Readequar imóvel para atender à demanda gerada por home office pode ser rentável, mas exige boa estratégia. Investir em plataformas especializadas é uma das possibilidades de retorno com risco menor
A pandemia mudou a forma como o brasileiro se relaciona com sua casa. A combinação do isolamento social com a retomada do ciclo da construção civil, trouxe uma consequência inesperada na dinâmica de contratação de projetos de interiores no Brasil. Além do aumento da demanda, houve uma grande valorização da arquitetura e do design como ferramenta comercial para a monetização de imóveis. Se antes víamos apenas de 5% a 15% das contratações de projetos sendo feitas diretamente por construtoras e imobiliárias, hoje esse percentual pode chegar a 70% no caso de studios e lofts, por exemplo, já que os investidores e locatários estão cada vez mais exigentes em relação aos projetos, com o aumento da exposição de casas, apartamentos e projetos de interiores pelas redes sociais, elevando as expectativas dos consumidores.
O estudo “O impacto comercial da COVID-19 para Arquitetos e Designers de Interiores”, feito pela Archademy, maior Market Network de Arquitetura e Design de Interiores do Brasil, revela que 44,3% dos escritórios receberam demandas diferentes das tradicionais, com propostas de adequação de ambientes à nova realidade em consequência dos reflexos da pandemia. No segmento residencial, 59,5% das propostas pediam reformas no layout geral da casa. Na análise de Raphael Tristão, CEO da Archademy, a casa deixou de ser um ambiente de passagem para voltar a ser um ambiente de permanência, o que explica o fenômeno.
“Pensando nisso, estruturamos a Archademy Real State, que já foi contratada por empresas como Cyrela e Vitacon e usa os escritórios homologados da nossa rede para desenvolverem opções de projetos para os empreendimentos novos ou em estoque, aumentando em até 38% a velocidade da venda ou locação, segundo estudo que fizemos da nossa parceria com a Apolar Concept, maior imobiliária do sul do Brasil”, disse Raphael Tristão.
No caso de imóveis majoritariamente destinados a clientes finais para uso residencial, o próprio cliente realiza a contratação do escritório responsável por uma das mais de dez opções de projetos apresentados. “Hoje os clientes querem fazer suas próprias customizações e não aceitam mais os projetos pasteurizados de empresas de reforma padronizada”, explica o executivo. O percentual de clientes finais que contratam arquitetos para imóveis de um quarto é de 15%, enquanto que para imóveis de 3 quartos ou mais, chega a 95%.
INVESTIMENTO
Essa movimentação redirecionou, em parte, o foco dos investidores, que enxergam no mercado imobiliário residencial possibilidades maiores de retorno financeiro do que o segmento comercial na atualidade. A onda de reformas e adequação de casas e apartamentos fortaleceu uma estratégia conhecida no mercado pelo nome de house flipping. Em bom português é uma estratégia de comprar imóveis usados, em muitos casos desvalorizados, a preços baixos para reformá-los e revendê-los a um preço bem maior.
Segundo Giuliano Milano, CEO da VGV S.A., empresa especializada no desenvolvimento de processos de gestão profissional para incorporadores e loteadores, esse modelo oferece ótimas oportunidades de ganhos desde que a estratégia de negócio seja muito bem elaborada. “É preciso fazer uma avaliação muito rigorosa do preço de compra e do valor de venda para saber até que ponto vale a pena essa reforma ou adequação. Em resumo, é uma excelente oportunidade, mas tem de ter todo um cuidado para atuar nesse segmento”, explica Milano.
Dados da parceria da Archademy com a Apolar Concept (maior imobiliária do sul do Brasil), em um piloto de desenvolvimento de projetos de reforma para apartamentos a venda, o principal benefício de reformar um apartamento para venda é o aumento da velocidade de venda, já que os apartamentos reformados na parceria tiveram uma média de venda 38% mais rápida. Além disso, os apartamentos tiveram um desconto 78% menor em relação ao preço inicial de venda, comparado aos não reformados.
Nos Estados Unidos esse mercado é bem mais desenvolvido. Há várias empresas especializadas em comprar casas em más condições de conservação a preços muito baixos para reformar e transformar em residências adequadas para um determinado público-alvo. No Brasil, plataformas de investimentos como a Hurst, especializada em ativos alternativos, fecha parcerias com incorporadores locais e transforma o que seria um simples processo de compra, reforma e venda em oportunidades de investimentos para investidores pessoa física.
Leonardo Canellas Vianna, sócio fundador da Hurst, explica que a estratégia de investimentos imobiliários da empresa tem se concentrado no segmento residencial. Isso porque a pandemia gerou muitas incertezas sobre o volume de demanda, taxa de ocupação e preço de locação e/ou venda por metro quadrado nos imóveis comerciais como as lajes corporativas e shopping centers, por exemplo. A Hurst possibilita que pessoas físicas invistam diretamente na incorporação de empreendimentos residenciais e de uso misto nos mercados mais aquecidos do país. Antigamente, esse tipo de investimento era disponível apenas para pessoas de alta renda, mas agora é possível participar a partir de R$ 10 mil, o que ampliou muito o acesso às pessoas físicas.
“O investidor pessoa física tem a oportunidade de entrar a um custo por metro quadrado próximo ao preço de custo, o que reduz o risco e aumenta a rentabilidade do investimento. Ele passa a estar do lado dos incorporadores, que são especialistas nesse mercado. Também não precisa se preocupar com a gestão operacional, apenas acompanhar os relatórios disponíveis pelo aplicativo da Hurst, pois há profissionais cuidando de tudo para o sucesso do empreendimento. E, por fim, a outra grande vantagem é a possibilidade de construir um portfólio diversificado de empreendimentos de alta qualidade com uma fração do valor que antes ele teria que investir para comprar um único apartamento.”, explica Vianna.
