Segundo levantamento da Global Citizen Solutions (GCS), o segmento de imóveis acima de R$ 3 milhões avança em ritmo dez vezes superior à média da cidade, impulsionando fluxos de investimento desvinculados de programas de residência
O mercado imobiliário de luxo em São Paulo registrou uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 21,7% desde 2023 para imóveis acima de R$ 3 milhões. O desempenho, aproximadamente dez vezes superior à média de valorização municipal, que orbita na faixa de 2%, evidencia um novo padrão de entrada de investimentos estrangeiros diretos no Brasil: o capital institucional direto, estruturalmente desvinculado de políticas de incentivo ou canais de residência. A informação faz parte do mais recente levantamento produzido pela Global Citizen Solutions: “Real Estate Markets, FDI, and the Cities That Attract Global Capital” (Mercados imobiliários, investimento estrangeiro direto e as cidades que atraem capital global, na tradução direta).
“Esse volume expressivo no segmento prime evidencia um tipo de capital genuinamente distinto da camada responsiva a políticas de imigração que monitoramos historicamente nos mercados globais”, analisa Patricia Casaburi, fundadora e CEO da Global Citizen Solutions. “O que observamos agora em São Paulo é um fluxo movido estritamente pelos fundamentos do ativo, buscando diversificação, retorno e resiliência inflacionária, operando de forma totalmente autônoma em relação aos canais de mobilidade global.”
Um exemplo prático dessa nova dinâmica institucional é a movimentação recente do CPP Investments, maior fundo de pensão do Canadá. Em janeiro de 2025, o fundo comprometeu R$ 1,7 bilhão em uma parceria com a Cyrela, maior construtora residencial do Brasil, para um empreendimento de luxo na capital paulista com projeção de R$ 6 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV). A operação, que amplia uma joint-venture no segmento multifamily mantida desde 2019, materializa a entrada de capital estrangeiro pesado sem qualquer elo com programas governamentais de atração de estrangeiros.
O panorama global evidencia por que o mercado imobiliário mantém sua relevância estratégica em portfólios institucionais e de High-Net-Worth Individuals (HNWIs). Historicamente, a classe de ativos entrega retornos ajustados ao risco e atua como proteção inflacionária com menor volatilidade que o mercado de ações. Esse perfil de resiliência atrai recursos transfronteiriços mesmo diante da contração geral do Foreign Direct Investment (FDI), que registrou queda de 11% em seu indicador subjacente global no último ano. Com menos liquidez dispersa, o capital tornou-se mais seletivo.
A alocação dessa liquidez internacional é ditada por duas forças analiticamente distintas: motores estruturais e impulsionadores responsivos a políticas. Enquanto fatores estruturais — como profundidade de mercado, liquidez de transações e restrições de oferta — determinam a elegibilidade primária de uma cidade para receber investimentos, as políticas de migração e tributação definem a velocidade e a concentração dessa entrada. São Paulo atrai o capital institucional puro por sua maturidade intrínseca, configurando um terceiro padrão global.
Três cidades se destacam pelo crescimento de preços mais forte em cinco anos: Dubai (+173,7%), Tóquio (+65,5%) e Atenas (+62,4%). A ascensão de Dubai reflete a demanda internacional sustentada e um regime de propriedade de baixa tributação vinculado a um programa ativo de Golden Visa, visível em volumes recordes de transações no segmento prime do mercado, incluindo mais de 4.600 vendas acima de Dh 10 milhões (~US$ 2.722.900) em 2024. Tóquio se beneficiou de um iene mais fraco, tornando os imóveis mais baratos para compradores estrangeiros, com o investimento imobiliário estrangeiro total atingindo JP¥ 2,3 trilhões (US$ 15,7 bilhões) em 2024. Lisboa, enquanto isso, registrou crescimento de +16,4% ao longo de 2021–2024, mesmo após o fechamento, em 2023, da rota imobiliária do programa de Golden Visa de Portugal — evidência de que a escassez crônica de oferta, em vez do incentivo de residência em si, tem sido o motor de demanda mais duradouro ali.
O ambiente regulatório tornou-se um diferenciador decisivo. Mercados tradicionalmente abertos e maduros, como Londres, Singapura e Sydney, implementaram taxas punitivas e restrições severas à compra por estrangeiros nos últimos anos. Esse cenário comprova que a maturidade institucional de um país já não garante livre acesso ao capital global. Nesse redesenho de rotas, centros urbanos que oferecem fundamentos sólidos e restrição de oferta em nichos de luxo — sem as barreiras regulatórias das gateway cities do hemisfério norte — despontam como alvos primários para a nova fase do FDI imobiliário.
