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Um dos objetivos do governo federal a curto prazo é elevar as receitas públicas através de alterações na legislação. Uma das possibilidades cogitadas pela equipe do ministro Paulo Guedes é criar uma alternativa para a apuração do imposto de renda sobre o lucro imobiliário (ganho de capital na alienação de imóveis), cujas alíquotas giram entre 15% e 22,5%. O governo permitiria uma atualização do valor do imóvel, já cobrando uma taxa de 4% ou 5% sobre o aumento do preço do imóvel.

Segundo Luiz Eguchi, diretor de Tax da Mazars, auditoria e consultoria empresarial, a medida beneficiaria o governo, que aumentaria suas receitas de maneira imediata, e os contribuintes que possuem muitos imóveis.

“O governo poderia seguir dois caminhos. O primeiro seria permitir que o contribuinte faça uma atualização do valor do imóvel através da Declaração de Ajuste Anual (IRPF), o que injetaria dinheiro nos cofres públicos em um futuro próximo. Caso isso seja antecipado de forma voluntária, poderia haver a criação de uma declaração de reavaliação de imóveis. Para o contribuinte, isso seria positivo, já que poderia impactar na apuração de um ganho de capital menor e, consequentemente, uma redução na tributação atual”, afirma Eguchi.

A reavaliação do imóvel com uma tributação reduzida poderia gerar ganhos de 10 a 18,5% para os investidores que atuam no setor imobiliário. Por exemplo, um imóvel comprado em 2010 por R﹩ 500 mil, tem esse valor informado como custo de aquisição na Declaração de Ajuste Anual (IRPF). Caso o investidor opte por reavaliar o imóvel por R﹩ 800 mil, na alternativa aventada pelo governo federal, pagaria 4% ou 5% sobre o valor adicionado (R﹩ 300 mil) e, na hipótese de vendê-lo pelo valor reavaliado, não apuraria o ganho de capital (lucro imobiliário). Nesse caso, o valor adicionado teria sido tributado a 4% ou 5% ao invés dos 15% do ganho de capital, resultando numa economia de 11% ou 10%.

A Moura Dubeaux, maior incorporadora do Nordeste, faz seu primeiro lançamento do ano em Salvador, o Orquidário, localizado no Parque Bela Vista. O empreendimento, focado no público de média renda, com apartamentos de 58 e 69 metros quadrados, com dois ou três dormitórios, tem Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 80 milhões.

Trata-se do sexto lançamento em 2020 da empresa. A incorporadora apresentou lucro líquido de R$ 14,9 milhões no terceiro trimestre.

Em Salvador, além do Orquidário, a Moura Dubeaux está realizando mais dois lançamentos: o edifício Olhar Caminho das Árvores, com duas torres, apartamentos de 130 e 160 metros quadrados e três ou quatro suítes; e o Mirat Martins de Sá, com unidades de 252 metros quadrados e quatro suítes. A empresa está completando, assim, 13 empreendimentos na cidade.

Sustentabilidade e inovação

Os três lançamentos de Salvador utilizarão energia solar, reuso de água e iluminação com led, em linha com os mais atuais preceitos de arquitetura em termos de sustentabilidade. Também possuem vagas para carros elétricos, estimulando a redução da emissão de carbono por veículos automotores.

Os empreendimentos também levarão mais segurança aos bairros, aos quais proporcionará alguns equipamentos urbanos nas áreas próximas, pensando no bem-estar da vizinhança e no conforto de um espaço de lazer bem-estruturado: parquinhos infantis e espaços para pet. Nos arredores do Orquidário, também se realizou a melhoria da área pública, para facilitar a circulação e o acesso dos moradores. Os três empreendimentos estão gerando mil empregos em Salvador.

O Índice de Confiança da Construção (ICST), da Fundação Getulio Vargas, variou 0,1 ponto em dezembro para 93,9 pontos, acomodando em níveis próximos aos observados antes da pandemia. A média do índice no quarto trimestre de 2020 (94,3 pontos) é 6,6 pontos maior do que a média do terceiro trimestre de 2020 (87,7 pontos).

“A confiança do setor da construção acomodou em dezembro em um nível superior ao de dezembro de 2019, o que considerando todas as dificuldades do ano é um aspecto positivo. Vale destacar o aumento do Indicador de Evolução Recente de Atividade, apesar do maior percentual das assinalações relativas à escassez e ao custo das matérias primas. Por outro lado, as expectativas continuam se deteriorando e os empresários estão mais pessimistas do que estavam no ano passado. Além das incertezas do cenário econômico, esse pessimismo parece estar relacionado às dificuldades recentes das empresas”, observou Ana Maria Castelo, Coordenadora de Projetos da Construção da FGV IBRE.

A confiança em dezembro ficou estável, pois a melhora na avaliação sobre o momento presente compensou a deterioração das expectativas dos empresários para os próximos seis meses. O Índice de Situação Atual (ISA-CST) aumentou 0,9 ponto para 92,4 pontos, o maior valor desde agosto de 2014 (93,0 pontos). Os indicadores de situação atual dos negócios e carteira de contratos avançaram respectivamente 1,2 ponto e 0,6 ponto, para 94,8 pontos e 90,1 pontos.

Entretanto, Índice de Expectativas (IE-CST) diminuiu pelo segundo mês consecutivo, de 96,2 pontos para 95,5 pontos 2,9 pontos. A queda de 2,6 pontos do indicador de tendência dos negócios compensou o avanço de 1,3 ponto do indicador de demanda prevista.

O Nível de Utilização da Capacidade (NUCI) variou 0,2 ponto percentual (p.p.), para 72,9%. O resultado ligeiramente positivo foi influenciado pelo aumento de 0,2 p.p. do NUCI de Mão de Obra (de 73,9% para 74,1%), já que houve recuo de 0,3 p.p. nível de atividade de Máquinas e Equipamentos (de 65,9% para 65,6%).

Escassez e elevação de preço dos materiais

A desorganização da produção e a alta das matérias-primas têm repercutido fortemente no setor da construção. Em dezembro, entre os fatores limitativos, a escassez de material de construção alcançou 20,0% das assinalações do mês, um recorde histórico da Sondagem. Por sua vez, a elevação de preços foi assinalada por 21,6% das empresas. “Essas questões atingem todos os segmentos do setor da construção e se apresentam uma limitação adicional e com potencial crescente no processo de retomada”, avaliou Ana Castelo.

Leblon se destaca com aumento da quantidade de imóveis para alugar e Recreio pelo crescimento dos aluguéis. Já Botafogo, Copacabana, Leme e Centro enfrentam baixa nos valores

A APSA – empresa líder em gestão de propriedade urbanas – realizou um estudo que mostra o cenário de imóveis para aluguel na cidade do Rio de Janeiro começando a melhorar. A taxa de vacância média foi de 16,9%, percentual mais abaixo do que a dos meses anteriores. Em setembro, o percentual era de 17,8%, em outubro 17,2%. A taxa de vacância mostra a quantidade de imóveis residenciais vagos, disponíveis para aluguel. Ou seja, a cada cem imóveis do mercado de locação, 17 estariam vagos, à espera do inquilino.

Como impacto da pandemia, pelo sexto mês seguido, a taxa se manteve na faixa de 17%. O nível ideal é de 8% e 10%, ou seja, os estoques ainda estão 80% maiores do que o nível esperado pelo mercado para se manter os valores de alugueis nos patamares mais altos.

Porém, cada bairro tem uma vacância diferente do outro. E resultado médio tem sido impactado fortemente pela alta vacância de bairros da Zona Norte e Centro. Na Zona Sul do Rio, por exemplo, há vários bairros com redução de taxa de vacância.

No Flamengo, com uma redução frente ao mês anterior de 13,33%, está com desocupação de 11,7%. O resultado já traz até leve aumento de 2,94% nos valores anunciados para os aluguéis no bairro, que passaram de R﹩ 34,03 para 35,03, por metro quadrado.

Outro bom desempenho na vacância está em Laranjeiras, com uma redução frente ao mês anterior de 13,7%, chegando a taxa de 6,3%. Em seis meses, a vacância do bairro diminuiu em 31,52%. O que explica maior ocupação em Laranjeiras é o valor do metro quadrado do imóvel para aluguel, mais baixo do que o Flamengo, de R﹩ 32,93.

O Leblon continua com aumento no número de imóveis disponíveis frente ao mês anterior de 7,39%, chegando à taxa de 18,9%. Em seis meses, a disponibilidade dos imóveis aumentou 85,29%. O valor médio do aluguel está em R﹩ 59,10, valor 0,30% menor do que o verificado em outubro e 1,73% abaixo do que estava há seis meses.

Ipanema, teve leve aumento de 2,26%, ficando com taxa de vacância em 13,6%. Mas no acumulado dos últimos seis meses, a redução da vacância no bairro é de 43,80%.

Já o Leme, tem aumento frente ao mês anterior de 3,38%, chegando a taxa de vacância de 15,3%. Aumento de 21,43% nos últimos seis meses. O valor médio do aluguel está em R﹩ 37,36, valor 4,25% menor do que o verificado em outubro. Copacabana também tem queda de 3,25%, com o metro quadrado caindo de R﹩ 36,61 para R﹩ 35,42. A vacância ficou em 19,1%, com leve queda de -3,05%. No acumulado dos últimos seis meses, o aluguel no bairro já caiu 8,26%.

Botafogo tem vacância de 16,0%, após reduzir 3,03%. Nos últimos 6 meses, o aumento da taxa é de 30,08%. E o valor do metro quadrado está em R﹩37,62, 0,27% maior que o mês passado, mas 7% menor do que há seis meses.

Na Zona Norte, a Tijuca e o Méier também apresentam reduções na vacância. No primeiro, a redução em relação ao mês anterior é de 5,8%, chegando a taxa de 13%. O metro quadrado na Tijuca está na faixa de R﹩ 22,96, 0,43% menor que o mês passado.

No Méier, a diminuição foi de 14,69%, chegando a taxa de vacância de 12,2%. O metro quadrado está em R﹩ 18,20, 0,66% maior que o mês passado.

Já Vila Isabel enfrenta aumento frente ao mês anterior de 16,98%, chegando a taxa de 12,4%. Com isso, o aluguel sofre redução 2,57% frente ao mês anterior, passando de R﹩ 21,79 para 21,23 o metro quadrado.

E o Maracanã se destaca pelo forte aumento em relação a outubro, de 29,24%, chegando a taxa de 22,1% e o metro quadrado a R﹩24,01, 1,82% maior. Em seis meses, a vacância cresceu 90,52%.

O Rio Comprido, também sofre aumento de 16,8%, chegando a taxa de 14,6%. É um incremento de 75,90% nos últimos seis meses. O aluguel também caiu 2,68%, de R﹩ 20,49 para R﹩ 19,94, em média, por metro quadrado.

O Centro é um dos bairros mais impactados com os funcionários em home-office e segue aumentando sua taxa de desocupação. Com 8,88 % a mais, alcança a vacância de 28,2%. O metro quadrado está em R﹩ 28,02 – valor 0,14% menor.

O Recreio teve aumento de 5,47% nos preços em novembro, com o metro quadrado passando de R﹩ 25,78 para R﹩ 27,19. O bairro tem o maior aumento médio dos últimos seis meses, entre os bairros pesquisados, de 15,11%.

Redução de unidades alugadas chega a 31,7%
Outro importante indicador feito pela APSA em sua carteira é o Índice de Velocidade de Locação (IVL), que mostra o percentual de crescimento ou redução de unidades alugadas, dentro de um determinado período. No mês de novembro, houve redução de 22% na quantidade de imóveis alugados com relação ao mês de outubro e também de 22% com relação a novembro de 2019. No acumulado do ano, a média do IVL é de -31,7%. Em maio, devido ao isolamento obrigatório, chegou-se a uma redução de -82,8% frente ao mês anterior, no volume de locações.

Tempo desocupado varia por bairro
Já o indicador Indice Médio de Vacância (IMV), que mostra o tempo que as unidades ficam, em média, desocupadas, vem melhorando em alguns bairros, outros não. Em Botafogo, por exemplo, em 2017, no período de janeiro a novembro, um imóvel residencial de 1 a 3 dormitórios levava em média 42 dias para ser locado. Hoje leva 51 dias, em média. Na Barra da Tijuca, levava 99 dias e hoje leva 110. Ao contrário, Copacabana levava 93 e hoje leva 61 e Tijuca também passou de 93 para 74 dias.

A pesquisa sobre valores de metro quadrado da APSA é feita com base em cerca de 16 mil ofertas de apartamentos de 1 a 3 dormitórios.

No início de dezembro, a LAR.app, até então uma administradora digital de condomínios, resolveu pivotar o seu campo de atuação, como dizem as startups ao mudarem seu modelo de negócio. A partir do ano que vem, a empresa vai adaptar o produto que construiu e levará ao mercado como SaaS (Software como serviço) e os clientes serão migrados para outras administradoras.

“Não encerramos as operações da LAR.app. estamos mais ativos do que nunca e com muita vontade de resolver novas questões. Viemos da tecnologia e para ela retornaremos”, conta Leonardo Boz, fundador da LAR.app ao lado de Rafael Lauand.

Nos primeiros meses de atuação, a LAR.app revolucionou o mercado ao proporcionar aos clientes um novo formato de administração de condomínios. A empresa surgiu com o objetivo de trazer mais transparência, usar mais tecnologia e realizar uma prestação de contas mais simplificadas, feita em até três dias após a virada do mês.

Para a nova fase da empresa, os fundadores explicam que vão adaptar o produto que construíram e levarão ao mercado como SaaS (Software como serviço). “Desde quando iniciamos nossas operações, em meados de 2018, tínhamos bem claro que nosso objetivo final era, através da tecnologia, trazer eficiência e transparência para condomínios residenciais. Num primeiro momento, a maneira que encontramos de realizar isso foi prestando serviço e integrando múltiplas tecnologias de mercado. Assim, poderíamos levar uma proposta de transformação digital aos clientes sem desenvolver tecnologia no dia zero”, explica Leonardo Boz, co-fundador da LAR.app.

O empresário ainda complementa que a experiência adquirida nestes quase três anos fez com que startup ensinasse tudo o que ele e seu sócio sabiam de condomínio até hoje. “Vamos lembrar que todos nós tivemos experiências bem sucedidas em outras empresas de tecnologia, como no iFood e Easy Táxi, mas até o final de 2017 nossa única relação com condomínios era como moradores.”

Boz acrescenta que estar na ponta o fez entender as dores e a carência de soluções no mercado e a solidão dos síndicos na tomada de decisões. “Trouxemos para o mercado condominial pessoas que estavam até então acostumadas a trabalhar nas melhores startups de tecnologia, e que viram um mercado cheio de problemas para serem resolvidos. E, só pra deixar claro, nós adoramos um problema pra resolver. Isso nos mantém vivos e pensando em soluções melhores todos os dias”, encerra.

Propulsor da economia brasileira durante a pandemia do coronavírus, o mercado imobiliário registrou a maior alta na intenção de compras de imóveis por famílias brasileiras do século 21. Segundo o Datastore Series – estudo realizado pela Datastore – em dezembro de 2020, 13,4 milhões de famílias brasileiras pretendem comprar um imóvel nos próximos 24 meses. Esse número é grandioso e o maior patamar registrado no século 21.

“Já com 212 milhões de habitantes (segundo o IBGE), o Brasil atinge o maior patamar do século 21 em famílias interessadas em adquirir imóveis, são 13,4 milhões e o grande impulsionador, agora, é a retomada da atividade econômica e a geração consistente dos empregos desde o mês de setembro até o fim do ano”, afirma Marcus Araujo, CEO e fundador da Datastore.

Motivos não faltam para este cenário: as famílias se mantiveram em casa, gastando menos e acumulando poupança. Além disso, a geração de empregos no último trimestre de 2020 e o sucesso de vendas dos imóveis ao longo do ano também contribuíram para gerar a maior demanda dos últimos 20 anos em quantidade de famílias interessadas em adquirir imóveis em 2021 e 2022.

A pandemia trouxe as pessoas para dentro do imóvel, a superexperiência trouxe novas necessidades, as despesas das famílias baixaram, gerando reservas e muitas compras de imóveis. “Os compradores de imóveis imediatos – aqueles que tomam a decisão em até 12 meses – onde predominam investidores e compradores de imóveis na planta (lançamentos), agora são 7,65 milhões de famílias e, também, o maior número do século 21, prometendo muitas vendas já para o primeiro trimestre do próximo ano”, conclui Araujo.

A Eternit – líder de mercado no segmento de coberturas – acaba de implementar a instalação das telhas fotovoltaicas de concreto BIG-F10 em residências de São Bento do Sapucaí e Campos do Jordão, no interior paulista. Os projetos foram aprovados pela Elektro – Neo Energia.

Os telhados vão gerar energia, que será consumida pelos usuários dos imóveis. Na instalação da residência em São Bento de Sapucaí, foram utilizadas 400 telhas fotovoltaicas de 9,16 kWp, uma parte do telhado de aproximadamente 1.000 telhas. Com isso, a capacidade produtiva será em média de 400 kWh/mês. A instalação contou com a parceria da integradora SIMEPE, empresa especialista em sistemas fotovoltaicos, e da WEG para o fornecimento do inversor.

Para a residência em Campos do Jordão, foram instaladas 467 telhas fotovoltaicas, com capacidade produtiva média de 590 kWh/mês. Neste projeto, a Eco Brasil Solar é a integradora parceira, e a Deye a responsável pelo fornecimento dos microinversores.

“Depois de cerca de dois anos trabalhando intensamente neste projeto inovador, demos hoje um passo importante em um mercado de consumo cada vez mais consciente”, avalia Luís Augusto Barbosa, presidente do Grupo Eternit.

De acordo com Luiz Antonio Lopes, gerente de desenvolvimento de negócios da Eternit responsável por todo o projeto das telhas fotovoltaicas, “a partir da captura de energia solar durante o dia, considerando a irradiação solar da região e a orientação do telhado leste oeste, será possível economizar até R﹩ 300,00 na conta de energia. Se houver, o excedente é injetado na rede para consumo à noite, por exemplo.”

As telhas fotovoltaicas de concreto estão sendo produzidas pela Tégula Solar, empresa que pertence ao grupo Eternit, instalada em Atibaia – SP, em uma fábrica dedicada à tecnologia fotovoltaica e que permitirá a execução de projetos residenciais, comerciais e de agronegócio entre outros. Novas instalações estão previstas para janeiro de 2021.

“Escolhemos a telha de concreto como produto inicial por questões técnicas. Em paralelo, também fizemos o desenvolvimento da versão fotovoltaica da tradicional telha de fibrocimento, a Eternit Solar, que aguarda homologação do Inmetro. Por ser o tipo de telha de maior utilização nos estabelecimentos do país e com o custo mais acessível, poderemos oferecer a possibilidade de adesão à energia solar a uma grande parcela da população brasileira, popularizando esse acesso”, explica Barbosa. Segundo ele, outra vantagem é para o consumidor que já possui o telhado com o produto Eternit. A telha solar será intercambiável com a telha tradicional da marca, podendo ser substituída nos pontos necessários sem precisar mudar a estrutura inteira da cobertura. “Feito isso, a ligação elétrica e a conexão com a rede de transmissão seguem os mesmos padrões e exigências dos sistemas tradicionais de placas fotovoltaicas”, diz.

A telha fotovoltaica é uma inovação, mas dentro do core business da companhia. Esse novo produto será fabricado em larga escala em uma unidade já existente, gerando um maior valor agregado. A Eternit vem cumprindo as etapas do plano de desenvolvimento com sucesso, e a previsão é iniciar a comercialização no final do primeiro semestre de 2021.

Com os últimos resultados, valores médios de venda e locação do segmento ampliaram queda para 1,08% nos últimos 12 meses
■ Análise do último mês: O preço médio de venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² recuou 0,55% em novembro, enquanto o preço médio de locação desse segmento apresentou queda de 0,19% no mesmo período. Comparativamente, esses resultados foram inferiores à variação do IPCA/IBGE (+0,89%) e do IGPM/FGV (+3,28%) no mês. No caso do preço médio de venda, a variação negativa foi impulsionada pelo comportamento do preço médio em: Porto Alegre (-1,10%), Florianópolis (-0,86%), Salvador (-0,77%), Belo Horizonte (-0,72%) e Curitiba (-0,64%), ao passo que a variação do preço médio de locação foi influenciada pelo declínio do valor dos imóveis nas cidades: Rio de Janeiro (-0,74%), Belo Horizonte (-0,58%), Curitiba (-0,30%), Campinas (+0,27%) e Niterói (-0,12%)). Com esses resultados, o preço médio de venda do segmento comercial ampliou a queda para 0,75% em 2020, enquanto o preço médio do aluguel passou a recuar 0,94% no acumulado do ano.

■ Análise dos últimos 12 meses: O preço médio de venda de imóveis comerciais ampliou a queda nominal para 1,08% nos últimos 12 meses, variação equivalente à registrada para o preço médio de locação comercial no mesmo horizonte temporal. Para fins de comparação, a inflação acumulada nos últimos 12 meses supera as variações citadas, tanto no caso do IPCA/IBGE (+4,31%) quanto IGP-M/FGV (+24,52%). A queda nominal no preço médio de venda de imóveis comerciais é influenciada, nesse intervalo, pelo recuo do preço médio observado em cidades como: Brasília (-3,93%), Belo Horizonte (-3,64%), Porto Alegre (-3,26%), Rio de Janeiro (-3,07%), Niterói (-3,03%), Curitiba (-0,31%) e Campinas (-0,31%). Já com respeito ao preço de locação, os maiores recuos nos últimos 12 meses foram registrados no Rio de Janeiro (-5,41%), em Salvador (-4,35%), Curitiba (-3,57%), Florianópolis (-1,45%), Porto Alegre (-0,95%), Brasília (-0,63%) e Belo Horizonte (-0,25%).

■ Preço médio de venda e locação: Em novembro de 2020, o valor médio do m2 de imóveis comerciais nas cidades monitoradas pelo Índice FipeZap foi de R$ 8.430/m2 , no caso de imóveis comerciais anunciados para venda, e de R$ 37,09/m2, entre aqueles destinados para locação. Entre todas as 10 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap Comercial, São Paulo se destacou com o maior valor médio tanto para venda de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² (R$ 9.615/m2), quanto para locação de imóveis do mesmo segmento (R$ 43,93/m2). Comparativamente, no Rio de Janeiro, os preços médios de venda e de locação de salas e conjuntos comerciais anunciados foram de R$ 9.341/m² e R$ 37,86/m², respectivamente.

■ Rentabilidade do aluguel comercial*: pela razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis comerciais, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por investir no imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel (rental yield). O indicador pode ser utilizado para avaliar a atratividade de salas e conjuntos comerciais em relação a outras opções de investimento disponíveis (incluindo, por exemplo, investimento em imóveis residenciais para obtenção de aluguel e aplicações financeiras). Em novembro de 2020, o retorno médio do aluguel comercial (anualizado) foi calculado em 5,43% ao ano, superando a rentabilidade do aluguel calculada para imóveis residenciais (4,70% ao ano), bem como o retorno médio real de aplicações financeiras de referência.

Nota (*): : Os preços considerados no indicador incluem apenas aqueles veiculados em anúncios para novos aluguéis. O Índice FipeZap não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis vigentes, cujos valores são reajustados periodicamente de acordo com o especificado em contrato. Como resultado, capta-se de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda pelo aluguel de espaços comerciais ao longo do tempo.