Por Vanessa Cardoso, do escritório VCI Law
Com o aumento expressivo das locações via plataformas como Airbnb e Booking.com, tenho observado um movimento natural da Receita Federal para intensificar o monitoramento sobre os locadores. É importante entender que o cruzamento de dados entre as plataformas e o Fisco é hoje totalmente automatizado, o que torna a omissão desses rendimentos um risco imediato de retenção na malha fina.
Um ponto que gera muita confusão é o momento do pagamento. Nem todos os contribuintes estão atentos a este detalhe, mas o recolhimento do imposto sobre aluguéis recebidos de pessoas físicas deve ser feito mensalmente por meio do Carnê-Leão Web. Isso deve ocorrer sempre que os valores ultrapassarem o limite de isenção vigente no período — que, em 2025, variou entre R$ 2.259,20 e R$ 2.428,80.
O critério de tributação é o valor total recebido no mês, independentemente do número de diárias, seguindo a tabela progressiva que varia de 7,5% a 27,5%. Poucos dias de locação gerando receita acima do limite já tornam o recolhimento obrigatório. Na declaração de ajuste anual, esses rendimentos são somados às demais rendas do contribuinte para o cálculo final. Outro ponto crítico são as deduções. Elas são restritas a gastos como IPTU proporcional ao período de locação, taxas ordinárias de condomínio, seguro do imóvel e a própria comissão da plataforma. Gastos com limpeza, contas de consumo, reformas ou decoração não podem ser abatidos; incluí-los pode gerar inconsistências graves.
As consequências para quem ignora essas regras vão além de uma simples correção. A omissão de receitas pode acarretar multa de mora de até 20% acrescida de juros Selic, ou multas de ofício que partem de 75% e podem chegar a 100% em casos interpretados como fraude.
Minha recomendação é que os locadores preservem todos os comprovantes por pelo menos cinco anos, que é o prazo prescricional dentro do qual a Receita Federal pode questionar os valores declarados. Com o prazo de entrega se encerrando em menos de um mês (29/05), revisar a coerência entre os valores recebidos das plataformas, os valores lançados no Carnê-Leão e os informes de rendimentos disponíveis em cada plataforma — o Airbnb disponibiliza esses dados no menu “Ganhos”; o Booking, na seção “Financeiro”; e a Expedia, na aba “Pagamentos” da conta de parceiro – é o passo mais seguro para evitar malha fina e autuações. Qualquer divergência entre o que as plataformas informam ao Fisco e o que consta na declaração é suficiente para acionar o sistema de cruzamento automatizado.
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