mercado imobiliário

Toda crise traz oportunidades. Para a construção civil também

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Por Sandro Sadao Nagata

De forma gradual, a pandemia trouxe três realidades que impactaram a grande maioria dos segmentos: a preocupação extra e necessária com a saúde pública, a redução da demanda de compra e a paralisação das atividades. O impacto econômico e social da Covid-19 atinge também a construção civil, por mais que o setor tenha sido classificado como serviço essencial em algumas cidades brasileiras. 

Em um período usual, a construção de um empreendimento depende de colaboradores, desde os engenheiros e arquitetos que projetam e supervisionam o andamento da obra, até pedreiros, eletricistas, carpinteiros, encanadores e outros profissionais que colocam a mão na massa. Depende ainda de fornecedores, que precisam cumprir os prazos estabelecidos com os materiais corretos, na quantidade solicitada. A junção de todas as etapas segue um cronograma planejado minuciosamente, para atender às expectativas dos clientes quanto ao prazo, a qualidade e a segurança do empreendimento.

Neste momento atípico, a pandemia exige uma adaptação rápida e eficaz do cronograma, do plano de trabalho e das estratégias, para manter o compromisso assinado com o cliente e a perenidade da marca. Na maioria das construtoras, o quadro de colaboradores e as atividades do dia a dia tiveram que ser reorganizadas, seguindo as determinações dos órgãos da saúde. Muitos trabalhadores, peças fundamentais dos projetos, deverão permanecer em casa por mais um tempo ainda para amenizar os riscos. Em relação aos suprimentos, estamos trabalhando em acordos comerciais que visem melhorar cada vez mais a gestão do caixa e a eficiência operacional. É preciso avaliar a redução de custos de acordo com a produtividade, minimizando desperdícios e otimizando os produtos.

Na área da engenharia, por exemplo, é possível trabalhar com uma gestão integrada, utilizando o recurso do Building Information Modeling (BIM), ou modelagem de dados de construção. A tecnologia permite integrar todas as áreas envolvidas no projeto em uma única plataforma, que reúne informações relativas às etapas produtivas, em um modelo tridimensional. Assim é possível melhorar o orçamento, planejamento e diminuir as incompatibilidades entre os projetos, com o intuito de reduzir as assistências técnicas e, assim, aumentar a satisfação do cliente. 

A gestão ágil faz com que seja possível decidir e aplicar uma estratégia rapidamente. Com a ajuda da tecnologia adequada, a reorganização do projeto devido à uma pandemia torna-se um desafio viável e possível de alcançar. Outro ponto importante é o comprometimento e a dedicação em todos os níveis do processo, para assegurar um resultado final positivo, o que só é possível quando este cultura já está inserida na empresa. E isso faz toda a diferença em um momento de crise. 

O compromisso com o cliente deve seguir preservado, para seguir com a construção de planos, metas e sonhos. Em qualquer negócio é preciso saber frear, para acelerar novamente em momentos oportunos. A prioridade agora é se preparar para a retomada. Como em outras crises, essa também vai passar, trazendo muitas oportunidades.

Sandro Sadao Nagata, diretor executivo da A.Yoshii Engenharia

Mercado imobiliário mantém resultados positivos em março em São Paulo

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A Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) apurou no mês de março de 2019 a comercialização de 2.987 unidades residenciais novas na capital paulista. O resultado foi 37,3% superior às 2.176 unidades vendidas em fevereiro e ficou 14,3% acima das vendas de março de 2018 (2.613 unidades).

No acumulado de 12 meses (período de abril de 2018 a março de 2019), foram vendidas 30.961 unidades – aumento de 15,8% em comparação ao mesmo período de 2018, quando as vendas totalizaram 26.729 unidades. A cidade de São Paulo encerrou o mês de março com a oferta de 20.376 unidades disponíveis para venda.

Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), em março, o total lançado atingiu 2.081 unidades residenciais, resultado 139,2% superior ao mês de fevereiro (870 unidades) e 32,9% acima do volume de março de 2018 (1.566 unidades).

No acumulado de abril de 2018 a março de 2019, foram lançadas 37.706 unidades residenciais na capital paulista, 19,8% acima do registrado no mesmo período do ano anterior, com 31.476 unidades.

Imóveis econômicos – Em março, foram vendidas 1.038 unidades de imóveis econômicos e apenas 22 unidades lançadas. A oferta totalizou 5.825 unidades disponíveis para venda, com indicador VSO (Vendas Sobre Oferta) de 15,1%.

Nos outros segmentos de mercado, foram comercializadas 1.949 unidades no mês e lançadas 2.059 unidades, com oferta final de 14.551 unidades e VSO de 11,8%.

Conclusão – O aumento no volume de vendas e lançamentos de março contribuiu para que o mercado encerrasse o primeiro trimestre do ano com resultados positivos. No período, a comercialização de imóveis na cidade de São Paulo totalizou 6.785 unidades, representando um crescimento de 17,9% em relação ao primeiro trimestre do ano passado (5.753 unidades). Os lançamentos foram 21,98% superiores quando comparadas as 3.237 unidades deste ano com as 2.655 unidades do mesmo período de 2018.

O maior aumento percentual foi percebido no VGL (Valor Global Lançado). Houve crescimento real (descontado o INCC-DI) de 23,1% no período, quando se comparam o total de R$ 1,717 bilhão lançados no trimestre inicial de 2019 com R$ 1,395 bilhão do mesmo período de 2018.

O crescimento do VGL reflete a queda de 79,5% no volume de lançamentos de imóveis econômicos neste primeiro trimestre (217 unidades) em comparação ao mesmo período do ano passado (1.056 unidades). A retração deste tipo de imóvel nos três primeiros meses do ano foi compensada pelos lançamentos de 3.020 unidades de médio e alto padrão, um aumento de 88,9% comparado às 1.599 unidades lançadas nos três primeiros meses de 2018.

Para Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o desempenho do mercado de alto e médio padrão no primeiro trimestre representa um bom sinal. “Esse comportamento demonstra que as empresas estão no caminho certo, buscando alternativas para atender a demanda”, diz.

Contudo, o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos da entidade, Emilio Kallas, adverte que estão esgotando os terrenos para os lançamentos de novos empreendimentos na Capital e aqueles que estão disponíveis apresentam uma série de restrições urbanísticas, inviabilizando novos projetos. “Esse movimento exerce forte pressão nos preços das unidades, que tendem a aumentar. Há muito tempo, temos alertado sobre a necessidade de calibragem da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo, medida indispensável para que os empreendedores imobiliários atuem dentro da sua capacidade produtiva, gerem uma enorme quantidade de empregos e ofertem produtos compatíveis com as condições de pagamento da demanda”, reitera.

Além dos aspectos citados por Kallas, o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, acrescenta que a produção de empreendimentos residenciais exerce importante papel no aquecimento da economia como um todo. “A indústria imobiliária é um dos setores produtivos que mais geram empregos e renda no País. Movimenta uma extensa cadeia, que vai de insumos para a construção até os itens básicos para mobiliar uma casa, para dizer o mínimo”, lembra. “Consequentemente, também gera impostos para os cofres públicos.”

Jafet destaca ainda ser imperativo e urgente a aprovação da Nova Previdência neste primeiro semestre, a fim possibilitar ao governo equilibrar as contas públicas e estimular o retorno dos investimentos. “Somente assim, será possível assegurar condições mais favoráveis para o crescimento e o desenvolvimento econômico brasileiro, bem como permitir que nosso setor volte a produzir em sua capacidade máxima”, conclui.

Confira a pesquisa completa do Secovi-SP, que traz informações do mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo.

Cadastro positivo pode beneficiar o mercado imobiliário

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O cadastro positivo de crédito existe desde 2011, com a Lei 12.214, e nada mais é que um banco de dados que contém informações financeiras, o histórico de crédito e o comportamento de pagamentos de pessoas físicas e jurídicas.

Segundo o advogado Carlos Alberto Palmieri, do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados, o novo cadastro positivo tem como finalidade obter um histórico da capacidade de pagamento do consumidor. “Hoje, quando o consumidor busca um crédito, as empresas analisam apenas o momento atual, agora, com o novo cadastro positivo será possível avaliar o comportamento do consumidor num período mais dilatado”, explica Palmieri.

Para o advogado, os consumidores podem ter alguns benefícios com o novo cadastro positivo, como por exemplo prazo maior de pagamento, juros mais baixos, e até mesmo uma negociação melhor no caso de pagamento à vista. “Porém, existe o lado negativo. Com esse panorama completo da capacidade de pagamento dos consumidores, é possível que muitas pessoas tenham o crédito negado, ou mesmo consigam um valor menor de empréstimo, pois será possível analisar quanto do rendimento delas está comprometido”, diz.

Mercado imobiliário – Para quem pretende financiar um imóvel, o cadastro positivo também pode ser útil. “Se a instituição financeira que for conceder o empréstimo enxergar risco menor de inadimplência na operação, a tendência é a de que o consumidor consiga juros mais atrativos” finaliza.

Consumidores apostam em tecnologia para otimizar processo de compras no Mercado Imobiliário

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Desde o final dos anos 90 o número de pessoas que acessam a internet vem aumentando a cada ano. Nos últimos 10 anos o surgimento de novas tecnologias também vem crescendo de forma exponencial. É o que aponta o estudo do Ined (Instituto Nacional de Estudos Demográficos).

Esse avanço tecnológico causou grande impacto na forma que as pessoas consomem. Para entender essa transformação é necessário um olhar atento para a forma que se consumia antes da tecnologia. De acordo com Thiago Fagundes, responsável pelo marketing digital do Facilita, o consumidor era dependente de vendedores ou se restringia a indicações de amigos e terceiros.

Com a tecnologia, o consumidor de hoje tem todas as informações que precisa a um clique. As novas tendências de compra apontam que a maior parte dos consumidores pesquisa na internet para comparar preço, ver a opinião de outras pessoas que compraram aquele produto e obter outras informações que o auxiliam na tomada de decisão de compra.

Para Thiago esse mesmo comportamento ocorre no mercado imobiliário. Se antes o cliente ficava refém das informações do corretor de imóveis, hoje, com algumas buscas em sites de pesquisa consegue informações suficientes, ficando ao corretor a responsabilidade de tirar dúvidas e efetivar a compra.

A nova realidade para a equipe comercial

Embora a tecnologia seja uma realidade para os consumidores, muitos corretores de imóveis são resistentes às mudanças do mercado e ainda praticam antigos métodos de atendimento e controle de gestão. É o que explica Thiago Fagundes, “alguns corretores de imóveis ou gestores comerciais podem ainda ter a postura de 20 anos atrás: ficar sentado esperando o comprador entrar em contato ou fazer uma abordagem muito invasiva, não acertando o time da jornada de compra do cliente. Esta postura muitas vezes é consequência do apego a velhos resultados. Este é um ponto em que muitos profissionais de vendas de imóveis cometem erros. O consumidor mudou e a postura da equipe de vendas deve ser diferente, deve se atualizar para o consumidor que agora exige mais velocidade e personalização no atendimento”.

Para alcançar essa velocidade no atendimento e ganhar tempo no momento da venda, torna-se necessária à implementação de novos processos, o que Thiago tem visto acontecer no mercado imobiliário nos últimos anos. Diante disso, vale a nota de que processos antigos, analógicos e burocratizados já não cabem nesta nova realidade.

A velocidade para fazer o primeiro atendimento nunca foi tão importante

Uma pesquisa realizada pela Inside Sales comprova que atendimentos feitos em menos de 5 minutos são responsáveis por aumentar as chances de vendas. Já em casos de atendimentos com mais de uma hora ou dias depois, as chances de sucesso de vendas diminuem 25 vezes.

Embora um atendimento rápido seja essencial, para vender mais é necessário investir não só em equipe comercial e processos mais ágeis, como também em tecnologias que facilitam e integrem processos, permitindo que todas as etapas de uma venda fluam de forma rápida e coesa.

Para Thiago, esse é o momento necessário para adotar sistemas que se integrem e controlem a gestão de vendas, desde a geração do lead por meio de redes sociais ou portais imobiliários, até o fechamento da negociação. Sistemas e Softwares que oferecem esse controle podem auxiliar na diminuição do tempo do ciclo de vendas, a partir de análises precisas de cada etapa do processo de vendas, melhorando eventuais falhas e visando sempre o bom atendimento e cumprimento das metas.

Para acompanhar o impacto dessas mudanças tecnológicas e evoluir junto com o consumidor, é hora de pessoas, processos e tecnologias se integrarem. Saiba mais sobre a transformação digital no mercado imobiliário e como se preparar para novas tendências e tecnologias.

Pesquisa do Secovi-SP registra dados positivos do mercado imobiliário da Capital em fevereiro

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Em fevereiro de 2019, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP referente à cidade de São Paulo apresentou bons resultados em relação às vendas e aos lançamentos, tanto na comparação com janeiro como em relação ao mesmo mês do ano passado. Conforme apurado pelo Departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação, no mês, foram comercializadas 2.176 unidades residenciais novas. O resultado superou em 34,2% as 1.622 unidades comercializadas em janeiro e em 50,3% as vendas de fevereiro de 2018 (1.448 unidades).

No acumulado de 12 meses (período de março de 2018 a fevereiro de 2019), foram vendidas 30.587 unidades – aumento de 20,7% em comparação ao mesmo período de 2018, quando as vendas totalizaram 25.349 unidades.

Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em fevereiro, o total de 870 unidades residenciais lançadas, resultado 204,2% superior ao mês de janeiro de 2019 (286 unidades) e 155,1% acima do volume de fevereiro de 2018 (341 unidades).

No acumulado de 12 meses (março de 2018 a fevereiro de 2019), foram lançadas 32.829 unidades residenciais na capital paulista, 4,0% acima do registrado no mesmo período do ano anterior, com 31.571 unidades.

Segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, o destaque da pesquisa foi a falta de lançamentos de imóveis econômicos. “Contudo, esse tipo de imóvel continuou a registrar bom desempenho de vendas em fevereiro”, avalia.

Em termos de tipologia, houve equilíbrio na distribuição dos lançamentos entre os imóveis de 1, 2 e 3 dormitórios. Unidades de 2 dormitórios destacaram-se na quantidade vendida, com 1.385 imóveis e participação de 63,6% do total.

Com indicador VSO (Venda Sobre Oferta) de 12 meses de aproximadamente 60%, imóveis de 1 e 2 dormitórios comprovaram o bom desempenho dessas tipologias. Os imóveis de 3 e 4 dormitórios também apresentaram bom comportamento, com VSO de 12 meses em torno de 45%.

Outro fato importante é que o VGV (Valor Global de Vendas) acumulado do ano apresenta crescimento de 17,0%. Esta variação positiva acompanha a alta da quantidade de unidades comercializadas (21,0%), demonstrando consistência entre o aumento das unidades vendidas e dos valores.

Oferta – A capital paulista encerrou o mês de fevereiro de 2019 com a oferta de 19.553 unidades disponíveis para venda. Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (março de 2016 a fevereiro de 2019). A quantidade de imóveis ofertados reduziu 6,8% em relação a janeiro (20.989 unidades) e 0,9% em comparação a fevereiro de 2018 (19.728 unidades).

Conclusão – Apesar dos bons números do mercado imobiliário no início deste ano, nunca é demais ressaltar a preocupação dos empreendedores com a falta de calibragem na Lei de Zoneamento. “Esperamos que os ajustes propostos, e que não impactam os princípios centrais do Plano Diretor Estratégico, sejam aprovados para que se possa viabilizar novos empreendimentos na cidade de São Paulo. Temos de atender a demanda desassistida em razão dos entraves da lei de zoneamento atual”, reforça Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

Na capital paulista, é evidente o esgotamento de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, principalmente porque há uma concentração de lançamentos nas áreas dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que ficam ao longo dos sistemas de transporte coletivo, como metrô, trem e corredores de ônibus. De acordo com Kallas, esta limitação tem levado os incorporadores a oferecerem o mesmo tipo de produto. “Além disso, essa falta de oferta pressiona os preços dos apartamentos, que tendem a subir”, enfatiza.

“Em meio à atual conjuntura, com um novo governo e a necessidade de as reformas essenciais saírem, as perspectivas para 2019 permanecem elevadas. Acreditamos em um bom ano para o setor nacionalmente, e os números da Capital, até agora, apontam para essa retomada. Contudo, se a Nova Previdência não for aprovada, seremos profundamente afetados, assim como a macroeconomia”, explica Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP.

Confira o resultado completo da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP de fevereiro, com resultados da Região Metropolitana de São Paulo. 

Grupo ZAP contrata Ernani Assis como vice-presidente de novos negócios

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O Grupo ZAP, maior empresa de tecnologia do setor imobiliário brasileiro, anuncia a contratação de Ernani Assis como novo vice-presidente de novos negócios. O executivo atuava há mais de seis anos como vice-presidente executivo da RE/MAX Brasil, maior rede de franquias imobiliárias do país.

Ernani Assis nasceu em Teófilo Otoni (MG) e se graduou em Engenharia Civil pela FUMEC (Fundação Mineira de Educação e Cultura), cursou pós-graduação e mestrado em administração, marketing e mercado imobiliário por instituições como Universidade de Phoenyx, Arizona (EUA); The Wharton School, Pensilvânia (EUA); e Harvard, Massachusetts (EUA). Em 2004, ele começou sua experiência no setor imobiliário e franchising, construiu sua carreira em diversos cargos executivos em tempos de desenvolvimento de negócios, vendas de franquias, planos de expansão com foco em crescimento e rentabilidade.

Para Ernani, a chegada ao Grupo ZAP é uma experiência importante para sua carreira, pois o coloca em conexão com o futuro do mercado, ampliando as possibilidades. “A fusão que originou o Grupo ZAP foi um acontecimento importante dentro do setor, pois uniu os dois maiores players do setor. Agora, eu chego para ajudar os times que já estão mudando o mercado imobiliário, compartilhar minhas experiências e conectar a empresa ainda mais com o setor”, detalha.

Antes da atuação na RE/MAX, foi o último Presidente e CEO da CENTURY 21 Real Estate no Brasil e no Uruguai, além disso, foi co-fundador da REIT SA (uma empresa de investimento imobiliário).

Mercado imobiliário de São Paulo mantém ritmo positivo no início de 2019

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A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em janeiro de 2019 a comercialização de 1.622 unidades residenciais novas. O resultado foi 68,8% inferior às 5.204 unidades comercializadas em dezembro de 2018 e 4,1% inferior às vendas de janeiro de 2018 (1.692 unidades).

No acumulado de 12 meses (fevereiro de 2018 a janeiro de 2019), foram vendidas 29.859 unidades, um aumento de 20,9% em comparação ao mesmo período de 2018, quando as vendas totalizaram 24.699 unidades.

“Geralmente, o começo do ano costuma apresentar números mais modestos em relação aos outros meses do ano, principalmente na comparação com o último trimestre. Basta lembrar, que os meses de outubro, novembro e dezembro corresponderam a 40% do total comercializado durante todo o ano de 2018”, explica Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

Apesar da redução nas vendas do mês, a pesquisa mostra coerência no comportamento de comercialização, porque as unidades mais vendidas continuaram sendo as de 2 dormitórios com até 45 m², situadas na faixa de preço econômico.

“Decerto que o mês de janeiro não serve como indicativo de comportamento do mercado para o ano todo, o que está atrelado a diversos fatores, como a necessidade de aprovação da Nova Previdência e a calibragem da Lei de Zoneamento na cidade de São Paulo, entre outros assuntos relevantes ao setor e ao País que deverão ser solucionados durante 2019”, diz Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP.

Lançamentos – De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em janeiro deste ano, o total de 286 unidades residenciais lançadas, 96,3% inferior ao mês de dezembro (7.720 unidades) e 61,8% abaixo do resultado de janeiro de 2018 (748 unidades).

No acumulado referente a fevereiro de 2018 a janeiro de 2019 (12 meses), foram lançadas 32.300 unidades residenciais na capital paulista, 2,8% acima do volume registrado no mesmo período anterior, com 31.409 unidades.

A cidade de São Paulo encerrou o mês de janeiro com a oferta de 20.989 unidades disponíveis para venda. Esta oferta é composta por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (fevereiro de 2016 a janeiro de 2019). A quantidade de imóveis ofertados foi 6,0% menor que a registrada em dezembro (22.327 unidades) e 0,1% abaixo de janeiro de 2018 (21.000 unidades).

Conclusão – Apesar do bom desempenho do mercado imobiliário dos últimos meses, grande parte dos empreendimentos lançados e comercializados é de projetos aprovados de acordo com os parâmetros urbanísticos do Plano Diretor anterior a 2014. “Isso reforça a dificuldade de os empreendedores viabilizarem novos projetos com base na legislação atual. Ainda é grande a expectativa do setor em ver esse assunto equacionado. Caso os ajustes necessários na Lei de Zoneamento sejam adiados por muito mais tempo, a tendência é de termos a rápida escalada dos preços dos imóveis, com queda do estoque disponível”, avalia Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação.

“A projeção para o ano é de crescimento moderado no mercado imobiliário, tendo em vista que as vendas e os lançamentos de 2018 superaram a média histórica. A previsão é de estabilidade no volume de unidades lançadas e vendidas, mas com crescimento de até 10% do VGV”, conclui Jafet.