O que faz um metro quadrado sair de R$32 mil para R$90 mil em menos de cinco anos? No mercado de luxo em São Paulo, a resposta passa cada vez menos pelo endereço e mais por atributos que a cidade, por sua expansão e adensamento, já não consegue mais reproduzir: implantações generosas, baixa densidade e vista verde livre. Um levantamento da MBRAS analisou cinco empreendimentos em desenvolvimento na cidade que combinam, em graus distintos, essas características. Os cinco registraram evolução de preço expressiva, porém em ritmos diferentes. Confira na tabela a seguir:
O 280 ART Boulevard lidera em valorização acumulada, com 181,3%, enquanto o Reserva Cidade Jardim apresenta a maior valorização anualizada, de 30,6%, frente a 25,8% do 280 ART. Para quem compara o comportamento desses ativos com outras classes de investimento, é a taxa anualizada que permite colocar períodos distintos em uma mesma base, sempre lembrando que se trata da evolução nominal do preço de referência por metro quadrado, e não do retorno líquido de um comprador.
Na outra ponta, o Edifício Capanema apresenta valorização anualizada de 16,5%, em parte porque é o único dos cinco que ainda não teve preço formado pelo mercado. Entre os extremos, a distância é de 14,1 pontos percentuais: a maior taxa é 85% superior à menor. Na média simples dos cinco casos, a valorização anualizada é de 23,3% ao ano. Dentro de uma mesma tese, portanto, o conjunto de atributos explica parte da valorização, não ela inteira.
O que existe por trás dessa valorização?
Apesar das diferenças de arquitetura, localização e conceito, os cinco projetos compartilham características de mercado difíceis de replicar.
Escala do terreno e baixa densidade
São dois atributos que costumam aparecer juntos, mas não são a mesma coisa. Um terreno maior oferece espaço físico: é o caso das glebas de cerca de 20 mil m² do Reserva Cidade Jardim e do Faena São Paulo, que permitem afastar as torres da rua, criar jardins extensos e acomodar estruturas de lazer e wellness que não cabem nos lotes remanescentes dos bairros nobres.
Baixa densidade, por sua vez, depende da quantidade de unidades, da implantação e da distribuição das áreas comuns. O 280 ART Boulevard mostra essa segunda via: em um lote de 2.984,63 m 2 na Avenida Cidade Jardim, conforme o alvará municipal de aprovação, uma única torre reúne apenas 22 residências. Em qualquer das duas vias, o resultado é o mesmo: um produto que o entorno adensado não consegue mais repetir.
Vista verde permanente
Não se trata de ter uma vista bonita hoje, mas de olhar para áreas verdes já consolidadas, o que reduz significativamente o risco de um novo empreendimento se erguer à frente no futuro. No caso do Jardim Europa, o conjunto urbano dos Jardins tem traçado, vegetação e lotes protegidos por tombamento municipal. Em uma cidade cada vez mais adensada, essa permanência passou a ter valor econômico mensurável.
A assinatura do projeto
Nomes como Gensler, Yabu Pushelberg, Jacobsen Arquitetura, Lissoni & Partners, Pablo Slemenson e Alex Hanazaki compõem um repertório que o mercado passou a precificar, e que em 2025 rendeu a dois projetos da amostra os principais prêmios do setor. “O comprador de luxo não paga mais pelo metro quadrado. Paga pelo que não se refaz. Vista verde permanente, terreno grande e um prédio afastado da rua são características que São Paulo dificilmente consegue produzir novamente.” Lucas Melo, sócio fundador da MBRAS.
Veja informações sobre os cinco empreendimentos:
280 ART Boulevard, Jardim Europa
Na Avenida Cidade Jardim, na divisa do Itaim Bibi com o Jardim Europa, a Benx ergue uma única torre de 105 metros com apenas 22 residências: apartamentos-tipo de 572 m² a 780 m², um garden de cerca de 1.000 m² e uma penthouse de cerca de 1.300 m². O lote tem 2.984,63 m², conforme o alvará de aprovação emitido pela Prefeitura de São Paulo em 2023, que registrava naquele momento um programa inicial distinto, posteriormente ajustado para a configuração atual do produto.
A arquitetura é de Gensler e Zien, os interiores são de Yabu Pushelberg e o paisagismo é de Alex Hanazaki. Em 2025, o projeto conquistou o primeiro lugar em Destaque em Arquitetura do Ano no GRI Awards Real Estate Brazil, o primeiro lugar em Residential Project of the Year no GRI Global Awards e o Best of Year da revista Interior Design.
São quatro andares dedicados apenas à área comum, com spa, saunas seca e úmida, piscinas interna e externa, sala de pilates e quadra de beach tennis. A vista se abre para a massa verde do Jardim Europa, conjunto protegido por tombamento municipal, e é permanente. O memorial de incorporação está registrado e a obra está em andamento.
A referência passou de R$32 mil para R$90 mil por metro quadrado em quatro anos e meio, uma valorização de 181,3%, equivalente a 25,8% ao ano.
No caminho entre as duas pontas há um marco público: em setembro de 2025, reportagem da Bloomberg Línea registrou a referência de R$70 mil por metro quadrado na preparação do lançamento, valor que coincide com a trajetória da série acompanhada pela MBRAS.
Reserva Cidade Jardim, Cidade Jardim
As quatro torres do empreendimento ocupam um terreno de 20 mil m 2 na Marginal Pinheiros. O projeto é de Pablo Slemenson, os interiores são de Sig Bergamin e Murilo Lomas e o paisagismo é de Maria João D’Orey, inspirado na Mata Atlântica. As unidades vão de 455 m 2 a 1.300 m 2, com 3 a 6 suítes, heliponto e concierge 24 horas.
O condomínio tem acesso privativo ao Shopping Cidade Jardim e fica ao lado do Hotel Fasano, do Parque Bruno Covas e da Usina São Paulo, na frente de um rio que passa por ampla requalificação. A entrega está prevista para 2028.
A referência de valores de revenda passou de R$40 mil para R$78 mil por metro quadrado em dois anos e meio, uma valorização de 95,0%, equivalente a 30,6% ao ano, a maior taxa anualizada entre os cinco projetos.
Arbórea Vista Jardim Europa, Jardim Europa
Novamente da divisa do Jardim Europa com o Itaim Bibi, Benx e Bueno Netto assinam uma única torre com uma residência por andar, num total de 30 unidades de 484 m 2 a 1.102 m 2. O endereço é a Rua da Mata, onde funcionava a Editora Globo, entre a Nove de Julho e a Renato Paes de Barros. O projeto é da Jacobsen Arquitetura, os interiores são da italiana Lissoni & Partners e o paisagismo é de Alex Hanazaki.
A área de wellness foi assinada por Tania Ginjas e reúne ORA Spa, piscina com raia de 25 metros, academia Technogym, sauna e banhos de imersão. A fachada de vidro foi desenhada para preservar a vista permanente sobre o verde do Jardim Europa, e a entrega está prevista para o início de 2029.
A referência passou de R$38 mil para R$65 mil por metro quadrado em dois anos e meio, uma valorização de 71,1%, equivalente a 24,0% ao ano.
Faena São Paulo, Pinheiros
Um terreno de cerca de 20 mil m 2 na Rua Diogo Moreira reúne duas torres de 155 metros, um hotel de 99 quartos operado pela Accor com a marca Faena, residências de 286 m 2 a 1.024 m² e um centro cultural. A incorporação é da Even, em parceria com o Faena Group. A arquitetura é de Brandon Haw e Jonas Birger, os interiores são de Gui Mattos e Peter Mikic e o paisagismo é de Alex Hanazaki.
Em 2025, o projeto conquistou o primeiro lugar como Projeto Residencial do Ano no GRI Awards Real Estate Brazil. Aqui, o produto é o serviço. Spa, piscinas, duas quadras de tênis e programação cultural funcionam sob operação de hotelaria internacional, e esse é o argumento central do projeto. A inauguração está prevista para 2029.
A referência passou de R$ 35 mil para R$ 55 mil por metro quadrado em dois anos e meio, uma valorização de 57,1%, equivalente a 19,8% ao ano.
Edifício Capanema, Baixo Jardins
É o único dos cinco que ainda não foi lançado, ou seja, é o momento em que o investidor compra antes de o mercado formar preço. As plantas têm cerca de 500 m 2, em um terreno grande, com área comum ampla e vista livre.
Além disso, possui quadra de tênis, o que o torna um ativo ainda mais raro nos Jardins. Incorporadora, arquitetura e cronograma ainda não foram divulgados.
A referência passou de R$35 mil para R$44 mil por metro quadrado em um ano e meio, uma valorização de 25,7%, equivalente a 16,5% ao ano.
Escassez como ativo
Na leitura da MBRAS, os terrenos capazes de sustentar implantações generosas nos bairros mais valorizados de São Paulo praticamente deixaram de chegar ao mercado. Essa escassez aparece de duas formas na amostra: nas glebas de cerca de 20 mil m², como as do Reserva e do Faena, que comportam parques privativos e complexos de serviços; e nos lotes de cerca de 3 mil m² em avenidas consolidadas, como o do 280 ART, que permitem uma torre única com pouquíssimas residências. Cada terreno que sai do estoque torna ainda mais escassos os poucos que já foram construídos.
Quando essa implantação é combinada com uma vista verde consolidada, surge um ativo ainda mais raro. Quem compra esses imóveis não está comprando apenas uma vista bonita hoje: está pagando pela permanência dessa vista e pela impossibilidade de reproduzir o mesmo produto no futuro.
É essa combinação que ajuda a separar, no segmento de luxo, o imóvel que efetivamente valoriza aquele que simplesmente fica mais caro.
Metodologia
O levantamento foi elaborado pela MBRAS em agosto de 2026, a partir de referências de valores por metro quadrado com dados oficiais e de revendas comercializadas, acompanhadas pela empresa nos cinco projetos analisados, no mercado primário ou em repasse. A referência inicial corresponde ao início do prazo indicado para cada projeto, e a referência atual, a agosto de 2026.
A valorização anualizada foi calculada por taxa composta de crescimento anual (CAGR). Os percentuais representam a evolução nominal das referências de preço por metro quadrado e não devem ser lidos como retorno líquido do investidor: não consideram inflação, correção pelo INCC, tributos, comissões, fluxo de pagamentos, renda locatícia ou demais custos de aquisição, manutenção e venda. O conjunto é uma amostra intencional de cinco produtos com atributos comparáveis e não constitui um índice de mercado.