A valorização dos terrenos em regiões mais centrais de São Paulo, somada ao avanço dos custos de construção, tem levado as incorporadoras que atuam com empreendimentos enquadrados no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) a buscar novas formas de ampliar a eficiência dos projetos. Em um segmento sensível a preço, o melhor aproveitamento das áreas, a escolha dos sistemas construtivos e a adoção de soluções mais industrializadas ganham importância para preservar a viabilidade econômica dos empreendimentos e sustentar o ritmo de expansão do mercado.
Segundo Romeu Braga Neto, CEO da Rev³ Incorporadora, a escolha e o aproveitamento do terreno são pontos centrais dessa equação. A incorporadora trabalha com áreas a partir de 1.200 m² e, diante da valorização desses ativos, busca maximizar o potencial construtivo de cada projeto.
“Em relação aos desafios de incorporação, a busca por terrenos com essas características está cada vez mais difícil e os preços estão subindo”, afirma.
Para compatibilizar o valor do terreno com a proposta econômica dos empreendimentos, Romeu aponta que é necessário ampliar a eficiência no aproveitamento das áreas. O melhor aproveitamento do potencial construtivo permitido pela legislação, aliado à verticalização e ao desenvolvimento de unidades compactas, contribui para a viabilidade dos projetos.
Essa busca por eficiência se estende também à construção. A escolha do sistema mais adequado para cada empreendimento pode envolver parede de concreto, estrutura convencional e alvenaria estrutural, além da adoção de produtos e tecnologias mais industrializadas nas instalações elétricas e hidráulicas. Outra possibilidade é a substituição dos blocos de vedação interna por drywall, solução que, segundo o executivo, pode contribuir para tornar a obra mais rápida e limpa.
O esforço para ampliar a produtividade acontece em um momento de forte expansão do Minha Casa, Minha Vida. No primeiro semestre de 2026, dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) apontam que o volume de financiamentos do programa avançou 29%, alcançando R$ 79,4 bilhões e 349 mil unidades contratadas. O desempenho reforça a dimensão da demanda e a importância de encontrar soluções que permitam às incorporadoras ampliar a oferta de empreendimentos mantendo sua viabilidade econômica.
Nesse cenário de crescimento, o controle dos custos de construção ganha ainda mais relevância. A alta dos materiais e dos custos relacionados à mão de obra exige ganhos de produtividade e eficiência, especialmente em um mercado no qual o preço final tem peso relevante na decisão de compra.
“Este é o maior desafio que estamos enfrentando, pois a inflação real em custo de obra não é refletida pelo INCC. Isso gera um deslocamento real do custo de construção. O problema maior é que, por se tratar de um setor muito sensível ao preço, muitas vezes o incorporador não consegue repassar para o preço final essa diferença. E isso reduz a margem projetada de um empreendimento”, explica.
Moradia popular muda de endereço
Ao mesmo tempo em que aumenta os desafios para as incorporadoras, a chegada de empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida a bairros mais centrais está promovendo, na avaliação de Romeu, uma mudança estrutural no mercado imobiliário paulistano.
O movimento é resultado da combinação do MCMV, com taxas de juros mais acessíveis às famílias, e do novo Plano Diretor, que viabilizou empreendimentos enquadrados como HIS e HMP em regiões com infraestrutura completa, especialmente próximas a metrô, trem e corredores de ônibus.
“Estamos ampliando o acesso das famílias a bairros mais centrais, com boa infraestrutura e menor tempo de deslocamento”, afirma Romeu.
Nesse cenário, os apartamentos compactos, com metragens entre 22 m² e 47 m², ganham espaço. Para o executivo, o modelo acompanha tanto a redução do tamanho médio das famílias quanto uma mudança na prioridade do comprador, que passou a valorizar mais a localização, a mobilidade e a infraestrutura disponível no entorno.
A transformação também passa pelo padrão dos próprios empreendimentos. A moradia popular, segundo ele, deixou de ser necessariamente associada a imóveis periféricos e de baixa qualidade. Hoje, os projetos podem reunir piscina, academia, churrasqueira, coworking e lavanderia.
Essa combinação tem levado compradores a aceitar uma troca que antes encontrava maior resistência: abrir mão de metragem para morar melhor localizado.