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O Apto, plataforma que conecta potenciais compradores de imóveis novos a construtoras e empreendimentos em todo o Brasil, fechou uma parceria com o Grupo YMK, multi-plataforma de negócios e oportunidades de mercado imobiliário, para vender imóveis novos para brasileiros que desejem morar nos Estados Unidos e em Portugal. O objetivo dessa união é trazer novas oportunidades para o investidor imobiliário brasileiro, bem como para as famílias que buscam se estabilizar fora do país.

Atualmente, pelo site do Apto é possível encontrar empreendimentos nos EUA, nas cidades de Miami e Orlando, e também em Portugal, nas cidades de Porto, Estoril e Miraflores. Assim que o comprador escolhe conhecer alguma das unidades, a startup faz a ponte com o Grupo YMK que apresenta o imóvel e os valores, inicialmente online. “Nosso objetivo é expandir nossa operação e trazer cada vez mais opções para os compradores. Nós percebemos que muitos brasileiros desejam morar fora, seja para estudar, buscar novas oportunidades na carreira ou ainda investir em um bem seguro. Assim, procuramos oferecer opções fora do país também”, analisa Alex Frachetta, CEO do Apto.

Para quem deseja morar no imóvel, conhecer o apartamento é fundamental, por isso, a empresa facilita esse processo. “Cerca de 95% dos compradores que desejam residir fora do país, precisam visitar in loco e, para isso, temos profissionais que falam português nessas cidades. Já com aqueles que desejam comprar o imóvel para investir, é o inverso: 99% não precisam visitar e procuram validar números, rentabilidade, idoneidade das construtoras, para seguir com a assinatura de contratos. Todos os contratos podem ser assinados de forma digital, e todo o processo de financiamento e assessoria é feita de forma completa”, explica Daniel Magalhães, CEO da YMK.

A escolha por esses dois países se dá pelos mais variados motivos. Só em Portugal, o número de brasileiros que estão morando por lá aumentou 43% em um ano, passando de 105.423 em 2018, para 150.854, em 2019. “Para Portugal a maior parte do público são pessoas com mais de 50 anos que obtiveram sucesso na carreira, e desejam maior tranquilidade, sem a barreira da língua”, reflete o CEO do Apto.

Segundo o CEO da YMK, o brasileiro gosta muito de Portugal não só pela proximidade com a língua, mas também por não ser um país tão caro, mesmo localizado na Europa. “Existe a identidade do idioma, e também a receptividade dos portugueses, que conta muito. Mas, a verdade é que Portugal é uma porta de entrada para a Europa, por um valor de metro quadrado barato se comparado com outros países do continente. Isso torna o país muito atrativo”, explica Daniel. De acordo com Daniel, o brasileiro financia 50% do imóvel em Portugal por taxas de 1,5% ao ano, o que colabora para quem deseja morar ou investir fora do país.

Já nos Estados Unidos, Alex explica que o perfil é outro e que o acesso a oportunidades é determinante. “O brasileiro que busca ir para cidades americanas, como Orlando, são pessoas mais jovens, com filhos pequenos, mas que também já têm um objetivo traçado para suas carreiras. Percebemos que existe uma procura maior por segurança e estabilidade para quem deseja morar nos EUA”, entende o CEO do Apto.

Segundo os dois executivos, boa parte dos compradores de imóveis internacionais são investidores, que não buscam morar em outro país, mas sim aferir renda e ganho de capital com o investimentos imobiliários em moeda forte. “O perfil investidor é cada vez mais comum entre os compradores aqui do Brasil. Por isso, enxergamos nessa parceria com a YMK uma oportunidade de fomentar este mercado para os brasileiros. É uma parceria pioneira para um nicho que cresce a cada ano que passa”, finaliza Alex.

Os clientes bancários têm o direito de transferir suas dívidas de um banco para outro, gratuitamente, conforme estabelece o Banco Central. Esse procedimento é conhecido como portabilidade, e pode ser aplicado, inclusive, no caso de financiamentos imobiliários.

“Hoje, a Selic, que é a taxa de juros básica utilizada para cálculos de crédito, está em 2%, ou seja, um índice 40% mais baixo do que era há cinco anos. Então, quem contratou um financiamento com juros maiores pode se beneficiar com a portabilidade para outro banco”, afirma Henrique Lian, diretor de relações institucionais da PROTESTE. “Afinal, quem contratou um financiamento imobiliário com taxa de 10%, por exemplo, terá esse índice até a quitação”, explica.

No entanto, segundo Henrique, o consumidor precisa ficar atento a alguns detalhes. “O financiamento imobiliário tem a taxa de juros inspirada na Selic, mas outros fatores também compõem o índice final: histórico de pagamentos do cliente, avaliação de riscos, avaliação do imóvel , taxa de contratação, análise de documentos dos vendedores e dois seguros, um de morte e invalidez do contratante (em caso de falecimento de quem contratou, a dívida é quitada) e o outro de segurança do próprio imóvel”, destaca.

Como saber se a portabilidade é vantajosa?

De acordo com Henrique, com a baixa da Selic, muitos consumidores estão procurando a portabilidade da dívida. Porém, ele alerta que os interessados devem avaliar também os demais itens cobrados antes de efetivar a transição.

“É importante que o consumidor analise todos os itens citados, que compõem o chamado custo efetivo total do imóvel”, orienta. “Em geral, a portabilidade vale a pena, mas o novo banco fará novamente a mesma série de procedimentos de análise que o anterior já fez. Afinal, um imóvel adquirido há alguns anos pode ter sofrido mudanças de mercado, e toda a documentação precisará ser analisada novamente. O banco poderá ou não cobrar uma taxa por isso”, diz Henrique, ressaltando que a portabilidade é gratuita, o que pode ser cobrado é esse custo de avaliação.

Confira uma simulação feita pela PROTESTE

Um financiamento de R﹩ 500 mil em 20 anos, contratado por uma taxa média de 11% (índice comum antes de 2019), pode passar para uma faixa de 7% de juros ao ano com a portabilidade. Isso significa uma economia de R﹩ 185 mil, ou mais de um terço do valor total do imóvel. Já um financiamento de R﹩ 700 mil em 25 anos, também passando de 11% para 7%, a economia será de R﹩ 245 mil.

“O consumidor deve avaliar se as outras taxas estão compatíveis, mas via de regra a portabilidade é vantajosa. Vale ressaltar que o interessado não é obrigado a se tornar cliente do banco para o qual migrou seu financiamento”, explica Henrique. “No entanto, nossa orientação é de que, antes de pedir a portabilidade, o consumidor analise as opções oferecidas por outras instituições e busque renegociar o financiamento com o seu próprio banco”.

O Travelex Bank, o banco de câmbio do grupo Travelex Confidence, está lançando um novo núcleo de negócios para interessados em empreendimentos de alto padrão, voltado para estrangeiros e brasileiros residentes no exterior. A iniciativa nasceu da observação de um movimento muito forte desse público na procura por imóveis de luxo no Brasil, seja para morar – por conta da pandemia mais forte na Europa e EUA -, seja para investir, aproveitando a valorização do dólar.

Recente levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc ) apontou que houve um expressivo aumento nas vendas no segmento Médio e Alto Padrão (MAP), de acordo com os próprios empresários. Com esse cenário favorável, 97% têm projetos para novos lançamentos e 92% pretendem comprar terrenos. A confiança do setor aumentou e 87% dos empresários acreditam em crescimento no volume de vendas nos próximos 12 meses.

Nessa primeira etapa do novo núcleo do Travelex Bank, as praças de atuação estão na região Sul do País, com destaque para Balneário Camboriú e resorts, mas a meta é alcançar todas as regiões do País. O núcleo vai atender pessoas físicas, diretamente, e construtoras, operacionalizando todo o processo, desde o fechamento da taxa cambial, transferência de recursos e registro da documentação conforme a regulação do Banco Central. “Todo o fluxo operacional é feito pelo Travelex Bank, de maneira fácil e descomplicada, reduzindo burocracia para construtora, compradores e vendedores”, afirma Paulo Marcos, diretor comercial do Travelex Bank.

Além de negociar a melhor taxa de câmbio para os vendedores, todo o processo de recebimento é feito entre o Travelex Bank e o comprador, garantindo praticidade e segurança na transação internacional. “O pagamento internacional é recebido pelo banco que realiza a transferência para a conta do vendedor no momento mais oportuno”, destaca Paulo.

“Nosso atendimento é personalizado e assertivo, permitindo um menor impacto da volatilidade do câmbio, maior controle de riscos e agilidade na análise documental – características que outros bancos, que não são especialistas em câmbio, não possuem”, ressalta Paulo.

Os brasileiros têm optado por imóveis alugados em vez da compra, trata-se de uma tendência do mercado. Além de compensar economicamente, o modelo se adapta melhor ao estilo de vida daqueles que preferem qualidade de vida e, por isso, podem se mudar quando trocarem de trabalho, por exemplo, ou se apaixonarem por um outro bairro, sem a burocracia que um imóvel próprio traria.

Uma pesquisa nacional recente, divulgada pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad), mostra que entre 2016 e 2019 algumas regiões, como Sudeste e Centro-Oeste, tiveram as maiores retrações de domicílios próprios já pagos, o que levou ao crescimento de outros tipos de ocupação, principalmente de imóveis alugados.

E isso é visto com frequência nos perfis de celebridades e influencers, como o da atriz Julia Faria, que mostra o dia a dia da sua nova residência, alugada, mas totalmente reformada e de acordo com o estilo de vida do casal.

De acordo com Renata Pocztaruk, arquiteta e CEO da ArqExpress – startup de arquitetura e decoração que inova ao entregar projetos com orçamento total pré-definido pelo cliente e em tempo recorde – muitas pessoas vivem anos na mesma casa, mesmo que alugada. Assim, vale a pena deixar o cantinho com o estilo de vida do locatário.

“Acreditamos que o investimento em bem-estar é fundamental, independente do imóvel ser próprio ou alugado. Entretanto, várias pessoas nos procuram com o intuito de transformar o espaço alugado, mas pensando sempre na possibilidade de que, caso exista uma futura mudança, possam levar os móveis e a decoração”, afirma Renata.

Confira algumas dicas da ArqExpress para deixar a casa alugada mais aconchegante, sem precisar investir tanto na reforma:

– Móveis soltos e com medidas do mercado: escolher móveis que entram nos elevadores e possam ser levados e retirados em qualquer momento.

– Decoração: itens de decoração completam e renovam o ambiente. Assim, vale a pena investir em tapetes, quadros e objetos que deixem a casa com a sua cara.

-Invista em tintas laváveis: a pintura é uma excelente opção para renovar a casa, trazer um novo clima para os cômodos. Sendo assim, as tintas laváveis são ótimas para aquelas sujeiras que surgem com o tempo, principalmente quando se tem crianças. Só lavar a parede e pronto, está limpinha novamente.

– Iluminação: uma boa iluminação muda a forma como as pessoas se sentem no espaço. Se for para investir, invista sempre em conforto.

A APSA – empresa líder em gestão de propriedade urbanas – realizou um estudo que mostra o aumento dos imóveis vagos disponíveis, como impacto da pandemia, se mantendo alto ainda no mês de setembro na cidade do Rio de Janeiro. Pelo segundo mês seguido, a maior taxa de vacância dos últimos cinco anos se manteve em 17,8%. Ou seja, a cada cem imóveis disponíveis para locação no município, aproximadamente 18 estavam desocupados naquele mês, à espera de um inquilino.

A variação do estoque de imóveis para o aluguel é diferente em cada região e bairro. E é na Zona Norte que o impacto é maior. Cerca de 27,1% de vacância, com destaque para o bairro de Vila da Penha, que chega a 33,3%. O Rio Comprido, na contramão, é o bairro que ajudou a diminuir a taxa da região. Com uma redução em agosto de 16,8%, sua vacância de 10,4% é considerada normal. O Grajaú teve aumento frente ao mês anterior de 20 pontos percentuais, chegando à taxa 10,2%. O Maracanã também aumentou seus imóveis vagos e em setembro está com vacância de 11,6%. A Tijuca segue na mesma tendência, com aumento frente ao mês anterior de 9,92 pontos percentuais, chegando a taxa de 13,3%.

O Centro é outro bairro com forte impacto, com aumento frente ao mês anterior de 12,44%, chegando a taxa de 24,4%.

Já na Zona Sul, o bairro que se mantém com maior vacância é Copacabana, com 20,9%. Com isso, imóveis de 3 quartos, em maior oferta, estão com o metro quadrado mais baixo do bairro, em torno de R$ 30. Ipanema também chama a atenção (20,3%), apesar de uma redução de 13,25% de agosto para setembro. Em seguida, vem Botafogo (18,3%), cuja taxa de vacância aumentou 5,17% de um mês para o outro. O Leblon também registra aumento de 8,15% com relação ao mês anterior, chegando a taxa de 14,6%.

“É um número alto, já que o nível considerado adequado para se manter os valores de aluguéis praticados é quando a taxa de vacância fica entre 8 e 10%. Ressaltamos, no entanto, que a demanda por moradia é alta, não faltam pessoas querendo ter suas casas no Rio de Janeiro, em vez de morar com familiares ou amigos, ou morar em cidades mais distantes, na Região Metropolitana. Mas se a renda não acompanha os valores cobrados, temos esse tipo de resultado. Muitas pessoas desistem de viver sozinhas, de casar, e continuam dividindo a moradia com outras”, explica o Gerente Geral de Imóveis, Jean Carvalho, da APSA.

Por conta da demanda em razão da retomada dos níveis de atividade econômica, a trajetória da curva da vacância do Rio de Janeiro havia estabilizado em maio de 2019 e vinha caindo desde novembro do ano passado. O índice na capital foi de 13,5% em fevereiro, 13,6% em março e 14% em abril.

Feito mensalmente pela APSA desde janeiro de 2016, a série histórica deste levantamento havia apresentado picos em setembro de 2017 (15%) e janeiro de 2018 (14,9%).

“Esse é o efeito do empobrecimento com crescimento dos níveis de desemprego. E quando não há inquilino, o prejuízo sobre os proprietários é grande também. Cerca de 76,7% de quem aluga seus imóveis têm apenas uma propriedade e contam com esses recursos para a subsistência mensal”, destaca Jean.

“Desde abril, enfrentamos as dificuldades financeira decorrente da queda de renda dos locatários, o que tem feito com que muitos rescindam seus contratos e devolvam os imóveis. Alguns vão para imóveis mais baratos e outros voltam para residência de parentes. Como temos redução de unidades alugadas na faixa de 37,3%, concluímos que o movimento de volta para casa de familiar ou amigo foi maior”, analisa Jean.

PREÇOS E VELOCIDADE DE LOCAÇÃO

Os valores do aluguel tendem a cair quando o estoque aumenta. Atualmente, imóveis de um quarto ainda mantém aluguéis com tendência de aumento, já que existe menor oferta e maior procura. Mas os valores de aluguel de imóveis de dois quartos ou mais já caem em percentuais diferentes dependendo da tipologia e local. No Méier, por exemplo, com maior oferta, observa-se redução de aproximadamente 14 % nos imóveis de 2 quartos.

Caindo preços, a velocidade com que são alugados tende a aumentar em relação ao que vinha ocorrendo. Na Tijuca, em 2017, no período de janeiro a setembro, imóveis residenciais de 1 a 3 dormitórios levavam em média 108 dias para serem locados. Esse ano, a média é de 75 dias, demonstrando uma eficiência melhor.

“Pode influenciar também para essa redução do tempo em que ficam vagos, o aumento do uso de plataformas digitais de aluguéis, que facilitam o encontro do imóvel e agiliza a finalização dos trâmites necessários. Outro ponto a favor são as facilidades oferecidas por inquilinos, em que muitos adotam descontos especiais nos primeiros meses de aluguel. A redução das taxas de seguro-fiança recentemente anunciadas pelas seguradoras também deve impulsionar o mercado. Estamos otimistas. Achamos que de agora em diante os negócios imobiliários de locação vão voltar aos níveis pré-pandemia com ajustes de preços e facilidades”, finaliza Jean.

O menor retorno com a renda fixa, a redução das taxas de financiamento imobiliário e o efeito da pandemia de Covid-19, que fez as pessoas repensarem a relação com a casa, têm fomentado um movimento positivo no mercado imobiliário. Dados do Instituto Data Secovi, da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais) apontam que, no terceiro trimestre deste ano, a comercialização de imóveis em Belo Horizonte teve alta de 11,21% na comparação ao mesmo período do ano passado: foram vendidas 5.752 unidades neste ano. A pesquisa revela que esse foi o melhor período desde o quarto trimestre de 2015, quando foram comercializadas 5.466 unidades. Em setembro deste ano, o aumento foi de 12,44% em relação ao mesmo mês no ano passado, com 1.997 unidades vendidas.

Os bons resultados do setor também são comprovados pelo aumento no número de financiamentos imobiliários, que atingiram novo recorde em setembro deste ano desde o início da série histórica, em 1994. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor do crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) chegou a R$ 12,91 bilhões, uma alta de 70,1% em relação ao mesmo mês do ano passado. “Atualmente, temos algumas instituições financeiras que estão praticando taxa de juros para financiamento de imóveis de 4% ao ano mais poupança, chegando a 5,39% ao ano. É muito vantajoso para quem quer adquirir o imóvel financiado nesse momento; a título de comparação, em 2016, a taxa média era de 15,6% ao ano”, analisa Leonardo Matos, diretor da CMI/Secovi-MG e responsável pelo Data Secovi.

Segundo dados da Confederação Nacional da Indústria (CNI), a evolução do número de empregados na construção civil é a maior em oito anos. Matos explica que já há carência de mão de obra no segmento e houve aumento no custo dos insumos para a construção, indicadores importantes para onerar o valor dos imóveis. “Aliado a tudo isso está a alta procura, o que, sem dúvida, vai pressionar os preços para cima. Por isso, afirmo que esse é o melhor momento para a aquisição de imóveis.”

Investir em imóvel é mais rentável que aplicação em renda fixa

Levantamento do Instituto Data Secovi também comparou a rentabilidade do investimento em imóveis e a aplicação em renda fixa atrelada a 100% CDI (Certificado de Depósito Interbancário), de 2004 a setembro de 2020, e constatou que a valorização do bem imóvel é superior à aplicação financeira. Segundo dados do instituto, a valorização de um apartamento neste período é 6,4% superior em relação ao CDI.

O comparativo foi realizado com base no valor médio de apartamentos comercializados em Belo Horizonte —tipo imobiliário que representa 70% das vendas na capital— versus a aplicação de 100% desse valor em renda fixa. Segundo Leonardo Matos, investir em imóvel pode trazer, ainda, outras rentabilidades, como a locação. “Ao considerarmos somente a valorização do bem imóvel, já temos uma rentabilidade maior que o CDI. Porém, ao adquiri-lo, o investidor também pode usufruir dele, seja para moradia própria ou para locação. A rentabilidade do aluguel residencial gira em torno de 5% ao ano”, explica. A comparação também foi realizada com outros tipos imobiliários —lote, sala/andar corrido, casa/barracão, galpão, loja e flat/apart hotel— e apenas o segmento de flat/apart hotel não apresentou maior rentabilidade que o CDI.