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Na cidade de SP, mercado imobiliário fecha 2020 em crescimento

Com um percentual acumulado de 13,59% em vendas e de 69,98% em locações, o ano de 2020 foi bastante positivo para o mercado de imóveis residenciais usados na cidade de São Paulo.

Esses números foram obtidos pela Pesquisa CRECISP realizada com 264 imobiliárias da Capital, identificando os negócios feitos em dezembro na comparação com novembro e, também o fechamento do ano.

Foram 5 meses no vermelho e 7 no azul no que diz respeito às vendas de casas e apartamentos no último ano. Em dezembro, comparado a novembro, por exemplo, houve uma queda nos negócios de 15,13%, mas esse número não chegou a impactar no resultado final do ano.

Para as locações, os números se equilibraram: seis meses em queda, seis meses em alta. Dezembro também encerrou com redução no volume de imóveis alugados ante novembro, de -8,17%.

Os preços para alugar casas e apartamentos na cidade de São Paulo registraram queda de 8,23% em 2020, índice bem inferior ao IPCA, que acusou alta de 4,22% no ano passado. E embora a Pesquisa CRECISP utilize o IPCA como comparativo, não se pode deixar de mencionar também o IGPM, que encerrou 2020 com alta acumulado de 23,14%, em total desacordo com a realidade do mercado de locação e demonstrando a urgente necessidade de que haja negociação entre locadores e locatários para o equilíbrio econômico da relação contratual.

O preço do metro quadrado dos imóveis à venda, nos negócios realizados pelas 264 imobiliárias consultadas pela Pesquisa CRECISP, subiu 34,01% de janeiro a dezembro passados.

De janeiro de 2019 até setembro de 2020, a CAIXA concedeu R$ 172 bilhões em crédito imobiliário no País, beneficiando 887 mil famílias e 2,8 milhões de pessoas e registrando uma participação de mercado da CAIXA na contratação mensal de financiamentos imobiliários com recursos do SBPE que evoluiu de 24,8% para 43,5%.

Entretanto, esse resultado nacional não se refletiu no que foi apurado pela Pesquisa CRECISP da Capital. Apenas 4,5% dos imóveis vendidos na cidade de SP foram financiados pela CAIXA em dezembro. Em contrapartida, outros bancos privados financiaram 53,15% dos negócios realizados. As vendas à vista ficaram com 41,44% do total de transações e o financiamento direto com proprietários, com 0,9%. A Pesquisa CRECISP não registrou vendas feitas por meio de consórcios em dezembro.

A Zona C da Capital, que inclui bairros como Mooca, Aeroporto e Tatuapé, liderou as vendas realizadas em dezembro, com 37,84% dos negócios. Na sequência, vieram a Zona B (31,53%); A e D empatadas com 12,61% cada e a Zona E, com 5,41%.

50,45% das vendas de casas e apartamentos da Capital nesse período ficaram na faixa de preços de até R$ 500 mil.

Depósitos são opção preferida para garantia

No mês de dezembro, os depósitos de três meses de aluguel foram a opção mais utilizada pelos inquilinos como garantia da locação. Eles estiveram presentes em 38,59% dos novos contratos. O fiador ficou com um percentual de 28,57%; o seguro fiança com 21,51%; a caução de imóveis com 7,88%; a cessão fiduciária com 2,46% e os alugueis sem garantia com 0,99%.

Esse aumento na utilização dos depósitos como garantia do aluguel indica que o fiador, amplamente utilizado há alguns anos, vem perdendo o status de principal garantidor locatício na cidade de SP. “É mais difícil, hoje, se obter um fiador, até por conta do distanciamento que vem marcando as relações pessoais, mesmo no âmbito familiar”, opinou o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto. “Além disso, o seguro fiança não consegue decolar devido ao seu alto custo, abrindo espaço para que o depósito seja o meio mais viável para garantir o aluguel.”

O presidente alerta, no entanto, para algumas práticas perigosas quando da utilização dessa modalidade. “O depósito como garantia só é legal quando feito em conta poupança conjunta, entre locador e locatário. Infelizmente, não são raros os casos em que é feito apenas um depósito na conta do proprietário do imóvel, o que pode possibilitar o uso indevido do dinheiro da caução e até uma futura responsabilização do corretor de imóveis. É importante destacar que a garantia só é adequada quando ambas as partes estiverem com seus direitos preservados.”

O volume de chaves devolvidas em dezembro foi equivalente a 96,22% do total de imóveis alugados nesse período. Esse índice foi 17,66% menor que o apurado em novembro. A maioria das devoluções (66,04%) ocorreu por motivos financeiros.

A inadimplência locatícia sofreu uma queda de 2,46% na comparação entre dezembro e novembro de 2020. Em dezembro, a pesquisa CRECISP registrou 5,95% no índice de inadimplentes ante os 6,10% de novembro.

Além das vendas, a Zona C também liderou o segmento de locação de casas e apartamentos da cidade de SP. 47,45% dos imóveis alugados estavam nos bairros inseridos nessa Zona, como Cambuci e Jabaquara. Na sequência, as zonas D (20,36%); B (14,45%); E (13,14%) e A (4,60%).

A maioria dos alugueis de casas e apartamentos contratados em dezembro não ultrapassou os R$ 1.400,00. Essa faixa de valor representou 53,04% das locações desse mês. Tomando como base o valor do salário mínimo – de R$ 1.100,00 – isso comprova que a maioria das famílias que dependem de locação é composta por pessoas de poder aquisitivo mais baixo.

Para o presidente do CRECISP, mesmo com toda a situação inusitada criada pelo Coronavírus e pelo isolamento social, o mercado imobiliário mostrou sua força em 2020 e se manteve pujante na cidade de SP. “Um acumulado de 13,59% em vendas e de 69,98% em locações demonstra a importância de nosso segmento para a economia. Em detrimento de todas as dificuldades, os negócios continuaram sendo feitos e contribuindo para o andamento econômico do País.”

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Aluguel de casas em cidades serranas de São Paulo,nas férias de julho, tem diárias a partir de R$ 191

Passar as férias de julho, ou alguns dias da temporada de Inverno, em cinco dos principais destinos turísticos de regiões serranas tradicionais de São Paulo é algo que se pode fazer alugando casas por valores diários entre R$ 191,00 e R$ 676,00. O inverno começou oficialmente na sexta-feira, 21 de junho, e deve levar muitos paulistanos e paulistas às cidades de Campos do Jordão, Atibaia, Águas de Lindoia, Serra Negra e Brotas.

Os valores das diárias para julho foram pesquisados em 14 imobiliárias dessas cinco cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) e mostram que houve um empate entre os preços das diárias deste ano e as do ano passado. Dos 15 tipos de imóveis em oferta, oito estão mais baratos e sete, mais caros.

Todas as residências em oferta em Águas de Lindoia e Brotas estão com as diárias mais caras que em julho de 2018, situação inversa em Serra Negra e Campos do Jordão, onde todos os preços baixaram.

A diária que mais aumentou entre os 15 tipos de imóveis disponíveis para locação foi a de casas de 2 dormitórios em Águas de Lindoia – passou de R$ 220,00 para R$ 450,00, alta de 104,54%. A diária que ficou mais barata foi a de casas de 4 dormitórios em Campos do Jordão – baixou de R$ 1.400,00 para R$ 676,00, queda de 51,71%. Essa é a diária mais cara este ano.

A pesquisa do CreciSP mostra que as casas maiores, de 3 e 4 dormitórios, têm preços similares nas cinco cidades, com as diárias variando entre R$ 400,00 e o máximo de R$ 676,00. As residências menores, de 2 dormitórios, têm diárias entre R$ 191,00 e R$ 450,00. Serra Negra, a 148 quilômetros de São Paulo, e Brotas, a 248 quilômetros, são as que têm os imóveis de 2 dormitórios com diárias mais baratas.

Em Serra Negra, na Serra da Mantiqueira, esse tipo de imóvel pode ser alugado por R$ 191,00 diários, em média. Em Brotas, na serra do Itaqueri, o preço médio sobe para R$ 310,00. A diária de R$ 191,00 é a mais barata entre todas as compiladas pela pesquisa CreciSP.

Em três das cinco cidades, a pesquisa CreciSP apurou que as casas de 4 dormitórios têm preço idênticos. A diária média é de R$ 600,00 em Serra Negra e Brotas e R$ 605,00 em Águas de Lindoia(ver quadros abaixo).

Negociar e evitar “fantasmas”

“Mais caras ou mais baratas, todas as diárias podem ser negociadas, dependendo do tempo que se vai querer ocupar o imóvel e da antecedência com que se vai alugar”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP. A previsão de que o Inverno de 2019 será mais quente que o normal, por causa do fenômeno El Niño que provoca aquecimento anormal das águas do Oceano Pacífico, é outro fator que “joga a favor dos veranistas de julho”, acrescenta Viana Neto.

“Menos frio e mais calor em julho devem fazer com que parte dos turistas decida trocar as montanhas pelo mar, diminuindo o fluxo nas cidades serranas, e esse pode ser um argumento de negociação na hora de estabelecer o valor da diária que se vai pagar”, acrescenta o presidente do CreciSP.

Seja na Serra, seja no Litoral, a “recomendação de segurança” de Viana Neto é que se alugue com a assessoria de um corretor ou imobiliária, “meio mais seguro e garantido de evitar golpes e fraudes de locadores fantasma que costumam agir nessas épocas”.

O site oficial do Creci traz os links de acesso a todas as imobiliárias credenciadas nessas cinco cidades, bastando digitar o endereço www.crecisp.gov.br/cidadao/buscarporimobiliaria e a cidade desejada.

Limites de ocupação

As cidades serranas em que a pesquisa CreciSP foi feita oferecem atrações típicas de inverno, trilhas nas montanhas, comidas, parques com atrações, como tirolesas e bondinhos, e artesanato local.

Em todas elas, a pesquisa do Creci apurou com as 14 imobiliárias consultadas que há limites comuns para o número de ocupantes permitidos para os vários tipos de imóveis disponíveis. Nas casas de 1 dormitório, admitem-se até 6 pessoas; nas de 2 dormitórios, até 8; nas de 3 dormitórios, o limite sobe para até 12; e nas de 4 dormitórios, aceitam-se até 15 pessoas.

Contatos com a imprensa:

Sonia Servilheira, Cesar Miranda, Jully Gomes, Chrystiane Saggese

Tel.(11) 3886.4927

E-mail: imprensa@crecisp.gov.br

Pesquisa Especial – Férias de Julho – Locação de Temporada

Atibaia
Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas 2018__R$ 283,00R$ 575,00R$ 765,00
Casas 2019__R$ 375,00R$ 400,00R$ 490,00
Variação__32,50%-30,43%-35,94%
Campos do Jordão
Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas 2018_R$ 400,00R$ 512,00R$ 740,00R$ 1.400,00
Casas 2019__R$ 425,00R$ 483,00R$ 676,00
Variação__-16,99%-34,72%-51,71%
Águas de Lindoia
Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas 2018__R$ 220,00R$ 400,00R$ 575,00
Casas 2019_R$ 350,00R$ 450,00R$ 475,00R$ 605,00
Variação__104,54%18,75%5,21%
Serra Negra
Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas 2018__R$ 228,00R$ 550,00R$ 630,00
Casas 2019__R$ 191,00R$ 450,00R$ 600,00
Variação__-16,22%-18,18%-4,76%
Brotas
Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas 2018_R$ 150,00R$ 180,00R$ 360,00R$ 530,00
Casas 2019__R$ 310,00R$ 413,00R$ 600,00
Variação__72,22%14,72%13,20%
Dormitórios/Pessoas
2 Côm./Kit1 dorm2 dorm3 dorm4 dorm
Casas2 a 64 a 810 a 1212 a 15

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Financiamento recorde e queda de preços fazem venda de imóvel usado crescer 20%

A ampliação dos financiamentos bancários ao maior nível dos últimos quatro meses e uma queda de preços que também é recorde no ano fizeram com que o mercado de imóveis usados da Capital paulista crescesse 20,04% em abril comparado a março. A participação dos financiamentos chegou a 54,53% do total de casas e apartamentos vendidos e os preços médios do metro quadrado desses imóveis foram 21,64% menores que os de março.

Os números foram apurados em pesquisa feita com 277 imobiliárias da Capital pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Crecisp). Elas venderam em Abril 78,65% dos imóveis em apartamentos e 21,35% em casas. Apesar de superadas pelos financiamentos, as vendas à vista tiveram forte participação nesse mercado, com 46,07% do total.

Os imóveis usados mais vendidos na Capital em abril foram os de preço final até R$ 400 mil, que representaram 53,93% do total de unidades negociadas pelas imobiliárias pesquisadas. A maioria desses imóveis (73,03%) era de padrão construtivo médio e foram vendidos com descontos sobre os preços originalmente pedidos pelos proprietários variando de 14,33% para aqueles situados em bairros da Zona A, como os Jardins, a 6,92% em bairros da Zona D, como Penha e Pirituba.

“Apareceu o crédito, surgiu o comprador”, resume José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP. Ele reforça o destaque que tiveram os financiamentos bancários em abril com outros dois fatos registrados pela pesquisa: “Ao contrário do que ocorre em todos os meses, neste não foi registrada nenhuma venda por meio de carta de consórcio e também não houve venda feita com pagamento parcelado pelos donos dos imóveis”, ressalta.

O crescimento da venda de imóveis usados é importantíssimo, segundo Viana Neto, porque “faz a roda do mercado imobiliário girar, levando dinheiro do segmento de usados para o de novos, tal como acontece no mercado de automóveis”. Para gerar empregos, renda e movimentar a Economia, no que chama de “círculo virtuoso da casa própria”, o presidente do CreciSP defende que o governo federal se preocupe em “aumentar o volume de financiamentos com juros menores e prazos maiores ao invés de propor a criação de mais impostos sobre a venda dos imóveis”.

Viana Neto se diz preocupado com a ideia da Receita Federal de criar uma taxa para atualizar o valor dos imóveis lançados na declaração do Imposto de Renda para, supostamente, reduzir o imposto de 15% recolhido sobre o lucro quando se vende o imóvel. “É uma ameaça a todo o mercado imobiliário, traz incerteza e insegurança a milhões de brasileiros que já têm seu imóvel próprio e por isso o governo precisa explicar detalhadamente como pretende aumentar a arrecadação sem aumentar a carga tributária sobre os donos de imóveis”, adverte.

Locação residencial

cresce 2,88% em Abril

A locação de casas e apartamentos na cidade de São Paulo cresceu 2,88% em abril comparado a março. Foi a segunda alta consecutiva no número de imóveis alugados, elevando o acumulado nos primeiros quatro meses do ano a 32,75% segundo os resultados apurados mensalmente pelo CreciSP.

Em abril, as 277 imobiliárias pesquisadas alugaram 54,74% do total em apartamentos e 45,27% em casas. Quase a metade desses imóveis (48,27%) tem aluguéis mensais de até R$ 1.200,00. Segundo a pesquisa, os aluguéis novos aumentaram em média 3,51% em relação a março.

Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os valores iniciais dos aluguéis variaram de 14,59% para os situados em bairros da Zona A, como os Jardins e Vila Nova Conceição, a 7,91% para os localizados em bairros da Zona B, como Aclimação e Alto da Lapa.

A pesquisa CreciSP apurou que o aluguel que mais aumentou no período foi o de casas de 2 dormitórios também localizadas nos bairros agrupados na Zona B – o aluguel médio subiu 31,52%, de R$ 1.606,25 em março para R$ 2.112,50 em abril.

O aluguel médio que mais baixou foi o de apartamentos de 1 dormitório em bairros da Zona A, que foram alugados em média por R$ 1.876,92 em março. Esse preço baixou 33,02% em abril, com o aluguel desse tipo de imóvel custando em média R$ 1.257,14.

Os descontos que os proprietários concederam para alugar suas casas e apartamentos foram em média de 14,59% nos bairros da Zona A; de 7,91% na Zona B; de 9,97% na Zona C; de 9,91% na Zona D; e de 10,67% na Zona E.

O depósito de valor equivalente a três meses de aluguel superou em abril (presença em 35,24% dos contratos novos) o fiador (com 33,73% de participação) como principal modalidade de garantia da locação em caso de inadimplência dos inquilinos.

Segundo a pesquisa CreciSP, as outras formas de fiança adotadas foram a caução de imóveis (7,22%), a locação sem garantia (1,94%) e a cessão fiduciária (2,05%).

Inadimplência e devolução

A inadimplência nas 277 imobiliárias pesquisadas em abril pelo CreciSP foi a 5,07% do total de contratos em vigor, um aumento de 6,29% sobre o índice de 4,77% registrado em março.

Inquilinos que tinham contrato em vigor devolveram às imobiliárias consultadas as chaves de casas e apartamentos, por motivos como mudança (57,41%) e dificuldades financeiras (32,59%). Esse número equivale a 82% do total de novas locações, índice 1,17% maior que o de março, de 81,05%.

O número de ações judiciais propostas nos Fóruns da Capital ficou praticamente estável, registrando variação negativa de 0,13% em abril sobre março. Levantamento feito pelo CreciSP apurou que foram ajuizadas 2.351 ações de todos os tipos em abril, número que em março foi de 2.354.

Diminuíram as ações renovatórias de aluguel (- 22,45%, de 98 para 76); as de rito sumário (- 2,55%, de 942 para 918); e as consignatórias (- 54,55%, de 11 para 5). Aumentaram as ações de rito ordinário (+ 12,28%, de 57 para 64) e as propostas por falta de pagamento (+ 3,37%, de 1.246 para 1.288).

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