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Alta do IGP-M mantém cenário favorável para migração do aluguel para aquisição da casa própria, avalia Credihome

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Com aumento de 31%, em 12 meses, índice que reajusta contratos de aluguel contrasta com taxas de juros em patamares muito baixos, mesmo com retomada de alta da Selic

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), utilizado como base para o reajuste dos contratos de aluguel, registrou alta de 2,94% em março, percentual superior ao apurado em fevereiro, de 2,53%. Com isso, o índice acumula alta de 31,1%, em 12 meses. A forte alta do indicador, segue contrastando com a ainda reduzida taxa básica de juros, sendo um dos fatores que têm incentivado a troca do aluguel pela casa própria, destaca Bruno Gama, CEO da Credihome, plataforma digital de crédito imobiliário multibanco.

Levantamento da Credihome apontou que mais de um terço dos financiamentos imobiliários originados pela empresa, em 2020, corresponderam à migração do aluguel para a aquisição da casa própria. “Muita gente tem feito as contas e concluído que a parcela do financiamento ficou mais vantajosa que o aluguel”, explica Gama.

Ainda que a Credihome projete uma Selic de 4%, ao final deste ano, em linha com a projeção do mercado, Gama considera que as taxas de financiamento devem seguir baixas, bastante influenciadas pelo aumento da concorrência entre grandes bancos e fintechs nesse produto de crédito. “A queda da taxa de juros contrastou com o forte aumento do IGP-M e foi um dos fatores que contribuiu com o crescimento dos financiamentos imobiliários e estimulou a migração da locação para a aquisição”, afirma Gama. A Credihome encerrou 2020 com R﹩ 1,2 bilhão em financiamentos contratados no período, valor três vezes maior que o apurado no ano anterior.

Ricardo Laham, da Vila 11, fala sobre planos de crescimento exponencial da empresa

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A Vila 11 desenvolve, administra e opera residências para locação long-stay na capital paulista e tem planos de de crescer em grande escala nos próximos anos. O Hub Imobilário entrevistou Ricardo Laham, CEO da empresa, sobre o cenário atual do mercado imobiliário e os planos ousados em tempos de pandemia.

Hub Imobiliário – Que grande mudança marca a busca por aluguel depois de um ano de pandemia?

Ricardo Laham – Primeiro, existe um movimento corrente e irreversível, da escolha pela experiência de uso sobre a propriedade. É global, contemporâneo e não apenas geracional – não tem a ver com idade, é o zeitgeist, o espírito do tempo. Com o contexto da pandemia, vêm algumas incertezas que despertam nas pessoas um comportamento defensivo e adequado, que rechaça grandes investimentos, sobretudo imobilização de capital, seja pela compra de um imóvel ou contração de dívida por financiamentos de longo prazo.

Neste ambiente, alugar um imóvel (ou qualquer outra coisa) pode fazer muito mais sentido e, progressivamente, o fará na medida que as pessoas percebam que, do outro lado, os provedores são profissionais, sérios, eficientes e genuinamente preocupados com a satisfação do cliente.

Hub Imobiliário – Dá para afirmar que, com a pandemia, alugar qualidade de vida pesa mais que proximidade do trabalho? 

Ricardo Laham – Sim. Circunstancialmente, por força do momento da pandemia e isolamento mais rígido, tem pesado mais os aspectos de bem-estar onde se mora, tanto na localização e suas conveniências, quanto nos atributos dos apartamentos e equipamentos de uso comum. Quando isso passar, de forma perene esses fundamentos permanecerão, mas voltará o componente de proximidade ao trabalho e aos transportes públicos que são desejos consolidados para um cotidiano normal. Para ambos os contextos, alugar oferece a possibilidade de escolha de acordo com o que mais importa em cada momento de vida.

Hub Imobiliário – Em tempos de inflação alta e de trajetória incerta, como está a preocupação dos inquilinos com a renovação de contratos? Soluções?

Ricardo Laham – O modelo atual de locação residencial e critérios de correção são consolidados, no Brasil, há mais de 30 anos e amplamente conhecidos pelas partes. No nosso caso, as locações são tradicionais, de longo prazo e, nesses termos, os efeitos pontuais se reequilibram no decorrer de 30 meses. E como as locações são individuais, particulares, e assim também as questões de cada inquilino. Não há fórmula genérica, mas qualquer solução passa pelo respeito a todos os contratos e entendimento das situações unitárias.

Hub Imobiliário – Vila 11 cresce forte em São Paulo. Quais são os planos de expansão? Estado? Nacional?

Ricardo Laham – Nosso nome traz uma dica do nosso propósito. As Vilas, além de refúgios urbanos, tipicamente paulistanos, são protegidas pela lei orgânica do município, sendo hoje além de raras, super desejadas. Atualmente, 33% dos bairros de São Paulo possuem ‘Vila’ em seu nome (ex.: Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Maria, etc.), juntando ao nosso DDD, o 011, nasceu a Vila 11, empresa dedicada única e, exclusivamente, para a cidade de São Paulo. Portanto, neste mandato de investimento, o foco é exclusivamente a capital paulista e nas mais valorizadas localizações.

Hub Imobiliário – Os fundos imobiliários receberam muito dinheiro em 2020. Há perspectivas para injeções fortes em empresas com a proposta da Vila 11?

Ricardo Laham – A visão da Vila11 é essencialmente de longo prazo, sem imediatismos e focada na criação de valor pela escala e busca da excelência com o tempo. Estamos aqui oportunamente, não oportunisticamente. A estratégia de desenvolver e construir os próprios projetos com capital 100% próprio passa independente dos cíclicos custos de capital para alavancagem, tampouco do sabor e direções de investidores pontuais.

Fazemos parte de um time de 13 empresas, são mais de 14 mil unidades no mercado global, trazendo em nosso DNA décadas de experiência na gestão de ativos para renda que, por definição, exigem visão de longo prazo.

Nossa operação está apenas começando. O primeiro prédio, inaugurado em agosto de 2020, está indo muito bem, performando acima das expectativas apesar do contexto. Temos outros 5 projetos em construção e mais uma dezena em aquisição ou desenvolvimento, o que significa um montante robusto de capital que pode optar por alternativas de financiamento, mas sem depender delas.

Hub Imobiliário – Alguma novidade vindo em breve? 

Ricardo Laham – Os projetos que serão entregues no início de 2022 levarão a empresa de um patamar de 100 para cerca de 600 unidades, multiplicando nossa abrangência para outros bairros como Pinheiros, Paraíso e Bela Vista.

E tão importante quanto o início da operação em escala, será a possibilidade de oferecer o que acreditamos ser um dos mais fortes diferenciais: a portabilidade, que materializará o que dizemos em nosso manifesto sobre poder oferecer o que é melhor para cada momento de vida, seja nas tipologias dos apartamentos ou nas localizações.

Acreditamos que 2021 terminará melhor do que começou, e que o ano de 2022 seja promissor em todos os aspectos. Neste ano, devemos alocar 100% do capital já investido e esperamos ampliar nossa capacidade de investimento já para o ano que vem, acreditando na prosperidade do Brasil e do mercado de multifamily em São Paulo.

Imposto de Renda 2021: Como fazer a declaração do sobre o aluguel?

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Quem tem outras fontes de renda além do salário ou do pró-labore da sua empresa, precisa ficar de olho na hora de declarar o aluguel.

A declaração do Imposto de Renda sobre aluguel é obrigatória apenas para quem tem arrecadação acima do valor determinado para tributação. No ano de 2020, por exemplo, o envio foi obrigatório para quem obteve rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70, valor que permaneceu o mesmo em 2021. Por isso, quem recebe aluguel, mas obteve uma soma de rendimentos abaixo do teto, não precisa declarar o IRPF. Quem obteve uma renda acima (apenas de aluguel ou da soma de aluguel e outros recebimentos) deve prestar contas ao leão. “Além de manter seu CPF em conformidade, deixar de informar os valores pode acarretar punições, conforme previsto na Lei 4.729”, explica João Esposito, CEO da Express CTB, startup que presta serviços contábeis, financeiros e jurídicos.

Como declarar o Imposto de Renda sobre aluguel?

Para informar os valores recebidos de pessoa física, é preciso preencher o Carnê-Leão. O preenchimento pode ser feito online, por meio do portal e-CAC. “As declarações de períodos anteriores a essa data devem ser feitas pelo programa disponibilizado no site da Receita Federal. O aplicativo deve ser baixado no próprio computador do contribuinte por meio de um programa que também está no site da Receita”, ressalta Esposito.

Pelo Carnê-Leão, ocorre o recolhimento da DARF, que deve ser paga mensalmente. Caso não tenha feito o acerto desse imposto, é possível quitá-lo antes do fim do prazo da declaração do Imposto de Renda, porém com incidência de juros e multa sobre o valor.

Depois disso, é preciso voltar ao programa de IRPF e acessar a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”. Selecionar a aba “Importar Dados do Carnê-Leão” para que as informações sejam carregadas no sistema. “É importante não confundir os valores de recebimento de aluguel com a declaração de posse do imóvel. A informação sobre propriedade deve ser colocada na ficha de “Bens e Direitos””, explica o especialista.

Caso o bem esteja no nome de um casal, a declaração pode ser feita na ficha de apenas um dos proprietários. Também há a possibilidade de informar os valores recebidos por cada um, separadamente, em suas respectivas declarações.

Sem preenchimento do carnê-leão

Alguns contribuintes fazem o pagamento da DARF, sem necessariamente preencher o carnê-leão. Para estes casos, a declaração dos valores é feita diretamente na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior”, na guia “Outras Informações” > “Aluguéis”. Os valores de DARFs pagos devem ser indicados na coluna “DARF Pago”.

Administração por imobiliária

Se o imóvel foi alugado por intermédio de uma imobiliária, o proprietário também deve informar os custos à Receita Federal. Para isso, os valores pagos pela administração são indicados na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código 71 – Administrador de Imóveis.

“Vale lembrar que mesmo com a participação da imobiliária no recebimento dos aluguéis, o proprietário nunca deve indicá-la como fonte pagadora. Esse campo deve ser sempre preenchido com os dados do inquilino”, reforça Esposito.

Demais taxas

Os valores de IPTU ou de condomínio, quando pagos por quem cede o imóvel para a locação, também podem ser declarados no Imposto de Renda sobre aluguel. Neste caso, os valores podem ser deduzidos do imposto.

Como declarar o aluguel pago?

Se o contribuinte paga pela locação de um imóvel para morar ou para sediar sua empresa, também deve declarar esses valores no Imposto de Renda sobre aluguel. Embora não haja tributação, essa informação é importante para o cruzamento de dados feito pela Receita. Para isso, informe os valores na Ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código “70 – Aluguéis de Imóveis”, com o CPF ou CNPJ do locador/proprietário. Se o contrato está sob intermédio de uma imobiliária, informe sempre os dados do locador, e não da imobiliária.

Imposto de renda: Qual o prazo final para a declaração?

Tradicionalmente, o prazo para a declaração do Imposto de Renda vai de 1º de março a 30 de abril. O governo federal pode até ampliar esse período, porém recomendamos que todas as informações e documentos sejam reunidos o quanto antes. Assim, o contribuinte tem tempo hábil para fazer a declaração. “As pessoas que não conseguem cumprir essa obrigação no prazo acabam pagando multa sobre o imposto, sem falar do transtorno envolvido no processo. Outro detalhe importante é que, geralmente, quem declara o IRPF antes do prazo acaba recebendo a restituição já nos primeiros lotes. Por isso, vale a pena ficar atento”, finaliza Esposito.

Índice QuintoAndar: Aluguel residencial apresenta leve retomada no mês e permanece em baixa em comparação anual em SP e no RJ

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O valor médio do aluguel residencial por m² em São Paulo aumentou 0,97% comparado a janeiro desde ano, mostra o Índice QuintoAndar de Aluguel. No Rio de Janeiro, a variação mensal foi de 1,06%. Em ambas regiões, no acumulado dos últimos 12 meses, a situação é inversa, com queda de 6,23% na capital paulista e baixa de 2,51% na capital fluminense.

O Índice QuintoAndar leva em consideração preços efetivamente usados em contratos fechados, mais precisos que os valores de aluguel. O indicador aponta também a distância entre as médias de preços dos anúncios em relação àqueles realmente utilizados nos aluguéis. Em fevereiro, os anúncios indicaram valores em média 10,56% acima da realidade do mercado em São Paulo. Já no Rio a diferença média a mais dos anúncios foi de 14,33% no mesmo período.

Dados de São Paulo

Em São Paulo, o bairro que mais se valorizou nos últimos seis meses foi a Vila Formosa, seguida por Jd. São Savério e Jd. Estér Yolanda, na Zona Oeste da capital.
Já as maiores quedas nesse intervalo foram no Centro, Santo Amaro e Liberdade. Entre os bairros com metro quadrado de aluguel mais caro na cidade estão, Vila Olímpia, Pinheiros e Vila Nova Conceição.

Em relação ao tamanho, o preço do aluguel por metro quadrado dos imóveis de um quarto subiu 1,1% em fevereiro ante janeiro. No mesmo período, houve alta de 0,48% e 0,62% nos preços médios de aluguel dos imóveis de 2 e 3 dormitórios, respectivamente.

Dados do Rio de Janeiro

A maior alta de aluguel por metro quadrado no Rio foi Taquara, Vl. Isabel e Recreio. Já as maiores retrações vieram de Santa Teresa, Centro e Grajaú. Na lista de mais caros da cidade, aparecem Ipanema, Leblon e Botafogo.

Os imóveis de três dormitórios tiveram alta no preço do metro quadrado de 0,85% em fevereiro, comparado com janeiro. Os dois quartos tiveram aumento de 0,77%. Já os imóveis de até um dormitório se mantiveram estáveis na capital fluminense.

“A valorização dos imóveis de aluguel deve demorar para acontecer, embora comece a apresentar leve retomada”, diz Fernando Paiva, Head de Dados do QuintoAndar. “O avanço da Covid-19 no Brasil e os possíveis impactos na economia devem segurar ainda mais a valorização do metro quadrado em SP e RJ”.

Brasil tem um dos aluguéis mais baratos do mundo

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Um estudo realizado pela Numbeo e compilado pelo portal CupomValido.com.br, observou o custo do aluguel médio para 1 quarto localizado nos centros das cidades, em mais de 100 países do mundo. O Brasil aparece no ranking na 10ª posição, com o custo do aluguel em R$1.259.

Bangladesh, Nepal e Paquistão aparecem em primeiro na lista, com um dos aluguéis mais baratos do mundo, com o custo médio de R$693, R$704 e R$721 respectivamente. Vale mencionar que os preços em que o site compilou os dados, usou a cotação no dia 10 de fevereiro, quando o dólar estava em R$5,36.

Na ponta oposta, com um dos aluguéis mais caros do mundo, se encontra Hong Kong, Singapura e Suíça, com o custo médio de R$11.831, R$11.547 e R$8.967 respectivamente. O rank completo pode ser visualizado no infográfico abaixo.

Resultado da América do Sul

Comparando apenas os países da América do Sul, após o Brasil em 10º lugar, a Argentina aparece na 12º posição, seguido pelo Paraguai em 29º posição com o custo do aluguel em R$1.656. O Chile é o país com o aluguel mais caro da América do Sul, na 53º posição e o valor médio de R$2.438.

Confira o infográfico completo abaixo:

Alugar imóvel no início do ano pode ser até 30% mais rápido do que nos outros meses, mostra levantamento do QuintoAndar

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Alugar um imóvel nos meses de janeiro e fevereiro é até 30% mais rápido do que nos outros meses do ano, segundo levantamento feito pelo QuintoAndar, plataforma digital de moradia que possui mais de R$ 30 bilhões em ativos sob gestão. Em algumas cidades como Goiânia e Campinas, alugar imóvel nos dois primeiros meses do ano pode ser quase 50% mais rápido.

Em janeiro de 2021, o QuintoAndar percebeu um aumento de 40% no número de visitas agendadas, comparado com todo o mês de dezembro de 2020. Em dezembro de 2020, a imobiliária digital registrou uma média de quatro visitas agendadas por minuto, em janeiro deste ano esse número subiu para sete visitas agendadas por minuto.

Essa é uma tendência observada pelos especialistas do QuintoAndar desde 2018: janeiro e fevereiro daquele ano tiveram 59% mais visitas agendadas do que novembro e dezembro de 2017. Já em 2019, os dois primeiros meses do ano tiveram 69% mais visitas agendadas do que novembro e dezembro de 2018.

Existem vários motivos para esses meses serem mais aquecidos, como as resoluções de ano novo, início do ano letivo em escolas e universidades, temporada de encerramento de contratos, além de reorganização financeira.

Outro dado observado no QuintoAndar foi o dia com maior concentração de buscas. Nos últimos três meses, o segundo dia útil do mês e o dia cinco tiveram mais buscas que a média de novembro e dezembro. Além disso, no mês de janeiro, os imóveis listados no QuintoAndar foram acessados , em média, 30% mais vezes do que em todo 2020.

“Para os proprietários que desejam colocar um imóvel para alugar, esse é o melhor momento”, conta Thiago Tourinho COO do QuintoAndar. “Além de aproveitar a temporada, ficar atento às principais demandas dos inquilinos ajuda muito a aumentar a liquidez do imóvel. Sem contar que alugando mais rápido, as chances de ter a renda comprometida pela vacância do imóvel é muito menor”.

Dicas para os proprietários que querem deixar os seus imóveis mais atrativos

Para quem está pensando em colocar um imóvel para alugar, esse é um bom momento, já que as buscas por imóveis de aluguel aumentam bastante nesses meses. De acordo com o Índice QuintoAndar de Aluguel, os imóveis maiores que 90 m², de dois ou três quartos são os mais buscados no momento.

Imóveis com armários também são os preferidos por quem está buscando uma casa nova para alugar. Em um levantamento dos filtros de buscas, o QuintoAndar identificou que, em 2020, imóveis com armários de cozinha, quarto e banheiro receberam 23% mais visitas do que imóveis sem.

Outro característica muito valorizada por quem está em busca de uma casa nova são tomadas de três pinos, isso porque os inquilinos entendem que para ter esse item o imóvel passou por uma reforma estrutural recente – garantindo que ele não tenha problemas futuros.

O filtro ‘aceita pet’ também tem sido bastante usado na plataforma. No final de 2020, ele era o sexto filtro mais buscado no QuintoAndar, ficando atrás apenas de características essenciais, como número de quartos, valor do aluguel e tamanho do imóvel. Na comparação com 2019, é possível observar 13% na busca por imóveis que aceitam pet.

Aluguel sobe acima da inflação na capital paulista em 2020

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O Imovelweb, um dos maiores portais imobiliários do País, divulgou o seu mais recente relatório sobre os preços dos imóveis na cidade de São Paulo. De acordo com o estudo, o preço para alugar um imóvel padrão (65m², 2 dormitórios e 1 vaga de garagem) na capital paulista foi de R$ 2.047/mês em dezembro, valor que corresponde a 0,3% a mais do que o registrado em novembro. O Imovelweb aponta que, em 2020, houve um crescimento de 6,7% no preço dos aluguéis em São Paulo, valor acima da Inflação (IPCA 15), que ficou em 4,2% no ano. Por outro lado, o aumento está bem abaixo do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que fechou 2020 com incremento de 26%.

No ano passado, os bairros que mais se valorizaram foram Jardim Fonte do Morumbi (R$ 2.326/mês), onde o valor de locação cresceu 23,3%; Vila Paulista (R$ 2.089/mês) e Vila Sônia (R$ 1.938/mês), onde os preços subiram 24,7%. Por outro lado, os preços do aluguel tiveram queda nos bairros Conceição (R$ 1.763/mês, -24,1%); Chácara Santo Antônio, localizado na Zona Leste, (R$ 1.784/mês, -20,1%); e Vila Santo Estéfano (R$ 1.823/mês, -19,7%).
Na tabela abaixo estão os aluguéis mais caros e mais baratos de dezembro em São Paulo:

Mais baratos (mensal)Variação mensalVariação Anual
Vila Sabrina (Vila Medeiros)R$ 1.047-0,1%-14,7%
Jardim Miriam (Itaim PaulistaR$ 1.130-0,4%-17,9%
Conjunto Residencial José Bonifácio (José Bonifácio)R$ 1.1691,3%-3,2%
Mais caros (mensal)Variação mensalVariação Anual
Itaim Bibi (Itaim Bibi)R$ 4.740-0,1%4,1%
Vila Olímpia (Itaim Bibi)R$ 4.777-0,1%2,0%
Ibirapuera (Itaim Bibi)R$ 5.2770,5%S/D

Preços de venda subiram 2,3% em 2020

O relatório do Imovelweb mostra também que o valor do metro quadrado em dezembro foi R$ 6.271, 0,2% a mais do que em novembro. Dessa forma, para comprar um imóvel padrão na cidade é preciso R$ 407.550,00.

Os bairros onde os imóveis mais se valorizaram na cidade foram Jardim Brasília – Zona Leste (R$ 5.100/m²), Vila Pirajussara (R$ 5.622/m²) e Cidade Antônio Estevão de Carvalho (R$ 4.889/m²), com aumento de 18,0%, 18,2% e 19,7%, respectivamente. Já as maiores desvalorizações ocorreram no Canindé (R$ 5.582/m²), Parque do Carmo (R$ 3.601/ m²) e Sítio Morro Grande (R$ 4.237/m²), que registraram queda de 19,4%, 18,0% e 16,1%.

Os maiores e menores preços de imóveis estão nos bairros indicados na tabela a seguir:

Mais baratos (m²)Variação mensalVariação Anual
Conjunto Habitacional Santa Etelvina III (Cidade Tiradentes)R$ 2.0821,3%-15,5%
Conjunto Habitacional Fazenda do Carmo (Cidade Tiradentes)R$ 2.227-0,9%-7,2%
Jardim Olinda (Campo Limpo)R$ 2.2880,6%-0,2%
Mais caros (m²)Variação mensalVariação Anual
Cidade JardimR$ 20.265-3,9%-13,3%
Parque IbirapueraR$ 22.265-2,1%5,4%
IbirapueraR$ 22.6680,7%8,6%

Retorno do investimento em imóvel é maior do que o rendimento da poupança

O índice de rentabilidade imobiliária relaciona o preço de venda e valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel. No relatório de dezembro, o índice foi de 5,6% bruto anual. Dessa forma, são necessários 17,8 anos para obter o valor investido no imóvel, 4,5% a menos que há um ano.

Já o Índice de Retorno Total Imobiliário mostra que a operação de compra de um apartamento em São Paulo em dezembro de 2019 o aluguel durante 12 meses e a venda desse imóvel em dezembro de 2020 resulta em um retorno bruto de 8,4%. Dessa forma, essa operação é vantajosa, pois é maior do que a inflação e que o rendimento da poupança, que foi de 2,2% em 2020.

Preço do aluguel avança 0,43% em dezembro e encerra 2020 com alta acumulada de 2,48%

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Elevação anual no preço médio de locação residencial foi registrada em 10 das 11 capitais monitoradas pelo Índice FipeZap
■ Análise do último mês: o Índice FipeZap de Locação Residencial, que acompanha o comportamento do preço médio do aluguel de apartamentos prontos, encerrou dezembro com alta mensal de 0,43%, após permanecer praticamente estável no mês anterior (+0,03%). Comparativamente, a variação foi inferior à inflação registrada pelo IPCA/IBGE (+1,35%) e pelo IGP-M/FGV (+0,96%), resultando em uma queda real do preço médio. Individualmente, o comportamento do preço médio do aluguel em dezembro refletiu o avanço do preço médio na maior parte das capitais monitoradas, incluindo as altas registradas em: Salvador (+1,67%), Goiânia (+1,49%), Recife (+1,17%), Rio de Janeiro (+0,86%) e Florianópolis (+0,71%). Em contraste, as capitais que registraram recuos ou altas mais modestas no último mês de 2020 incluíram: Brasília (-0,60%), São Paulo (-0,09%), Porto Alegre (+0,03%), Belo Horizonte (+0,36%) e Fortaleza (+0,60%).

■ Análise de 2020: o Índice FipeZap de Locação Residencial encerrou 2020 com uma alta acumulada de 2,48% – resultado que manteve a variação do preço médio do aluguel abaixo da inflação medida pelo IPCA/IBGE (+4,52%) e pelo IGP-M/FGV (+23,14%). À exceção de Curitiba, onde o Índice FipeZap de Locação Residencial registrou queda 0,37% no preço médio, as demais capitais monitoradas apresentaram elevação de preço médio do aluguel no acumulado no ano, ordenadas da maior à menor variação da seguinte forma: Goiânia (+8,87%), Belo Horizonte (+6,24%), Recife (+5,0%), Salvador (+4,96%), Brasília (+4,91%) Porto Alegre (+1,27%), São Paulo (+1,14%), Florianópolis (+0,82%), Rio de Janeiro (+0,70%) e Fortaleza (+0,26%).

■ Preço médio de locação residencial: com base em dados de todas as 25 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial, o preço médio do aluguel encerrou o mês de dezembro em R$ 30,46/m². Entre as 11 capitais monitoradas, São Paulo se manteve como a capital com o preço médio mais elevado (R$ 40,06/m²), seguida pelos valores médios registrados em Brasília (R$ 32,16/m²), Recife (R$ 31,50/m²) e Rio de Janeiro (R$ 30,74/m²). Já entre as capitais com menor valor de locação residencial, destacaram-se: Fortaleza (R$ 17,37/m²), Goiânia (R$ 18,46/m²), Curitiba (R$ 20,77/m²) e Belo Horizonte (R$ 23,54/m²).

■ Rentabilidade do aluguel: a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis é uma medida de rentabilidade (rental yield) para o investidor que opta em adquirir o imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel ao longo do tempo. Nesse sentido, o indicador pode ser utilizado para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções disponíveis aos investidores a cada momento do tempo. Com isso, o retorno médio do aluguel residencial (anualizado) encerrou em dezembro de 2020 em 4,70%, percentual marginalmente inferior ao registrado há 12 meses (recuo de 0,03 ponto percentual) mas ainda assim superior à rentabilidade média projetada de aplicações financeiras de referência.

Nota (*): os preços considerados se referem a anúncios para novos aluguéis. O Índice FipeZap não incorpora em seu cálculo a correção dos aluguéis vigentes, cujos valores são reajustados periodicamente de acordo com o especificado em contrato. Como resultado, o Índice FipeZap de Locação Residencial capta de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

IGP-M no reajuste dos aluguéis? O dilema entre ter bom senso ou razão

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Por Livia Rigueiral, CEO do Homer

Não bastasse a preocupação com a crise de saúde pública mundial ocasionada pela pandemia, neste início de 2021 pude notar também uma grande aflição por parte de muitos brasileiros que vivem de aluguel quanto à possibilidade de o reajuste dos contratos de locação ocorrer com base no IGP-M, que é o Índice Geral de Preços-Mercado medido pela FGV. Isso porque esse índice ao qual os contratos são indexados fechou 2020 em 23,14%, maior alta desde 2002, enquanto a inflação oficial, que é o IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo medido pelo IBGE -, está até o momento em 4,31%.

Entendo que os locatários têm motivo mesmo para estarem aflitos, afinal, por lei, é o IGP-M que estabelece um parâmetro quando o dono de um imóvel, com respaldo contratual, resolve alterar o valor mensal que é pago pelo inquilino. Porém, diante dessa alta exorbitante ocasionada pelo atual desequilíbrio econômico e pela variação do dólar, vi o mercado imobiliário se movimentar e passar a deixar de usar esse índice apelidado de inflação dos aluguéis nos reajustes. “Proprietário x Inquilino, negócios à parte”, hoje tem sido muito mais “Proprietário x Inquilino, negócios em comum”, sob um olhar muito mais humano de ambas as partes, com fatores sociais se sobressaindo ante a variação do índice.

Também, pudera, com mais de 14 milhões de desempregados no país, e uma instabilidade financeira pairando em muitos lares e sem prazo para chegar ao fim, negociar se tornou palavra de ordem – e sobrevivência. Muitas imobiliárias, donos de imóveis e empresas, a pedido dos locatários ou por conta própria, têm usado o IPCA para reajustar os valores nos novos contratos, o que garante um certo equilíbrio do setor. Vejo isso de forma muito positiva, e aposto no diálogo como solução para que, neste ano que se inicia, não testemunhemos um recorde de quebras contratuais por conta de aumentos incabíveis e inesperados neste momento de crise.

Já foram muitas as quebras das cadeias produtivas e de consumo. Caso não haja conversa, o reajuste com base no IGP-M só virá para agravar isso. É só pensar, quem assina um contrato imaginando uma correção monetária de mais de 23% no aluguel? Quem se programa para tal aumento?

O bom-senso aponta para a negociação, e eu estou com ele, antes ter bom-senso a usar a razão das cláusulas dos contratos. De legado, a pandemia nos trouxe a crise, mas também algumas mudanças no comportamento das pessoas, uma delas, na minha opinião, foi o aumento da empatia, do se colocar no lugar do outro para ter uma visão macro das situações. E agora em 2021, é isso que acredito que traremos para nortear nossas ações. Olhares mais humanos, e decisões humanizadas.

Referência para aluguéis novos no QuintoAndar, IPCA acumulado até novembro fica em 4,31%

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O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulado de 12 meses até novembro subiu 4,31%, segundo o IBGE. O indicador, que passou a ser usado como referência para contratos novos de aluguel pelo QuintoAndar, plataforma imobiliária digital com mais de R$ 30 bilhões em ativos sob gestão, apresentou alta e, ainda assim, menor volatilidade que o IGP-M, o padrão em parte do mercado.

A mudança promovida pelo QuintoAndar tem com objetivo evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M, especialmente em momentos de crise como o atual. A mudança de padrão vale para todos os novos contratos fechados pela plataforma.

O IGP-M, por sua composição, sofre grande influência do câmbio, o que explica sua alta volatilidade e, mais uma vez nos últimos meses, contribuiu para o descolamento de outros índices de inflação, como o próprio IPCA, que é o indicador oficial do país. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 24,54% em novembro. Já o IPCA subiu 0,89% entre outubro e novembro, e acumula alta de 3,13% em 2020 e de 4,31% nos 12 meses até novembro.

“A volatilidade do IGP-M não é boa para ninguém, pois resulta em aumentos descolados da realidade das pessoas, com agora, ou mesmo em retração, como aconteceu em 2017”, diz Gabriel Braga, co-fundador e CEO do QuintoAndar. “Em situações como essa que estamos vivendo, o proprietário tem dificuldade em conseguir a correção integral e ainda corre o risco de o inquilino rescindir o contrato. Para o morador, também não é bom, pois ele tem todo o desgaste de ter de procurar um imóvel novo e se mudar caso não haja negociação.”

No caso de uma rescisão pedida pelo inquilino que não quer ou tem como arcar com o reajuste, o proprietário ainda enfrenta outra dificuldade: os preços médios do aluguel têm caído. Assim, além do custo da vacância, e de não ter o valor reajustado, provavelmente terá de alugar o imóvel por um valor inferior àquele do contrato encerrado.

Flexibilidade e contratos vigentes

Embora o uso do IPCA como referência nos novos contratos fechados pelo QuintoAndar passe a ser o padrão da companhia, os clientes ainda têm a flexibilidade de optar pelo IGP-M. A alteração do índice, porém, tem de ser acordada previamente entre inquilino e proprietário, durante a fase de negociação.

Os contratos vigentes pela plataforma não serão impactados pela mudança de padrão, e permanecem com o IGP-M como referência até seu vencimento.

Por conta do contexto econômico atual e da forte alta do IGP-M, o QuintoAndar tem atuado para facilitar a negociação de reajuste entre inquilinos e proprietários, além de entrar em contato com os donos de imóveis sugerindo a aplicação proativa de taxas menores na correção dos aluguéis. A decisão, porém, é inteiramente dos proprietários.