Por Renato Vieira de Avila, advogado e especialista em direito tributário
Enquanto o mercado ainda discute a alíquota do IBS e da CBS, a reforma tributária sobre o consumo já avança sobre um terreno mais perigoso: o das incorporadoras, loteadoras e construtoras. A mudança não é apenas fiscal. Ela vai remodelar a formação de preços, o fluxo de caixa das obras e a margem de cada empreendimento.
A legislação prevê redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para operações imobiliárias. Isoladamente, esse número pouco revela. A carga efetiva vai depender da base tributável, dos créditos apropriados, da qualidade fiscal dos fornecedores e da capacidade de vincular cada aquisição à obra que realmente a utilizou.
Duas incorporadoras podem vender apartamentos parecidos, na mesma cidade, pelo mesmo preço, e terminar a obra com margens muito diferentes. Uma terá organizado os créditos e protegido o redutor. A outra vai descobrir a carga real quando o terreno já estiver comprado, os fornecedores contratados e as unidades vendidas.
O novo sistema chega até a origem do negócio: a compra do terreno. Compra e venda, permuta física ou financeira, dação em pagamento, integralização de capital: cada modalidade pode repercutir no redutor, na base de cálculo e na tributação futura das unidades. Quando o incorporador conhecer o resultado da primeira apuração, várias decisões que poderiam ter reduzido o tributo já serão irreversíveis.
Três documentos vão contar a história da obra
A partir de 1º de dezembro de 2026, torna-se obrigatória a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, a NF-e ABI. A venda deixa de ser observada só pelo contrato e pela escritura: a nota vai relacionar imóvel, comprador, preço e forma de pagamento, e o IBS e a CBS passam a ser devidos a cada recebimento, da entrada à quitação.
A nota fiscal de serviços tomados já permite identificar a obra à qual cada serviço pertence, da fundação à instalação elétrica. Um vínculo errado distorce duas apurações ao mesmo tempo: um empreendimento recebe um crédito que não é seu, e o outro perde o crédito de um custo que efetivamente pagou.
Já a nota de aquisição de insumos, como cimento, aço e elevadores, ainda não tem esse vínculo automático. Caberá à própria incorporadora relacionar a compra ao estoque, à requisição e ao consumo em cada obra, o que exige integrar engenharia, suprimentos, fiscal, financeiro e contabilidade. A contabilidade consolidada por CNPJ não resolve mais.
O Fisco vai participar do cálculo
Outra mudança de fundo é a apuração assistida. Hoje, a empresa calcula PIS e Cofins e fica sujeita a uma fiscalização posterior. No novo sistema, a administração tributária vai usar documentos fiscais, pagamentos e créditos para montar a apuração do IBS e da CBS antes, e apresentar a conta ao contribuinte. Se a empresa ficar inerte diante de uma apuração equivocada, isso pode assumir caráter declaratório e virar confissão de dívida.
O sistema também prevê o recolhimento pelo adquirente e o split payment, mecanismos pelos quais parte do valor de uma parcela pode ser retida antes de chegar ao caixa da incorporadora. Uma parcela contratual de R$100 mil pode não representar os R$100 mil disponíveis na empresa, o que afeta diretamente o capital de giro, financiamento da obra e pagamento de fornecedores.
Por isso, a seleção de fornecedores muda de critério. O menor preço deixa de ser a opção mais econômica quando não garante a formação do crédito. Regularidade fiscal e qualidade documental do fornecedor passam a pesar tanto quanto preço e prazo.
A mesma legislação que aumenta o controle fiscal também abre uma oportunidade: em determinados cenários, é possível reorganizar operações e reduzir em até 90% a carga atual de PIS e Cofins. A diferença vai estar entre a incorporadora que apenas se adaptar aos novos tributos e aquela que usar a transição para redesenhar sua estrutura fiscal antes que a primeira apuração chegue.