Diretor de Negócios e Incorporação aponta demanda ainda firme no Minha Casa, Minha Vida, crédito mais seletivo, pressão de custos e necessidade de leitura local dos produtos.
Na avaliação de Pedro Vinha, Diretor de Negócios e Incorporação do Grupo ADN, o mercado imobiliário econômico entra no segundo semestre de 2026 em uma fase de acomodação, após um período de forte expansão do Minha Casa, Minha Vida. Para o executivo, o movimento não representa uma mudança estrutural na demanda, mas exige mais atenção ao crédito, à escolha dos projetos e às particularidades de cada mercado.
Construtora e incorporadora com atuação e presença em 20 cidades do interior paulista, o Grupo ADN mantém o calendário de lançamentos previsto para 2026, mas passou a adotar critérios mais rigorosos na aprovação de crédito diante do aumento da inadimplência e de um comprador mais cauteloso.
Os números do programa ajudam a dimensionar esse cenário. No primeiro semestre de 2026, o Minha Casa, Minha Vida somou R$ 79,4 bilhões em financiamentos, avanço de 29% sobre igual período do ano passado. Foram 349 mil unidades contratadas, 21% a mais na mesma comparação, segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) com base em dados do FGTS e da Caixa Econômica Federal.
Para Vinha, esse desempenho reforça a leitura de que a redução de ritmo observada em parte do mercado é consequência de uma base elevada de lançamentos, e não de um enfraquecimento estrutural do segmento.
“Vimos um volume muito forte de lançamentos nos últimos períodos. Agora, é natural que o mercado passe por uma acomodação, inclusive para que as empresas consigam absorver esse crescimento em vendas, obras, caixa e estrutura operacional. Não vemos uma mudança estrutural no Minha Casa, Minha Vida”, afirma.
Segundo a companhia, a velocidade de vendas no segmento econômico continua forte. A mudança mais perceptível está no comportamento do consumidor.
“O cliente está mais exigente, faz mais contas e chega mais informado. Ele entende melhor o mercado, os juros de obra e o impacto da compra no orçamento. É um consumidor mais criterioso”, diz Vinha.
A condição de pagamento segue entre os principais fatores de decisão. Para o executivo, o equilíbrio entre o valor financiado pela Caixa Econômica Federal e a parcela assumida diretamente com a incorporadora precisa estar ajustado à renda e à capacidade de pagamento do comprador.
Crédito mais seletivo
A ADN também identificou mudanças recentes nas aprovações de crédito, tanto por parte dos agentes financeiros quanto das incorporadoras. Como resposta, a empresa reforçou suas análises e passou a adotar, em determinados casos, garantidores e outras medidas de proteção.
“O objetivo é manter as vendas com qualidade. Em um ambiente mais desafiador, precisamos olhar com ainda mais atenção para a capacidade de pagamento do cliente e para a sustentabilidade da operação”, afirma.
A maior cautela não alterou o planejamento para o segundo semestre.
“Os projetos previstos já estão detalhados e preparados para execução. Vamos manter o calendário de lançamentos, acompanhando de perto a resposta de cada mercado”, diz Vinha.
Banco de áreas amplia flexibilidade
Um dos principais ativos da ADN neste momento é seu banco de áreas, que representa aproximadamente dez anos de lançamentos e está distribuído por diferentes cidades do interior paulista.
Segundo Vinha, essa estrutura permite à companhia ajustar o portfólio ao comportamento da demanda e escolher os produtos mais aderentes a cada momento.
“Não dependemos de um único produto ou de uma única cidade. O banco de áreas nos dá flexibilidade para escolher o empreendimento mais adequado para cada cenário”, afirma.
Atualmente, os produtos enquadrados na faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida estão entre os mais atrativos para a companhia. Essa capacidade de escolha ganha importância em um mercado no qual renda, teto de enquadramento, preço dos imóveis e condições de financiamento variam de uma cidade para outra.
Custos e mão de obra exigem atenção
Além do crédito, o Grupo ADN acompanha a pressão sobre os custos da construção e a disponibilidade de mão de obra qualificada.
Para Vinha, a expansão do Minha Casa, Minha Vida tende a aumentar a disputa por trabalhadores e acelerar a busca das construtoras por ganho de produtividade.
“A mão de obra será um dos grandes desafios dos próximos anos. O setor enfrenta envelhecimento dos trabalhadores e dificuldade para atrair novos profissionais. Isso aumenta a necessidade de industrialização e ganho de produtividade”, afirma.
O avanço dos custos também pode pressionar a viabilidade de novos empreendimentos, especialmente em municípios onde os limites de preço do programa estão mais defasados. Por isso, Vinha defende ajustes nos tetos do Minha Casa, Minha Vida, principalmente na faixa 2, além de condições de juros mais favoráveis nas faixas 3 e 4.
“Os limites precisam acompanhar a realidade dos custos. Em algumas cidades, essa diferença já começa a comprometer a viabilidade dos produtos”, diz.
Para a ADN, a combinação entre demanda ainda firme e maior seletividade deve exigir mais atenção à escolha dos projetos, ao crédito e às particularidades de cada mercado no segundo semestre.
“O mercado continua com demanda. O momento exige disciplina comercial, leitura de produto e capacidade de execução”, conclui Vinha.