Por Christofer Mariano, diretor de locações da RealtyCorp
Janeiro é o período universal de fazer balanços, análises, planejar o próximo ciclo, apreciar as atividades bem-sucedidas e desenhar novas rotas para o que não performou como desejado. No mercado imobiliário corporativo, não é diferente: toda previsão começa a partir de uma retrospectiva.
O ano de 2025 marcou um ponto de inflexão importante para o mercado imobiliário corporativo em São Paulo. Depois de um período prolongado de ajustes, o segmento de escritórios voltou a combinar absorção líquida positiva com queda consistente da vacância, especialmente nos ativos de maior padrão. Mais do que um movimento conjuntural, trata-se de uma reprecificação estrutural que reforça uma tendência clara: qualidade e localização voltaram a comandar as decisões de ocupação.
De acordo com nosso estudo trimestral “RealtyCorp Analytics”, pude notar que no consolidado de todas as classes, o estoque corporativo da cidade encerrou o ano em 12,42 milhões de m², com a vacância recuando de 18,28% para 15,96%. O mercado registrou absorção líquida de quase 390 mil m² e absorção bruta superior a 1 milhão de m². Um dado relevante é que a entrega de novo estoque foi bem menor do que em 2024, o que contribuiu para um ambiente de ocupação mais firme e previsível.
Mas é no recorte prime que o movimento se torna ainda mais evidente. Os edifícios classe A e A+ concentraram aproximadamente 92% de toda a absorção líquida do ano, com queda expressiva da vacância e valorização dos preços pedidos. No segmento A+, por exemplo, a vacância caiu mais de seis pontos percentuais, enquanto os valores médios de locação avançaram quase 9%. Trata-se de um reflexo direto do “flight to quality”: empresas estão priorizando ativos mais modernos, eficientes e alinhados às novas exigências ESG e de bem-estar corporativo.
Uma visão regional e do mercado logístico
Esse reposicionamento também aparece na dinâmica regional. Eixos como Faria Lima e Paulista operam hoje com vacâncias abaixo de 7%, sustentando preços significativamente superiores ao restante da cidade. Ao mesmo tempo, regiões com maior folga de oferta, como Chácara Santo Antônio, seguem demandando estratégias mais ativas de reposicionamento e negociação. O mercado, portanto, não é homogêneo: ele se diferencia cada vez mais por produto e microrregião.
Nos condomínios logísticos, o cenário de 2025 foi igualmente robusto. Mesmo com entrega elevada de novo estoque (mais de 1,5 milhão de m² no Estado de SP), houve absorção líquida superior a 1,58 milhão de m², queda de vacância e aceleração de preços, que subiram mais de 14%. A concentração da ocupação em ativos A e A+ mostra que a busca por especificação e eficiência também domina o setor logístico, impulsionado pelo e-commerce e por cadeias mais sofisticadas de distribuição.
Negócios promissores à frente
Olhando para 2026, o panorama é construtivo. A tendência é de maior firmeza nos ativos prime, com vacâncias pressionadas e dinâmica de ocupação consistente, enquanto empreendimentos em regiões secundárias precisarão investir em retrofit, flexibilidade e estratégias comerciais mais agressivas. Em ambos os casos, o mercado entra em um ciclo mais racional, com menos excesso de oferta e maior seletividade.
Se 2025 foi o ano da consolidação da retomada, 2026 tem tudo para ser o ano da maturidade desse novo ciclo. Um mercado mais exigente, mais qualificado e, sobretudo, mais otimista.