A CBRE, empresa líder mundial em Real Estate, anuncia que o mercado de condomínios logísticos no Brasil apresentou crescimento de 30% no último ano, por conta da recuperação da demanda, oferta bem controlada, vacância em queda e perspectiva de retomada de preços e investimentos. Para os próximos meses, a consultoria prevê cenário positivo de parques industriais e logísticos no Brasil e, do ponto de vista de demanda, mostra que o mercado apresenta índices bem interessantes de absorção, seguindo a tendência iniciada a partir de 2017 e ainda mais evidente desde o primeiro trimestre de 2019.
Fernando Terra, Diretor de Industrial & Logística da CBRE para América Latina, traça um retrato favorável do mercado de galpões particularmente em São Paulo, extensível em certa medida a outras regiões do País. “Medimos absorção líquida, o quanto cresce a ocupação no mercado em uma análise de trimestre a trimestre, e isso tem sido bastante positivo – quase com a mesma atividade vista antes de 2013, no auge do mercado. No outro lado, há a questão da oferta, que está bem controlada. Vivemos de um ciclo de bastante desenvolvimento a partir de 2011/ 2012 e que se manteve forte até 2016, com mais de 1 milhão de metros quadrados entregues por ano”, diz.
Ainda segundo Terra, o mercado de São Paulo é um exemplo destes números, mas essa fotografia serve para outros mercados no Brasil também. “Nos últimos dois anos, desde 2017 principalmente, a oferta se enxugou muito. Estamos com médias abaixo de 300 mil metros quadrados por ano, ou seja, menos de um terço do que era entregue anteriormente”, afirma.
Ou seja, por um lado, tem-se a oferta controlada, mas por outro, há uma retomada da demanda – e isso está trazendo os índices de vacância para baixo. O mercado saiu do pico da vacância no final de 2016, com índices de até 28%, e agora apresenta 21% de desocupação, considerando o mercado em geral. “Quando analisamos mercados mais específicos, por exemplo, a área mais próxima de São Paulo, que vai a até 30 quilômetros de distância da capital, já falamos de uma vacância de 15%. Se avançamos um pouco mais com relação à qualidade, com foco na classe A, também a até 30 quilômetros da capital, estamos em 12%, um índice praticamente de equilíbrio do mercado”, explica.
Este cenário traz a equalização de oferta e demanda e uma expectativa de preços já para o segundo semestre, com previsão para 2020. Com níveis de vacância equilibrado, uma relação positiva entre oferta e demanda, quando se tem um patamar de preços descontados, que é o que vemos hoje – o preço caiu 20%, 30%, e até 40%, dependendo na região -, cria-se um ambiente para a retomada. A expectativa é que esse cenário se inicie nos próximos trimestres, ainda neste ano, provavelmente a partir do mercado a até 30 quilômetros de distância de São Paulo – por exemplo, Cajamar, Embu e Guarulhos. Entretanto, isso influencia o mercado como um todo. Então, mesmo o segundo mercado, caso de Jundiaí, também vai se beneficiar dessa retomada.
“Por conta disso, uma recuperação de investimentos acontece. Anteriormente, o que realmente freou o desenvolvimento foi a viabilidade econômica dos empreendimentos. Na conta do investidor, para se atingir uma mínima taxa de retorno esperada, os aluguéis precisam subir. É nisso que alguns players já estão apostando. Alguns deles não pararam de comprar terrenos nos últimos dois ou três anos, mas estavam esperando para iniciar as construções, e é o que já estamos vendo para as principais regiões”, acrescenta Terra.
Depende um pouco do perfil do grupo investidor. Há as grandes plataformas nas quais existe esse foco em desenvolvimento. Tem-se [ainda] o mercado dos fundos imobiliários, que estão muito mais focados em aquisições, e de fato em imóveis performados. O que é interessante também é que, como a legislação brasileira é para contratos típicos – que são os não-built to suit ou sale-leaseback -, temos visto uma procura igualmente por esse tipo de ativo mesmo para os fundos imobiliários. Isso porque há uma equalização a mercado a cada três anos. Então, por mais que exista a possibilidade de esse inquilino [de contrato típico] sair, pagando uma multa que é significativamente inferior à do built to suit, desde que a entrada via aquisição do ativo seja em patamares de mercado, a tendência é que aquele fluxo de caixa permaneça ao longo do tempo. O mercado é soberano. Se se compra a valor de mercado, o ativo, desde que com boa gestão, deve permanecer competitivo perante o mercado no longo prazo.
Quando olhamos o estoque do mercado de condomínios industriais e logísticos, de fato, 60% estão dentro do estado de São Paulo. O segundo maior mercado é o Rio, mas não tem nem 20% de estoque de São Paulo hoje. Então, percebemos muito espaço para crescimento, além do grande interesse de investidores nacionais pelo setor. Os grandes varejistas, os operadores de e-commerce têm feito expansões nacionais e é sempre um desafio encontrar a área de que precisam – falamos de operações de 10 mil a 30 mil metros quadrados – e com a qualidade necessária. Inclusive, há operações já concretizadas via fundos imobiliários, via private equity no Nordeste, no Sul, no Centro-Oeste, no Norte. Temos a expectativa de que essa discrepância entre o tamanho do mercado de São Paulo e o das outras cidades tenda a diminuir ao longo do tempo. Apesar de grande atividade econômica e um potencial de crescimento natural pelo tamanho da população, apenas 15% dos imóveis industriais e logísticos (cerca de 22.2 milhões de metros quadrados) estão dentro de condomínios.” Já verificamos uma melhora significativa nos índices de demanda por condomínios logísticos. O principal motivo está na redução da taxa de desocupação (vacância) dos galpões e armazéns.
De acordo com o executivo, o número acima reforça o fato de que o mercado está em expansão há alguns anos. “Tanto que, atualmente, a CBRE comercializa 35 condomínios com exclusividade em seis estados diferentes no Brasil, o que representa quase 700.000 metros quadrados disponíveis”, diz. Somente em 2018, a CBRE foi responsável por intermediar a locação de mais de 490.000 metros quadrados de galpões pelo Brasil, em mais de 80 transações.
