Decisão do corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, encerra controvérsia iniciada em 2024 e reforça a segurança jurídica do mercado imobiliário
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) derrubou a exigência de escritura pública para contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A decisão permite o uso de instrumento particular nessas operações, reduzindo custos para compradores e demais tomadores de crédito.
Os contratos continuarão sujeitos ao registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, responsável por verificar o atendimento às exigências legais. A medida dispensa a escritura pública, enquanto preserva o registro imobiliário e sua função de garantir segurança jurídica à operação.
Entre os fundamentos econômicos considerados pelo CNJ está uma nota técnica do Ministério da Fazenda, elaborada com dados de entidades do setor. O documento utilizou estudo encomendado pela ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras, segundo o qual os custos da escritura pública variavam entre 0,8% e 2% do valor do imóvel.
Sobre o saldo das operações analisadas, com referência em junho de 2024, a exigência poderia gerar despesas adicionais entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões. A estimativa considera especificamente o acréscimo ligado à escritura pública.
O levantamento também reuniu informações consolidadas pela ABRAINC em conjunto com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (AELO) e o Secovi SP. A articulação contribuiu para dimensionar os efeitos econômicos da exigência e subsidiar a análise apresentada pelo Ministério da Fazenda ao CNJ.
“O resultado reforça o valor do trabalho técnico construído coletivamente e mostra como dados do setor podem contribuir para decisões estruturantes. Estudos consistentes ajudam a qualificar o debate e contribuem para decisões capazes de reduzir custos sem comprometer a segurança jurídica. O apoio dos associados permite transformar dados do mercado em argumentos concretos para o avanço do setor”, afirma Luiz França, presidente da ABRAINC.
A controvérsia teve início em 2024, após o Provimento 172 e suas alterações restringirem o uso do instrumento particular às operações vinculadas ao SFI ou ao SFH. A decisão do ministro Mauro Campbell Marques, tomada em pedido apresentado pela União, adequa as normas do CNJ ao entendimento previsto na Lei 9.514 de 1997 e já reconhecido pelos tribunais superiores.
O CNJ também determinou que os registradores de imóveis recebam e analisem os instrumentos particulares que atendam aos requisitos legais, independentemente de os contratantes integrarem o SFI ou o SFH. A decisão ainda reconheceu a validade dos contratos celebrados antes ou durante a vigência das normas anteriores, desde que estejam de acordo com a legislação federal.
