A chegada do novo ano é sempre acompanhada por um momento de reflexão, onde aspirações, metas e escolhas são cuidadosamente avaliadas, tendo a opção de novas moradias como um dos principais fatores de mudanças. Entretanto, o início do ano também marca o período de reajustes contratuais e demais encargos, por isso, a decisão de alugar uma casa ou apartamento traz alguns desafios, entre os quais, a compreensão e atenção aos termos contratuais, visando garantir a transparência, justiça e segurança para locatários e locadores.
Reforçando o aumento na tendência de imóveis alugados no Brasil, dados divulgados em 2023 pela PNAD Contínua, conduzida pelo IBGE, revelam um crescimento de 18,5% para 21,1% na modalidade. Assim, pensando em auxiliar nesta importante etapa do processo, Rafael Figueiredo, CEO da D4Sign, plataforma de assinatura eletrônica e digital, e advogado, separou alguns pontos de atenção na hora de assinar um contrato de locação de imóveis. Confira:
Verifique se há custos adicionais
Enquanto o valor do aluguel é um dos principais pontos discutidos na negociação do contrato de locação, é vital lembrar que outros encargos financeiros também devem ser detalhados. “É importante estar atento se o contrato detalha se é necessário depósito de caução ou outras garantias como seguro fiança e se o inquilino é responsável por despesas como IPTU, taxa de condomínio”, explica Rafael.
Nesse sentido, o executivo destaca que compreender e incluir os custos suplementares no contrato não apenas estabelece uma relação transparente, mas também constrói uma base sólida para a confiança mútua entre as partes, colaborando, também, para firmar um acordo mais equitativo ao longo da locação do imóvel.
Atenção aos prazos estipulados
A questão dos prazos também é um fator de extrema relevância para ambas as partes envolvidas. Além de garantir que as datas estabelecidas estejam alinhadas com as negociações prévias, é crucial compreender a importância de cada prazo determinado no contrato.
O início e o término da vigência contratual definem claramente o período em que o locatário terá o direito de ocupar o imóvel. Essas datas devem refletir precisamente o que foi acordado durante as tratativas, para evitar mal-entendidos e possíveis disputas. Adicionalmente, os prazos para o pagamento do aluguel e de outras despesas relacionadas à propriedade, como já mencionado anteriormente, são pontos sensíveis que devem estar nitidamente mencionados no contrato.
Além disso, a presença de cláusulas referentes à renovação automática do contrato também merecem atenção especial. “Verificar e entender tais cláusulas é de extrema importância para evitar prolongamentos indesejados ou encerramentos repentinos do contrato”, acrescenta.
Responsabilidades com manutenções e reparos
Geralmente, questões estruturais, como problemas no sistema elétrico e infiltrações, são de responsabilidade do locador, enquanto o reparo de danos causados pelo locatário durante sua permanência no imóvel devem ser arcados por ele próprio. O mesmo vale para reformas, que precisam ser comunicadas e aprovadas antes da execução.
“Por essa razão, o documento deve explicitar quem será responsável por determinados tipos de consertos na propriedade para que ambas as partes tenham ciência e clareza sobre suas responsabilidades contratuais”, afirma.
Avalie o índice de reajuste utilizado
A próxima dica vai, especialmente, para os locatários de primeira viagem: sempre confira qual é o índice de reajuste apresentado no contrato e verifique se é vantajoso para você, pois a correção anual do valor da locação se baseará nisso. Os parâmetros mais utilizados para calcular a inflação do aluguel baseiam-se no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ademais, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) se torna mais uma alternativa. Diferente dos outros dois que, na prática, possuem uma relação distante com o mercado imobiliário, o IVAR foi criado em 2022 justamente para suprir essa lacuna. Por ser mais recente, ainda é pouco utilizado.
Entretanto, o primeiro tem apresentado bastante volatilidade, resultando em flutuações significativas no preço dos aluguéis, o que acaba fazendo com que o mercado imobiliário recorra cada vez mais às outras opções, que possuem variações mais controladas. Por exemplo, nos 12 meses de 2023, IGP-M acumulou queda de 3,18%, menor taxa histórica registrada pelo índice, enquanto o IPCA atingiu 4,68%. Já o IVAR teve taxa acumulada de 7,46% .
“Na hipótese de renovação, uma reavaliação do índice utilizado é pertinente e o inquilino pode tentar negociar a troca do indexador com o proprietário antes da assinatura. Dentro disso, ainda é crucial estar atento à periodicidade do seu contrato. O ideal é que este não ultrapasse o padrão de 30 meses, considerando a flutuação das taxas, que são imprevisíveis”, esclarece Rafael.
A partir disso, é possível reduzir os riscos associados aos prejuízos decorrentes da alta nos índices ou a eventual aplicação de multas por rescisão contratual, caso o proprietário não concorde com a troca.
Termo de vistoria e condições do imóvel
“Certifique-se de revisar cuidadosamente o termo de vistoria, relatório essencial sobre as condições do imóvel que se integra ao contrato. O ideal é acompanhar o processo e anotar minuciosamente todos os detalhes, como a condição das pinturas, pisos, instalações elétricas e hidráulicas e afins”, explica o CEO.
Ao término do contrato, é obrigatório entregar o imóvel nas mesmas condições registradas na vistoria inicial, portanto, a dica é conferir o termo antes de assinar o contrato, e caso identifique alguma discrepância na descrição fornecida, solicitar as correções necessárias, tal como realizar registros por imagens, se necessário.
AI como ferramenta de auxílio para avaliação de cláusulas contratuais
Por fim, Rafael destaca algumas soluções que podem ajudar o inquilino a ter uma melhor compreensão do contrato antes de realizar a assinatura. “Por meio da D4Sign.AI, funcionalidade que utiliza inteligência artificial, o signatário poderá ter acesso as principais cláusulas e multas presentes no documento de forma resumida e em tópicos, facilitando a leitura e compreensão, principalmente para aqueles que possuem dificuldades com termos jurídicos. Além disso, a plataforma ainda disponibiliza um chatbot que responde dúvidas simples em tempo real”.
