A tokenização imobiliária já não é mais uma promessa distante: com R$ 20 bilhões em VGV mobilizado, incorporadoras engajadas e crescimento de três dígitos no segmento de ativos do mundo real, o país se posiciona como um dos mercados mais relevantes. O tema será destaque no CIMI360, maior evento do mercado imobiliário da América Latina, em agosto, no Rio.
Comprar uma fração de um imóvel pelo celular, sem passar por cartório e com um investimento a partir de poucas centenas de reais: essa promessa vem ganhando corpo no Brasil, onde a tokenização imobiliária já movimentou cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas, com aproximadamente 450 incorporadoras operando esse modelo. Na prática, o mecanismo transforma um imóvel, ou o direito sobre ele, em unidades digitais registradas em blockchain, algo que existe desde que a tecnologia dos criptoativos se popularizou, mas que ganha um significado específico quando aplicado a um bem físico.
Mas, afinal, o que exatamente é um token imobiliário?
Um token imobiliário é a versão digital de um direito sobre um imóvel, criada e registrada em blockchain. Tecnicamente, ele se enquadra na categoria dos chamados security tokens, o mesmo grupo de tokens que funciona como versão digital de uma ação ou de uma cota de fundo, com a diferença de que é um bem físico e existente, e não uma empresa ou uma cripto pura. Na prática, isso significa que, para transformar um imóvel em token, ele precisa antes passar por uma avaliação de mercado e por uma estruturação jurídica que viabilize a divisão em cotas, geralmente por meio de uma empresa específica que detém a posse do bem, enquanto os tokens representam participações nela. A partir daí, contratos inteligentes definem as regras da operação, como a quantidade total de tokens emitidos, os direitos de cada detentor e a remuneração sobre o aluguel, quando houver. O investidor não compra um código sem lastro: ele compra uma fração de um direito real, com valor, regras e retorno atrelados a um imóvel que existe fora da blockchain.
O tamanho do mercado brasileiro hoje
Depois de anos como tema de painel de fintech, a tokenização imobiliária virou operação. Levantamento da Associação Brasileira das Empresas Tokenizadoras (ABToken) mostra que o modelo, que representa digitalmente a fração ou a integralidade de um imóvel por meio de um token em blockchain, já movimentou cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) no Brasil, com aproximadamente 450 incorporadoras utilizando algum formato de tokenização em seus empreendimentos.
O relatório “Panorama Estratégico e Regulatório da Tokenização Imobiliária”, da ABToken, detalha a expansão do setor:
● VGV mobilizado: cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas, com aproximadamente 450 incorporadoras já operando com tokenização.
● Emissões reguladas: R$ 1,3 bilhão em ofertas tokenizadas formalmente reguladas em 2024, patamar em revisão pela CVM.
● Ativos do mundo real (RWA): volume superou R$ 1,5 bilhão só em janeiro de 2026, crescimento de mais de 1.100% em um ano, segundo a RWA Monitor.
● Base de investidores: cerca de 30 mil carteiras digitais abertas no país, das quais 9 mil já reportadas à Receita Federal, aponta a Propriedade Digital.
● O gargalo do setor: o estoque de imóveis tokenizados em circulação no mercado secundário ainda é modesto, entre R$ 40 milhões e R$ 50 milhões, evidenciando o desafio de liquidez.
Brasil x Europa: protagonismo com regulação em construção
No comparativo global, o Brasil aparece como protagonista: o mercado mundial de tokenização imobiliária foi avaliado entre US$ 3,7 bilhões e US$ 3,8 bilhões em 2025, e o país é citado pela ABToken como referência em inovação regulatória, à frente de mercados tradicionalmente mais maduros em ativos digitais.
A Europa avança sob um regime único, o MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation), com implementação faseada concluída em 2025 e transição para empresas não autorizadas se encerrando em julho de 2026. É a principal vantagem do bloco sobre o Brasil, que ainda opera com regulação fragmentada e pendente de lei específica sobre registro tokenizado. Em contrapartida, o MiCA limita formatos de geração de renda passiva via token, o que tende a frear a inovação em produtos de rendimento se comparado aos modelos híbridos do mercado brasileiro.
A visão do setor sobre o marco legal
Lideranças têm defendido que seja adotada uma política clara para a tokenização imobiliária no Brasil, independentemente das mudanças que o PL 4438/2025 ainda venha a sofrer em sua tramitação no Senado. “É fundamental que o texto final garanta transparência ao mercado, segurança jurídica tanto para compradores quanto para incorporadores, e que preserve o direito de propriedade de todos os envolvidos na operação. Um ponto central do projeto que considero uma inovação fantástica é a integração dos tokens imobiliários ao Sistema Nacional de Registro de Imóveis, o que garante rastreabilidade real sobre a origem e a titularidade de cada imóvel tokenizado”, afirma Heitor Kuser, CEO e idealizador do CIMI360, que reforça ainda que o aspecto mais importante “é a democratização do acesso à compra de imóveis: hoje, uma pessoa que não tem condições de adquirir um imóvel inteiro poderá comprar uma fração dele por meio de tokens”.
Tokenização imobiliária vira um dos pilares do CIMI360
O Fórum Internacional de Tokenização Imobiliária (FITI), dentro do CIMI360, reúne especialistas para discutir liquidez e regulação, nos dias 27 e 28 de agosto, no Rio de Janeiro.
No radar do congresso também está a projeção de médio prazo: a parcela brasileira do segmento de tokenização é estimada em R$ 320 bilhões até 2030, dentro de um mercado global que pode chegar a US$ 4 trilhões no mesmo horizonte.
A digitalização de ativos imobiliários é tema de um dos quatro fóruns temáticos do congresso, ao lado de Imóveis Públicos, Distressed Asset e Consórcios. Cada um trata de uma fatia distinta do mesmo problema: como destravar patrimônio parado e transformá-lo em movimento econômico, seja ele físico ou digital.
O país já provou que consegue originar volume em tokenização. “Agora o desafio é construir liquidez, proteção ao investidor e um marco legal à altura do que o mercado já movimenta”, destaca Kuser.