Se todas as pessoas que estão em busca de imóveis até 80 m2 para morar na capital paulista decidirem fechar o negócio hoje, o volume de casas e apartamentos disponíveis não atenderia a demanda. A constatação vem do recente estudo sobre o que é ofertado no mercado versus a demanda de pessoas que estão buscando, do DataZAP, braço de inteligência imobiliária do ZAP+. O levantamento identificou que a cidade vive um descolamento entre o perfil dos imóveis mais procurados com os oferecidos pelo mercado.
“A heterogênea cidade de São Paulo impossibilita a criação de um imóvel padrão que atenda toda a cidade e o anseio dos cidadãos paulistas e é preciso considerar a regionalização como característica importante. Porém, na análise da cidade, é possível perceber os desequilíbrios existentes entre oferta e demanda, quando são considerados características dos imóveis como tamanho, dormitórios, vagas e preços”, diz Danilo Igliori, economista da DataZAP. A análise teve como base o volume de buscas nos portais do ZAP+ (ZAP imóveis e Viva Real) e comparou a distribuição relativa entre a demanda e a distribuição relativa dos anúncios ofertados por características em São Paulo entre outubro de 2019 e setembro de 2020.
Os dados apontam que 15% dos leads gerados para a cidade buscam imóveis até 45m², apenas 7% dos anúncios têm esta metragem, o maior déficit em oferta. No comparativo entre a distribuição relativa das ofertas e leads gerados nos portais do ZAP Imóvel e Viva Real, a maior variação está para imóveis até 45m², onde 15% dos leads se interessam por essa metragem e apenas 7% das unidades ofertadas.
Número de quartos
Em relação ao aproveitamento do espaço desses imóveis, a maioria (56%) das buscas na capital é por opções com até dois dormitórios. A pesquisa também identificou dois perfis distintos de público para os imóveis com até 45m². Na região do centro expandido, esse tipo de espaço costuma ser do tipo Studio ou com apenas um dormitório, sem vaga de garagem e escolhido por quem mora sozinho ou por jovens casais. Fora da região central, a busca por opções com essa metragem é feita por famílias pequenas, que demandam 2 dormitórios e uma vaga de garagem.
“Por outro lado, se analisarmos a procura por quatro dormitórios ou mais, vemos que a demanda é menor que a oferta. Enquanto os imóveis com esse tipo de planta correspondem a 14% do anunciado, somente 7% dos consumidores têm interesse por eles”, comenta o economista.
Vagas de garagem
As mudanças no modo de viver em São Paulo abrangem também questões de mobilidade. A pesquisa mostra que enquanto a capital tem vasta oferta de imóveis com três vagas de garagem ou mais, a maior procura é por opções com uma ou nenhuma vaga.
Imóveis com uma vaga e dois quartos são a combinação mais procurada e, ao mesmo tempo, a menos atendida. “Supondo que todos os consumidores que desejam um imóvel como esse decidam fechar negócio, 7% deles não seriam atendidos. Também há lacunas do mercado em oferecer um dormitório sem vaga ou com uma única vaga. Enquanto isso, imóveis com mais de quatro dormitórios e três vagas têm o maior excedente, de 6%, em relação a procura”, conta Igliori.
Custo Benefício
O estudo do ZAP+ também identificou desequilíbrio em relação a faixa de preço buscada. O maior gargalo está na oferta de opções de R$ 200 mil a R$ 350 mil, em que a demanda está 5% acima da oferta. Os dados mostram também que enquanto 43% buscam comprar um imóvel até R$ 500 mil, apenas 27% das opções à venda estão nesta faixa.
Já a busca por imóveis a partir de R$ 750 mil tem oferta suficiente, mas não atende às necessidades do consumidor em relação à quantidade de dormitórios e vaga de garagem. Quando observados os números para imóveis acima de R$ 1 milhão, a oferta sobrepõe a demanda em 8%.
“Em São Paulo, o mercado tem o desafio de criar novas opções para atender às necessidades e desejos atuais dos consumidores. Temos visto algumas soluções para que essa oferta dos compactos comece a dar conta da demanda, sendo uma delas, os novos imóveis na capital, já que de janeiro a setembro, pelo menos 80% dos lançamentos na capital foram de imóveis com até 45m²”, analisa Danilo Igliori.
