Empreendimento da 3Z Realty no Itaim Bibi mostra como soluções de arquitetura e engenharia podem ampliar o aproveitamento de áreas restritas em regiões valorizadas

A menor disponibilidade de grandes terrenos em regiões consolidadas tem levado o mercado imobiliário corporativo a buscar soluções para viabilizar empreendimentos em áreas mais compactas. Em bairros valorizados, onde a localização é um dos principais atributos, a alternativa passa pelo uso mais eficiente do terreno, com verticalização, planejamento integrado e soluções que aproveitem cada metro quadrado.

Um exemplo é o Vitrini Itaim, empreendimento corporativo da 3Z Realty em construção no Itaim Bibi, em São Paulo. O projeto ocupa um terreno de aproximadamente 600 m² e terá 4.681,22 m² de área construída, distribuídos em 10 lajes corporativas, térreo, 10 pavimentos, rooftop e mais três subsolos. 

A escolha pelo terreno está relacionada justamente à localização. Segundo Carlos Passos, diretor de engenharia da 3Z Realty, a região do Itaim Bibi reúne escassez de terrenos disponíveis e demanda por espaços corporativos de alto padrão em uma escala mais boutique. “Em uma localização como o Itaim Bibi, encontrar áreas disponíveis é um desafio. Por isso, o projeto precisa aproveitar ao máximo o terreno e, ao mesmo tempo, preservar atributos importantes para quem vai utilizar o empreendimento”, afirma. 

Em um lote compacto, o desafio começa ainda na concepção do projeto. É preciso conciliar o aproveitamento máximo da área edificável com circulação, iluminação e ventilação naturais, acessibilidade, estacionamento, áreas de convivência e a proximidade de prédios e residências vizinhas.

Arquitetura e engenharia precisam trabalhar juntas

No Vitrini Itaim, a estratégia inclui a verticalização, pavimentos com lajes amplas e flexíveis, fachadas envidraçadas para ampliar a iluminação natural e terraços ajardinados em diferentes andares. A estrutura metálica também foi adotada como solução para um terreno de dimensões reduzidas e formato estreito, permitindo maior flexibilidade dos espaços internos, melhor aproveitamento da área útil e a execução dos terraços em balanço.

“Quando o terreno é pequeno e estreito, a solução estrutural passa a ter impacto direto no aproveitamento do empreendimento. A estrutura metálica nos permitiu ganhar flexibilidade nos pavimentos, maximizar a área útil e executar soluções como os terraços em balanço”, explica Passos.

Logística vira um dos principais desafios

As restrições não terminam no projeto. Em áreas urbanas consolidadas, a própria execução da obra exige planejamento detalhado. No Vitrini Itaim, a proximidade dos imóveis vizinhos tornou a etapa de fundação especialmente desafiadora. Para a contenção, foi utilizada parede diafragma, solução adotada para trabalhar em um terreno com pouco espaço e evitar interferências nas edificações do entorno.

A logística de materiais também precisou ser planejada de forma rigorosa, já que o canteiro não dispõe de grandes áreas para armazenamento. “Em um terreno pequeno, não existe espaço para trabalhar com grandes estoques. A chegada dos materiais precisa ser programada com precisão para que a obra não seja prejudicada”, explica o diretor de engenharia.

Até mesmo equipamentos de grande porte exigiram soluções específicas. Como não havia espaço suficiente dentro do lote para determinadas operações com guindaste, alguns serviços precisaram ser realizados em horários especiais, com utilização da via pública e autorização do órgão municipal. Já a instalação da grua exigiu um reforço estrutural no subsolo para suportar seu peso.

O caso mostra que construir em terrenos compactos exige mais do que verticalizar o empreendimento. Cada etapa, desde o projeto à fundação, passando pela estrutura e pela logística do canteiro, precisa ser planejada para extrair o máximo potencial da área disponível, sem comprometer a segurança, a operação da obra ou a qualidade do edifício.

Para Passos, esse tipo de projeto resume uma tendência que deve ganhar relevância em regiões urbanas consolidadas. “O desafio é fazer mais com menos espaço. Isso exige planejamento desde a concepção, porque as limitações do terreno interferem não apenas na arquitetura, mas também na estrutura, na fundação e na própria logística da construção”, conclui.