O Comitê Gestor do IBS publicou, em 22 de julho, a Resolução CGIBS nº 13/2026, e o Governo Federal editou o Decreto nº 13.075/2026 no mesmo sentido. Os dois textos adiaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ das pessoas físicas que precisarão emitir documentos fiscais de IBS e CBS, entre elas os locadores enquadrados como contribuintes. Até lá, o CPF continua servindo como identificador fiscal.
A obrigatoriedade de obtenção de CNPJ para pessoas físicas que alugam mais de três imóveis e recebem acima de R$ 240 mil por ano em aluguéis chamou a atenção de proprietários e investidores após o anúncio da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS e da CBS. No entanto, para especialistas, o cadastro é apenas a face mais visível de uma mudança jurídica mais ampla promovida pela Reforma Tributária.
Na avaliação de Rafael S. G. Schlickmann, sócio da área de Negócios Imobiliários do b/luz, a nova exigência deve ser interpretada como um sinal de que a atividade de locação passa a ocupar uma posição diferente dentro do sistema tributário brasileiro, exigindo dos contribuintes uma análise mais cuidadosa sobre a forma como estruturam seus investimentos imobiliários.
“O CNPJ é consequência, não causa. O que mudou de verdade é que o aluguel entrou na base de um tributo sobre consumo, e isso tem número. A pergunta que o proprietário precisa responder não é ‘preciso me inscrever?’, mas ‘qual estrutura me deixa em melhor posição quando o sistema estiver funcionando integralmente?’”, afirma Schlickmann.
O advogado explica que o cadastro não transforma automaticamente o proprietário em empresário nem representa a constituição de uma pessoa jurídica. Sua finalidade é permitir a identificação fiscal para a emissão dos documentos exigidos pelo novo sistema do IBS e da CBS. Ainda assim, a medida inaugura um conjunto de obrigações acessórias que até então não faziam parte da rotina da maior parte dos locadores pessoas físicas.
Além disso, o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025 fixou dois critérios que precisam ser atendidos simultaneamente: receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento acima de R$ 240 mil no ano-calendário anterior e exploração de mais de três imóveis distintos.
Na prática, o recorte é mais estreito do que algumas manchetes sugeriram. Quem tem cinco imóveis alugados e encerra o ano com R$ 150 mil de receita não é contribuinte. Quem tem dois imóveis de alto padrão que rendem R$ 300 mil também não, porque não supera o número de unidades. Existe ainda um gatilho no próprio ano-calendário, quando a receita ultrapassa R$ 288 mil, e o Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026 esclareceram que, também nessa hipótese, a exigência de mais de três imóveis permanece.
“Boa parte dos proprietários que nos procuraram nas últimas semanas simplesmente não se enquadra. Vale conferir os critérios antes de contratar qualquer reestruturação”, diz Schlickmann.
Para Ivana Ribeiro de Souza Marcon, sócia da área Tributária e de Planejamento Patrimonial e Sucessório do b/luz, o enquadramento nas novas regras deve ser analisado em conjunto com os demais efeitos tributários, financeiros e sucessórios de cada estrutura.
“Não existe uma solução única para todos os proprietários. A inscrição no CNPJ, por si só, não significa que transferir os imóveis para uma holding ou alterar imediatamente a estrutura patrimonial será mais vantajoso. Essa decisão precisa considerar a tributação da renda, a incidência do IBS e da CBS, os custos de manutenção da estrutura, uma eventual venda dos bens e os objetivos sucessórios da família. Uma mudança feita apenas para responder à nova obrigação cadastral pode gerar custos superiores à economia esperada”, avalia Ivana.
Segundo Schlickmann, um dos principais desafios será compreender como essas novas exigências dialogam com a estrutura patrimonial de cada investidor.
“Cada patrimônio possui características próprias. Há proprietários que concentram imóveis em nome da pessoa física, enquanto outros utilizam holdings familiares, sociedades patrimoniais ou estruturas compartilhadas entre herdeiros. A chegada desse novo modelo tributário reforça a importância de revisar essas estruturas sob uma perspectiva jurídica, tributária e sucessória, evitando decisões tomadas apenas em função de uma mudança pontual na legislação”, explica.
Outro aspecto que merece atenção é a necessidade de revisar contratos de locação e procedimentos administrativos.
“A implementação do IBS e da CBS tende a exigir adaptações documentais e operacionais. Além da emissão dos documentos fiscais, será importante verificar se contratos, procedimentos internos e responsabilidades entre as partes permanecem adequados ao novo ambiente regulatório”, destaca Schlickmann.
Embora a legislação estabeleça critérios objetivos para definir quem estará sujeito à nova obrigação, o advogado ressalta que diversos aspectos ainda dependerão da regulamentação e da consolidação da interpretação das novas normas.
Na avaliação dos especialistas, os meses que antecedem a entrada em vigor das novas regras representam uma oportunidade para que proprietários e investidores realizem um diagnóstico preventivo de suas estruturas patrimoniais. A Receita Federal desenvolve um sistema de inscrição no CNPJ inspirado no modelo do MEI, com previsão de entrar em operação em novembro de 2026, de forma digital e integrada às plataformas de emissão de documentos fiscais. O cadastro em si, portanto, deve ser rápido. O trabalho mais complexo é a análise que está por trás dele.
“Quem possui um volume maior de imóveis não deve esperar a obrigatoriedade entrar em vigor para compreender os impactos da reforma. Revisar a organização patrimonial com antecedência permite identificar riscos, avaliar alternativas e implementar eventuais ajustes de forma planejada, reduzindo custos e aumentando a segurança jurídica”, conclui Schlickmann.