Estudo da Cushman & Wakefield mostra avanço da seletividade entre ocupantes e investidores, com maior valorização de edifícios modernos, eficientes e bem administrados
O mercado de escritórios de alto padrão na América Latina entrou em uma nova fase. Depois de um período marcado por forte expansão da ocupação em diferentes países, o setor começa a apresentar sinais de maior maturidade, em um cenário no qual qualidade, eficiência e gestão dos ativos ganham peso crescente nas decisões de empresas e investidores.
É o que aponta a edição do primeiro semestre de 2026 do MarketBeat Escritórios América Latina, da Cushman & Wakefield. Segundo o estudo, a vacância média nos oito principais mercados analisados caiu para 14%, ante 16,1% no mesmo período de 2025, enquanto o preço médio pedido de locação avançou 8,4%, chegando a US$ 22,58 por m²/mês. Ao mesmo tempo, a oferta de novos escritórios permanece controlada, com 126.859 m² entregues no semestre.
Para Matheus Cardoso, presidente da Cushman & Wakefield América do Sul, o movimento não representa uma perda estrutural de demanda, mas uma transformação na forma como empresas escolhem seus espaços e investidores avaliam novos projetos. “O mercado de escritórios passou a ser muito mais seletivo. Não basta mais estar em uma boa localização. O ativo precisa entregar qualidade, eficiência e uma experiência que faça sentido para o ocupante. Isso muda também a lógica do investidor, que precisa ter mais clareza sobre qual produto desenvolver, para qual demanda e em que momento.”
Do escritório como endereço ao escritório como experiência
A mudança no comportamento dos ocupantes é um dos principais fatores por trás desse novo ciclo. A expectativa de que a adoção do trabalho remoto levaria a uma redução permanente da necessidade de escritórios não se confirmou de maneira generalizada. Setores como financeiro e tecnologia estão entre os principais motores da demanda.
Nesse cenário, o escritório deixou de ser apenas um espaço dimensionado para acomodar toda a população de uma empresa. O ambiente corporativo passou a ter um propósito mais definido, relacionado à colaboração, interação, cultura organizacional e experiência dos funcionários.
“Depois da pandemia, o escritório precisou responder a uma pergunta diferente: por que as pessoas precisam estar aqui? Isso fez com que qualidade, serviços, tecnologia e experiência ganhassem importância. O espaço precisa oferecer algo que justifique a presença física”, explica Cardoso.
Localização continua importante — mas já não é suficiente
A localização permanece como um dos principais critérios para a escolha de um imóvel corporativo, mas deixou de atuar isoladamente. Empresas passaram a combinar a análise geográfica com atributos como qualidade construtiva, eficiência energética, infraestrutura, serviços, certificações e capacidade de gestão.
O próprio MarketBeat identifica uma migração da ocupação para edifícios de alta especificação técnica e localização central, em detrimento de ativos mais antigos ou periféricos. Entre os atributos valorizados estão eficiência energética, experiência do usuário e características operacionais do empreendimento.
São Paulo, por exemplo, manteve-se como o mercado mais caro da região (US$ 28,62, +11,1%), com Faria Lima como epicentro da valorização (R$293/m²/mês) e Vila Olímpia como a região de maior alta no trimestre. Mas a pressão de preços e a disponibilidade limitada nos principais corredores também favorece a busca por regiões próximas, como Pinheiros e Rebouças nos arredores da Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan, Berrini e Chácara Santo Antônio.
“Em mercados muito disputados, como São Paulo, a localização continua tendo um peso enorme, mas ela precisa vir acompanhada de um produto que entregue aquilo que o ocupante espera. O preço só se sustenta quando o desempenho do ativo acompanha esse valor”, afirma Cardoso.
Vacância menor fortalece ativos de qualidade
A combinação entre demanda ainda consistente e oferta nova limitada vem reduzindo a disponibilidade em boa parte da região. Bogotá apresentou a menor vacância entre os mercados analisados, com 5,4%, seguida por Lima, com 8,6%, e Santiago, com 8,9%. São Paulo também manteve trajetória de melhora e encerrou o semestre em 11,4%.
A menor disponibilidade também começa a se refletir nos preços. Bogotá registrou a maior alta anual da região, de 32,3%, alcançando US$ 26,60/m²/mês. São Paulo teve valorização de 11,1%, enquanto Santiago avançou 9,9%.
Na avaliação da Cushman & Wakefield, o comportamento reforça uma mudança importante, quanto menor a disponibilidade de espaços competitivos, maior tende a ser o poder de negociação dos proprietários dos ativos mais procurados.
Investidor busca o ativo certo, no momento certo
Do lado da oferta, o custo de capital mais elevado não interrompeu os investimentos, mas aumentou a seletividade dos projetos. A entrega de novos escritórios de alto padrão na região ficou muito abaixo dos picos observados entre 2020 e 2021, refletindo uma postura mais cautelosa dos desenvolvedores diante das condições de financiamento.
Nesse contexto, a pré-locação ganha importância como mecanismo para reduzir riscos e aumentar a previsibilidade dos empreendimentos. Em mercados com demanda concentrada e baixa disponibilidade, a estratégia também pode acelerar novos projetos quando há aderência clara entre o produto e o perfil dos ocupantes.
“O investidor hoje precisa acertar o nicho, o timing e o ativo. O capital está mais caro e, portanto, a margem para erro diminuiu. Isso faz com que a leitura da demanda seja cada vez mais importante antes de tirar um projeto do papel”, explica Cardoso.
Um mercado regional, mas com ciclos diferentes
Apesar da tendência geral de maior seletividade, a América Latina está longe de apresentar um comportamento homogêneo. No primeiro semestre de 2026, a absorção líquida regional somou 312.659 m², queda de 13,3% em relação ao mesmo período de 2025. Segundo a Cushman & Wakefield, o resultado reflete principalmente a normalização após dois semestres excepcionalmente fortes em alguns mercados, e não uma retração estrutural da demanda.
A Cidade do México liderou a absorção, com 113.729 m², enquanto São Paulo registrou 58.953 m². Lima apresentou o maior crescimento relativo, com alta de 172,7% na comparação anual.
Para os próximos ciclos, a expectativa é de continuidade da atividade, porém em velocidades diferentes. Mercados com forte demanda e pouca oferta nova, como Bogotá, podem ganhar ainda mais dinamismo com a chegada de novos empreendimentos. Já grandes mercados como São Paulo e Cidade do México podem responder rapidamente a uma eventual melhora das condições de capital.
No Brasil, condições de custo de capital mais favoráveis podem ampliar o universo de investidores e favorecer novas decisões, embora o impacto sobre o desenvolvimento imobiliário dependa também das condições gerais de financiamento e da percepção de risco.
“O que vemos é um mercado mais disciplinado. A demanda continua existindo, mas ocupantes e investidores estão fazendo escolhas mais criteriosas. E, nesse novo ciclo, qualidade e eficiência são cada vez mais determinantes para definir quem ganha espaço”, conclui Cardoso.