. Mais do que a Reforma da Previdência economizará em dez anos.

Os prós e os contras do mercado de imóveis problemáticos

Por Daniel Gava, CEO e fundador da Rooftop, plataforma de investimentos imobiliários em imóveis em situações especiais

O mercado de retomados e estressados, comumente encontrados em carteiras de instituições financeiras, leilões judiciais e extrajudiciais traz inúmeras oportunidades para o setor imobiliário, em especial, para aqueles que investem e adquirem esses bens. Somente no primeiro semestre deste ano, nós analisamos mais de 2 mil oportunidades, com uso de ferramentas de gestão automatizada de processos e softwares. É um excelente ramo de negócio, mas é preciso ter muito cuidado na hora de adquirir o imóvel, pois não é só vencer a disputa, pagar e levar, existe uma trajetória importante a ser superada, principalmente, quando o assunto envolve o risco jurídico e regularização imobiliária, dois pontos sonegados pelas ofertas disponibilizadas na internet.

Há casos que são rápidos, mas outros podem levar anos. Não existe qualquer padrão. Por mais que você faça uma análise jurídica, não tem como prever quais elementos vão acelerar ou desacelerar o prazo desse processo. Posso elencar vários pontos de atenção na compra de um imóvel dessa natureza. É preciso saber, por exemplo, se você está adquirindo o Direito ou a Propriedade? Se ela está ocupada ou desocupada? E se o imóvel leiloado estiver alugado? No caso de estar com algum ocupante, qual o interesse dele em deixar o local? Tem algum tipo de gravame? O imóvel está alienado ou hipotecado? Qual é a situação do IPTU e também do condomínio, no caso de apartamentos, tem débitos pendentes? Para quem fica esse débito? E se tiver débitos trabalhistas, quem recebe primeiro? O arrematante pode arcar com algum valor fora o lance? A construção está averbada na matrícula?

Outro ponto a ser bem observado é o aumento do número de sites de leilões falsos. Em um dos casos mais recentes foi descoberto um endereço eletrônico não habilitado pelo Poder Judiciário Estadual, que chega até mesmo a usar logomarca do Tribunal de Justiça e banners indicando tratar-se de ambiente seguro na internet. Mas, conforme o órgão, essa informação é falsa, mesmo constando referências ao processo judicial. Cuidado com preços muito abaixo do mercado, facilidade de pagamento e ofertas encantadoras. Essas são algumas das táticas usadas por golpistas para enganar potenciais compradores através de anúncios de leilões judiciais falsos.

Esse mercado está em alta porque a pandemia expôs as desigualdades e revelou as dificuldades de muitos brasileiros em manterem seus compromissos e consequentemente suas propriedades. Apesar de não existir uma entidade que consolide os dados estatísticos sobre leilões no Brasil, o Banco BTG Pactual reuniu informações públicas disponíveis sobre as unidades retomadas no País pelas instituições financeiras e revelou que só os valores desses patrimônios, conhecidos como BNDU (Bens Não de Uso Próprio), representaram R﹩ 18,8 bilhões em 2020, de acordo com os dados do Banco Central. Isso sem contar os enroscos envolvendo imóveis na justiça.

Além disso, com a baixa histórica na taxa Selic em 2020, as adaptações e os avanços tecnológicos cada vez mais acessíveis e baratos, mantém o setor super aquecido. De acordo com dados da Abecip – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança -, no primeiro semestre de 2021, foram financiados R﹩ 121,7 bilhões, crescimento de 73% se comparado ao mesmo período de 2020, com o financiamento de R﹩ 97 bilhões. A estimativa da Associação para este segundo semestre também é positiva, com o financiamento de outros R﹩ 98 bilhões, dentro do mercado imobiliário nacional.

Diante desse cenário crescente de financiamento, naturalmente os problemas envolvendo imóveis devem acompanhar o fluxo de alta. Muitas empresas têm investido para trazer opções vantajosas a quem investe ou até mesmo soluções alternativas para quem tem o seu imóvel em vias de processo de retomada e leilão. É o caso das proptechs, startups de tecnologia focadas no setor imobiliário, que têm impulsionado muitos negócios simplificando o processo de compra e venda de imóveis. Inclusive, já existem companhias com atuação no segmento de imóveis especiais, ou seja, que estão em processo judicial, extrajudicial, leilão ou pendente de regularização.

Proptech – empresas que usam tecnologia para atender às necessidades imobiliárias (mercados, processos, empréstimos, financiamento, análises, etc.) – viu uma onda de investimento e interesses na América Latina. Vemos isso principalmente como uma forma de aumentar a produtividade em uma área com altas ineficiências e burocracias. E a oportunidade parece grande: US﹩ 4,2 trilhões no PIB tem um viés urbano; com 500 milhões de pessoas, 65% das quais são da geração Y ou mais jovens (vs. 45% nos EUA e 40% na Europa) e aproximadamente 100 milhões dos quais vivem em grandes cidades (+3 milhões), onde a habitação representa uma parte desproporcional da renda familiar. Mais de US﹩ 2 bilhões já foi criado no espaço proptech LATAM, principalmente com foco em residencial;

Os dados são o principal campo de batalha no mercado de imóveis. Simplesmente não há dados públicos sobre o fechamento de transações na maioria dos mercados latinos. Possuir os dados, dimensionar os dados e trabalhar os dados serão, sem dúvida, a chave para a lucratividade e diferenciação a longo prazo. A combinação de equilibrar os fatores como: precificação correta, risco jurídico, liquidez e resiliência do ativo parecer ser a melhor proposta de valor em toda a cadeia, podendo reduzir as ineficiências por meio de dados.

Outro ponto importante é que se antes as oportunidades imobiliárias problemáticas eram dominadas por investidores, detentores de informações privilegiadas, posso dizer que o cenário mudou. Hoje, o principal perfil dos compradores desses ativos migrou para clientes finais, interessados em adquirir o imóvel para morar, seduzidos por preço inferior aos praticados no mercado tradicional, porém o que não sabem é que muitos deles compram esses imóveis sem saber metade dos problemas que vem pela frente, o que pode inviabilizar a aquisição ou no mínimo torná-la desprazerosa.

A tecnologia chegou à venda de imóveis retomados

Por Igor Freire, Chief Revenue Officer da Resale

O estoque de imóveis retomados pelos bancos no país oferece muitas oportunidades, tanto para o investidor como para quem quer comprar um imóvel com desconto.

É um mercado que oferece diversidade em opções. Atualmente são cerca de 50 mil unidades: a maioria com deságio que pode chegar a 70% do valor de avaliação.

E a compra pode ser tão simples quanto a de um imóvel padrão. Isso porque o estoque não é apenas composto por imóveis ocupados, que precisarão de medidas judiciais para que possam ser ocupados pelos novos compradores. Segundo levantamento realizado pela Resale em parceria com o BTG, 12,8% dos imóveis retomados disponíveis para venda no Brasil estão desocupados.

Alguns imóveis podem ainda ser adquiridos sem que para isso o comprador precise realizar lances em um leilão ou ler editais, modalidade conhecida como venda direta. É o que prevê o mecanismo de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97) após a unidade ter passado por dois certames obrigatórios.

Apesar das múltiplas oportunidades e modalidades de compra que oferece, o segmento de imóveis retomados, enquadrados como bens não de uso próprio (BNDUs) era inacessível para muitos clientes e investidores.

A proptech Resale, uma empresa focada em tecnologia, nasceu para mudar esse cenário e conectar pequenos investidores, e compradores de imóveis aos bancos e aos principais leiloeiros, organizando todo o estoque dos imóveis nomeados em apenas uma página.

Antes, para buscar um imóvel específico era necessário entrar no site de cada leiloeiro, um mercado extremamente fragmentado. Existem hoje no mercado leiloeiros regionais, que atuam em um determinado estado e os que atuam em todo o país. Muitas vezes, os bancos tinham de escolher de dois a três leiloeiros, entre 200 cadastrados, para realizarem seus anúncios.

Agora, tanto em nosso site quanto nos portais dos bancos e da União, todo o estoque de imóveis retomados fica disponível a um clique. Também é possível ter acesso a uma lista dos próximos leilões que serão realizados no país, viabilizada por meio de parcerias com leiloeiros. Os compradores e investidores podem ainda ser atendidos por corretores de imobiliárias, que têm acesso aos imóveis da plataforma e o assessoram na busca da unidade ideal para seus objetivos.

E nós vamos além de ser um consolidador dos players do setor, atuando efetivamente como intermediários.

Analisamos cada imóvel que entra em nossa base. Se acreditamos que não está em condições de uso, efetuamos pequenas melhorias e sugerimos ao banco mudanças na precificação. Somos especialistas em venda de imóveis, e dispensamos que a instituição financeira tenha essa estrutura. Basta que encaminhe o atendimento e as transações para nós.

Para o cliente, somos efetivamente responsáveis pela unidade desde a entrada da unidade em nossa base até a transferência da propriedade para o seu nome. A comodidade é enorme: a compra inteira pode ser feita digitalmente. Ele entra em nossa plataforma, assina a proposta, faz o upload da documentação e adquire a propriedade do seu interesse. A compra é confirmada em no máximo 48 horas.

Aos nossos leiloeiros parceiros, oferecemos melhorias nos processos de venda, organização e uma plataforma de centralização de negócios, além de digitalizar todo esse processo, tornando mais ágil e padronizado..

Por fim, proporcionamos uma grande vantagem aos corretores: ao invés de anunciarmos imóveis trazidos por ele para a base, damos a esse profissional milhares de casas, apartamentos, imóveis comerciais e até fazendas para venda, 24 horas por dia, sete dias por semana.

Em todos os processos nos preocupamos com o NPS e a experiência da transação, oferecendo satisfação aos usuários. 

Os resultados falam por si. Já realizamos pelo menos uma venda em 450 cidades do país, algumas delas com apenas mil habitantes. O resultado para 2021 já se mostra ainda mais promissor. No último mês de julho o volume de vendas já ultrapassou todo o resultado de 2020 e a expectativa é dobrar o resultado do ano anterior.

A disrupção no setor imobiliário está a pleno vapor. Startups tornam a compra do imóvel e o aluguel mais fácil. Já as construtoras realizam visitas virtuais e organizam a documentação, inclusive proveniente de cartórios, e tornam o processo de compra cada vez mais digital. É natural, portanto, que essa jornada tenha chegado também aos imóveis retomados. 

Novos rumos para o crédito imobiliário impulsionam o setor

Por Luiz França, Presidente da ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias

A semana foi marcada por diversas notícias positivas para o mercado e para o crédito imobiliário. As medidas anunciadas pelo Governo Federal deixam claro a importância da habitação para a geração de emprego e renda no País, mas também seu papel transformador na vida de milhões de pessoas que sonham com a conquista da casa própria. A construção civil foi reconhecida como um importante aliado para minimizar os impactos econômicos causado pela pandemia. Os resultados mostraram o mérito do setor: o nível de empregos na área subiu e hoje soma 7% do total, o que representa 5,9 milhões de brasileiros, segundo dados da Pnad (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio), um contingente expressivo de trabalhadores fazendo habitação, uma ação de impacto social importantíssima para a sociedade. O PIB da Construção Civil, que subiu 2,7% no segundo trimestre deste ano e puxou a elevação do PIB nacional, o que reforça= a importância do setor para a economia brasileira.

O programa habitacional Casa Verde e Amarela (CVA), que já beneficiou cerca de 1 milhão de famílias desde 2019, teve seu último ajuste em 2017, sendo que depois disso, só foram feitos ajustes pontuais. Acertadamente, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) calibrou há poucos dias os parâmetros do programa. Com isso, foram adequados os limites máximos operacionais do FGTS em 10% para empreendimentos dentro de capitais e regiões metropolitanas, 15% para cidades com 50 mil e 100 mil habitantes, e 10% para as localidades entre 20 mil e 50 mil habitantes.

Houve, ainda, uma readequação na curva de subsídios, com valor máximo de R﹩ 47,5 mil para os grupos de renda familiar mais baixa; e redução temporária em 0,5% ao ano na taxa de juros para as pessoas físicas com renda de R﹩ 4 mil a R﹩ 7 mil (faixa 3 do CVA). Também foi disponibilizado um aumento de 0,25% do subsídio concedido para diminuir o valor das prestações para os mutuários com renda familiar mensal de até R﹩ 2 mil, enquadrados no grupo 1 (correspondente à antiga faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida).

Os avanços no programa foram muito importantes para atender a população de baixa renda – até mesmo por conta do déficit habitacional brasileiro que hoje gira em torno de 7,8 milhões de moradias -, e tudo indica que o programa será incrementado nos próximos anos, à medida em que o Governo anuncia que o orçamento do CVA será ampliado de R﹩ 56 bilhões em 2021 para R﹩ 61 bi em 2022, R﹩ 64 bi em 2023 e R﹩ 67 bi em 2024.

Para uma família de baixa renda, que, em grande parte das vezes, vive em um ambiente cheio de precariedades, essa mudança pode significar uma oportunidade para darem um salto na vida, um panorama novo que permitirá à família dormir sob um teto seguro, ter acesso a saneamento básico e todas as garantias de uma vida digna.

Para o segmento SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), a Caixa Econômica Federal trouxe novidades e baixou o spread de 3,35% para 2,95%, somadas à remuneração da poupança, o que representa uma queda de 0,4 ponto percentual, segundo o banco. O movimento é muito importante diante da subida da Selic e mostra o compromisso do Banco com a habitação e seu importante papel na sociedade. Além disso, sempre batemos nesta tecla e vamos continuar enfatizando a relevância dos juros se manterem abaixo de dois dígitos, o que permite que mais famílias acessem o financiamento imobiliário. Com a redução adotada pela Instituição, o mercado pode encontrar um equilíbrio diante da movimentação de bancos privados que estão buscando uma readequação das taxas. Medidas como a adotada pela Caixa vão de encontro à realidade vista em muitos países desenvolvidos, que mantém taxas de financiamento imobiliário em baixos patamares e mercados aquecidos. Para se ter uma ideia, a Numbeo, maior base de dados colaborativa sobre condições de vida em cidades e países, informa que o Brasil ocupa a 76ª posição em um levantamento sobre os valores de taxas de financiamento imobiliário pelo mundo. Na Finlândia, primeiro lugar na lista, a taxa é 1,4% ao ano. Nos EUA, 37º colocado, a taxa anual é 3,99%.

Para os compradores, em particular, manter os juros do crédito imobiliário em baixo patamar é a garantia do acesso ao imóvel. Em média, cada 1% ponto percentual de queda na taxa equivale em uma redução de 9% no valor da parcela do financiamento. Graças à diminuição dos juros do financiamento nos últimos quatro anos é que uma pessoa, com a mesma renda ajustada pela inflação, consegue comprar um imóvel maior em função das melhorias nas condições de financiamento. O mercado imobiliário está crescendo em opções de produtos, condições de pagamento e competitividade no setor.

Fornecer condições de crédito acessíveis à população é um passo fundamental para a consolidação do sonho de uma moradia digna e segura para todos.

Prédios inteligentes impulsionam o desenvolvimento de cidades inteligentes

Por Julio Martins, vice-presidente da Schneider Electric

É fato que, com o aumento populacional e a maior necessidade de desenvolvimento, as cidades estão crescendo e mudando rapidamente. Com isso, sem um planejamento adequado ou sem um investimento tecnológico, diversos problemas começam a surgir, sendo o impacto negativo no meio ambiente um dos principais. Mesmo que cubram apenas 3% das terras do planeta, as cidades já são responsáveis por cerca de 72% do total de emissões de gases de efeito estufa. 

Os dados nos levam à conclusão que, na luta contra as mudanças climáticas, nossas maiores batalhas devem ser travadas nas cidades. O conceito de smart city tem ganhado grande destaque em diversas regiões do mundo. Como consequência, o que chamamos de prédios inteligentes, edifícios eficientes, seguros, ágeis e sustentáveis, têm tido cada vez mais atenção e investimentos. Isso porque a relação entre smart cities e smart buildings é muito mais intensa e necessária do que conhecemos popularmente. 

Os edifícios são um componente central nas cidades inteligentes. Eles têm uma variedade de propósitos muito vasta – como ser um local para refeições e compras, para dormir, aprender ou trabalhar. Desse modo, ajudam as cidades a se tornarem mais sustentáveis, resilientes, hipereficientes e centradas nas pessoas. 

Nesse sentido, muitas soluções e tecnologias têm sido criadas para melhorar toda a infraestrutura e os serviços que possam envolver um prédio inteligente. Dois pontos-chave em todo esse processo são a digitalização e a conectividade. Isso inclui a conexão de partes da infraestrutura de um edifício tradicionalmente isoladas: ventilação/refrigeração, iluminação, sensores de ocupação de salas e distribuição de energia. 

Além disso, nos últimos anos, vimos a tecnologia Building Information Modeling (BIM), ou Modelagem de Informações da Construção, ganhar bastante força.  Desde sua concepção, os novos prédios já são projetados para ser mais eficientes e sustentáveis. Isso porque já é possível criar digitalmente um ou mais modelos virtuais precisos de uma construção, oferecendo suporte ao projeto ao longo de suas fases de desenvolvimento e permitindo análise e controle mais eficientes do que os processos manuais. 

Considerando todos esses fatores, a busca por edifícios sustentáveis e com emissão zero de carbono é cada vez mais presente dentro do conceito de smart city. Para o melhor cenário ambiental possível, eles vão precisar se tornar ultraeficientes e estar prontos para contar com uma geração local e renovável de energia, aumentando sua resiliência. 

Desse modo, o que antes era algo para o futuro já está sendo visto no presente: fatores como energia renovável e armazenamento de energia integrados à infraestrutura de um prédio. Há, ainda, a disponibilidade de aplicativos inteligentes que analisam e informam os horários mais vantajosos financeiramente para carregar uma frota de veículos elétricos (outra tendência nas cidades inteligentes) e comparar com os melhores horários para armazenar ou usar a energia no local.

Enfim, estamos construindo um caminho para integrar cada vez mais os smart buildings com as cidades inteligentes e os bons resultados estão cada vez mais perto. Todos os integrantes de uma cidade que se estrutura para se tornar uma smart city, como formuladores de políticas, moradores e empresas, podem desempenhar um papel de extrema importância no repensar do planejamento urbano.

Com isso, além dos prédios inteligentes, passaremos a ver uma abordagem circular para energia e serviços públicos, soluções para eletrificação limpa, tecnologia digital inteligente e infraestrutura eficiente. 

A participação feminina está transformando o mercado imobiliário

 Por Fernanda Machado, cofundadora da Felí

Os dias vão passando e as mulheres vão conquistando cada vez mais espaço. No mercado imobiliário não é diferente. É visível o aumento da atuação feminina nesse setor que até a década de 1990 era completamente dominado por homens. Nessa época, as mulheres representavam apenas 8% das vagas do segmento e hoje em dia elas já são mais de 40%. Esses são dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) e da Federação Nacional de Corretores de Imóveis (Fenaci). Mas qual o segredo para esse aumento tão significativo?

Um dos pontos que podemos destacar é a igualdade de oportunidades e equidade de ganhos, já que boa parte dos corretores de imóveis recebe comissões por suas vendas e locações. Dessa maneira, homens e mulheres podem atuar em condições iguais no que diz respeito à compensação financeira. Outro ponto importante é a flexibilidade na carga horária que a corretagem de imóveis permite. Para muitas mães, que ainda são as principais responsáveis pela criação dos filhos, poder equilibrar as suas atividades familiares e profissionais é um fator decisivo para fazer a carreira profissional nesta área.

Esse aumento também pode ser atrelado ao fato do setor estar aquecido e muitas mulheres veem no mercado imobiliário a oportunidade de bons ganhos e desenvolvimento de carreira. Além disso, o poder de compra e decisão nas famílias tem sido cada vez mais de responsabilidade das mulheres, e compreender as necessidades e desejos desse público consumidor é indispensável para o fechamento dos negócios. E claro, quem pode entender melhor uma mulher do que outra mulher, não é mesmo?

Sucesso da mulher no setor imobiliário

A popularização dessa profissão entre o sexo feminino vem acompanhada de um elemento muito importante: a qualificação. Além do desempenho excelente entre os corretores, elas vêm mostrando dedicação e disciplina, e estão constantemente buscando qualificação além do registro de corretagem que é exigido para o exercício da profissão. Não podemos deixar de destacar que o público feminino tem outros pontos naturais a seu favor e que podem ajudar muito durante uma negociação como a facilidade de se comunicar e se relacionar; atenção aos detalhes; poder de convencimento; criatividade para resolver problemas; empatia e compreensão.

Elas também são consumidoras assíduas das tecnologias que facilitam a prática da profissão. Dos sistemas de gestão aos meios de comunicação, as mulheres se destacam por investir na melhoria da relação com o seu público-alvo.

Essas e outras características garantem que cada vez mais as mulheres busquem espaço no setor imobiliário. Para nós que já que estamos inseridas, só podemos desejar as boas-vindas e dizer que é uma alegria contar com esse reforço. E o mercado agradece!