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Por Julio Martins, vice-presidente da Schneider Electric

É fato que, com o aumento populacional e a maior necessidade de desenvolvimento, as cidades estão crescendo e mudando rapidamente. Com isso, sem um planejamento adequado ou sem um investimento tecnológico, diversos problemas começam a surgir, sendo o impacto negativo no meio ambiente um dos principais. Mesmo que cubram apenas 3% das terras do planeta, as cidades já são responsáveis por cerca de 72% do total de emissões de gases de efeito estufa. 

Os dados nos levam à conclusão que, na luta contra as mudanças climáticas, nossas maiores batalhas devem ser travadas nas cidades. O conceito de smart city tem ganhado grande destaque em diversas regiões do mundo. Como consequência, o que chamamos de prédios inteligentes, edifícios eficientes, seguros, ágeis e sustentáveis, têm tido cada vez mais atenção e investimentos. Isso porque a relação entre smart cities e smart buildings é muito mais intensa e necessária do que conhecemos popularmente. 

Os edifícios são um componente central nas cidades inteligentes. Eles têm uma variedade de propósitos muito vasta – como ser um local para refeições e compras, para dormir, aprender ou trabalhar. Desse modo, ajudam as cidades a se tornarem mais sustentáveis, resilientes, hipereficientes e centradas nas pessoas. 

Nesse sentido, muitas soluções e tecnologias têm sido criadas para melhorar toda a infraestrutura e os serviços que possam envolver um prédio inteligente. Dois pontos-chave em todo esse processo são a digitalização e a conectividade. Isso inclui a conexão de partes da infraestrutura de um edifício tradicionalmente isoladas: ventilação/refrigeração, iluminação, sensores de ocupação de salas e distribuição de energia. 

Além disso, nos últimos anos, vimos a tecnologia Building Information Modeling (BIM), ou Modelagem de Informações da Construção, ganhar bastante força.  Desde sua concepção, os novos prédios já são projetados para ser mais eficientes e sustentáveis. Isso porque já é possível criar digitalmente um ou mais modelos virtuais precisos de uma construção, oferecendo suporte ao projeto ao longo de suas fases de desenvolvimento e permitindo análise e controle mais eficientes do que os processos manuais. 

Considerando todos esses fatores, a busca por edifícios sustentáveis e com emissão zero de carbono é cada vez mais presente dentro do conceito de smart city. Para o melhor cenário ambiental possível, eles vão precisar se tornar ultraeficientes e estar prontos para contar com uma geração local e renovável de energia, aumentando sua resiliência. 

Desse modo, o que antes era algo para o futuro já está sendo visto no presente: fatores como energia renovável e armazenamento de energia integrados à infraestrutura de um prédio. Há, ainda, a disponibilidade de aplicativos inteligentes que analisam e informam os horários mais vantajosos financeiramente para carregar uma frota de veículos elétricos (outra tendência nas cidades inteligentes) e comparar com os melhores horários para armazenar ou usar a energia no local.

Enfim, estamos construindo um caminho para integrar cada vez mais os smart buildings com as cidades inteligentes e os bons resultados estão cada vez mais perto. Todos os integrantes de uma cidade que se estrutura para se tornar uma smart city, como formuladores de políticas, moradores e empresas, podem desempenhar um papel de extrema importância no repensar do planejamento urbano.

Com isso, além dos prédios inteligentes, passaremos a ver uma abordagem circular para energia e serviços públicos, soluções para eletrificação limpa, tecnologia digital inteligente e infraestrutura eficiente. 

 Por Fernanda Machado, cofundadora da Felí

Os dias vão passando e as mulheres vão conquistando cada vez mais espaço. No mercado imobiliário não é diferente. É visível o aumento da atuação feminina nesse setor que até a década de 1990 era completamente dominado por homens. Nessa época, as mulheres representavam apenas 8% das vagas do segmento e hoje em dia elas já são mais de 40%. Esses são dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) e da Federação Nacional de Corretores de Imóveis (Fenaci). Mas qual o segredo para esse aumento tão significativo?

Um dos pontos que podemos destacar é a igualdade de oportunidades e equidade de ganhos, já que boa parte dos corretores de imóveis recebe comissões por suas vendas e locações. Dessa maneira, homens e mulheres podem atuar em condições iguais no que diz respeito à compensação financeira. Outro ponto importante é a flexibilidade na carga horária que a corretagem de imóveis permite. Para muitas mães, que ainda são as principais responsáveis pela criação dos filhos, poder equilibrar as suas atividades familiares e profissionais é um fator decisivo para fazer a carreira profissional nesta área.

Esse aumento também pode ser atrelado ao fato do setor estar aquecido e muitas mulheres veem no mercado imobiliário a oportunidade de bons ganhos e desenvolvimento de carreira. Além disso, o poder de compra e decisão nas famílias tem sido cada vez mais de responsabilidade das mulheres, e compreender as necessidades e desejos desse público consumidor é indispensável para o fechamento dos negócios. E claro, quem pode entender melhor uma mulher do que outra mulher, não é mesmo?

Sucesso da mulher no setor imobiliário

A popularização dessa profissão entre o sexo feminino vem acompanhada de um elemento muito importante: a qualificação. Além do desempenho excelente entre os corretores, elas vêm mostrando dedicação e disciplina, e estão constantemente buscando qualificação além do registro de corretagem que é exigido para o exercício da profissão. Não podemos deixar de destacar que o público feminino tem outros pontos naturais a seu favor e que podem ajudar muito durante uma negociação como a facilidade de se comunicar e se relacionar; atenção aos detalhes; poder de convencimento; criatividade para resolver problemas; empatia e compreensão.

Elas também são consumidoras assíduas das tecnologias que facilitam a prática da profissão. Dos sistemas de gestão aos meios de comunicação, as mulheres se destacam por investir na melhoria da relação com o seu público-alvo.

Essas e outras características garantem que cada vez mais as mulheres busquem espaço no setor imobiliário. Para nós que já que estamos inseridas, só podemos desejar as boas-vindas e dizer que é uma alegria contar com esse reforço. E o mercado agradece!

Por Glauco Farnezi, CEO da Facilita

Não há dúvidas de que o mercado imobiliário conseguiu se sobressair diante das dificuldades impostas pela pandemia da Covid-19. Apostando na digitalização de processos e até nos lançamentos de imóveis, o setor cresceu 26% em 2020, de acordo com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas). Mas, para conquistar esses resultados positivos, houve uma aliada: a assinatura digital.

Para facilitar e desburocratizar as transações e negociações contratuais durante a pandemia foi sancionada a Lei n° 14.063/2020, que promove a validade jurídica nas assinaturas eletrônicas. Como resultado dessa legislação, o processo de compra e venda de imóveis pôde ser reduzido de 40 para dois dias, eliminando, por exemplo, os gastos com tempo e dinheiro nas peregrinações aos cartórios, e, sobretudo, contribuindo para reduzir as possíveis desistências de compras devido à demora na finalização e à burocracia desse processo.

Além deste marco legal representar vendas mais fáceis e ágeis para o mercado imobiliário, ele também trouxe como resultados clientes consumindo diferente, corretores aprendendo a lidar com novas ferramentas e construtoras e incorporadoras reestruturando o backoffice para o digital, fatores que impulsionaram a aceleração da transformação digital imobiliária de três anos para seis meses.

Definido por essa Lei, temos atualmente três tipos de assinaturas digitais: a simples, a qual não há necessidade ou obrigação legal da utilização da criptografia, sendo basicamente um documento eletrônico que é enviado e assinado digitalmente pela empresa contratante e pelo contratado por e-mail; a avançada, que utiliza criptografia, e, principalmente, a identificação digital – aquele cadastro com alguns dados pessoais e até uma “selfie”; e, por fim, a qualificada, conhecida por proporcionar uma experiência semelhante à assinatura avançada, porém mais segura por se tratar da única que segue o ICP-Brasil e, portanto, possui certificação digital, desde que seja emitida por uma empresa autorizada. Todas são válidas, tendo apenas diferenciações em relação ao nível de segurança.

E qual a assinatura utilizada para contratos imobiliários? Depende de cada estágio do processo. Para a compra e venda de imóveis, é possível utilizar desde a assinatura simples até a qualificada, ficando à escolha da construtora ou incorporadora; na análise e contratação de crédito, que é conduzida pelos bancos, o modelo adotado é a assinatura avançada; e o registro do imóvel, realizado pelos cartórios, obrigatoriamente fará uso da assinatura qualificada.

Uma dica para as empresas imobiliárias tornarem este processo ainda mais fácil é optar pela assinatura digital embarcada numa solução tecnológica que atenda às etapas de compra e venda de imóveis de ponta a ponta. O ganho é imediato e, com uma cultura mais digital, é possível obter diferencial competitivo.

A assinatura digital não é o futuro do mercado imobiliário, mas a realidade. A transformação digital é formada por pessoas, processos e tecnologias, sendo que todas essas divisões estão preparadas para o novo formato de compra e venda de imóveis, basta a adesão das empresas imobiliárias. A grande maioria das construtoras e incorporadoras estão utilizando esta facilidade a partir de uma solução integrada e, a parcela que ainda não utiliza, está ficando para trás.

Por Marcus Matta, CEO da Prime You

A experiência do cliente nunca esteve tão em evidência como hoje, levando empresas a orientarem suas ações de marketing para que ela seja a mais satisfatória e encantadora possível. E quando falamos no segmento de bens de luxo, os requisitos para tornar esta uma experiência inesquecível são ainda maiores, pois estamos falando de padrões já elevados de consumo. Por outro lado, mesmo os mais ricos perceberam que a satisfação de usufruir um bem de luxo – seja um jato executivo, um helicóptero, uma embarcação, um imóvel de alto padrão ou um carro esportivo -, não precisa se restringir aos ativos próprios, adquiridos com exclusividade, e tampouco, na ponta oposta, à contratação dos mesmos por meio de locação ou reservas temporárias, como um hotel de luxo, para que a experiência seja a melhor.

É nesse contexto que se consolida o mercado de compartilhamento de bens de luxo, no qual um determinado bem possui três, quatro ou cinco cotistas que alternam a sua utilização, evitando a ociosidade natural e recorrente que costuma cercar o uso de ativos com esse perfil, e mais do que isso, garantindo aos proprietários de cotas a possibilidade de usufruírem de experiências premium, sem se preocupar com a sua administração, aspecto que, em geral, torna o bem exclusivo oneroso – não só sob o aspecto financeiro, mas principalmente no que se refere ao tempo e aos contratempos que essa gestão requer.

Na Prime You, a oferta de um conjunto de serviços únicos e exclusivos fazem com que o cotista se sinta especial em todos os momentos ao usufruir do seu ativo, seja um jato, helicóptero, embarcação, casa de veraneio ou de campo ou carros esportivos. Na área de Real Estate, este é um conceito inclusive novo, introduzido pela Prime You, pioneira na comercialização de cotas de casas de altíssimo padrão, localizadas em pontos nobres do litoral de São Paulo ou do Rio de Janeiro.

No segmento de Real Estate Duo, por exemplo, no qual o cotista pode usufruir do conjunto casa de luxo e embarcação, a Prime You oferece uma infraestrutura completa de comodidades que se assemelha a dos hotéis de luxo de cinco a sete estrelas, na qual todo o serviço é customizado de acordo com as preferências e estilo do cotista, desde a decoração do imóvel à contratação do staff que o acompanhará durante a sua estadia no empreendimento, o que inclui concierge, chef de cozinha, mordomo, tripulação para embarcação, profissionais para cuidar da arrumação e limpeza. A fim de que essa experiência seja perfeita, antes do cliente chegar ao local, a equipe de cada imóvel já tem todas as informações sobre detalhes como predileções gastronômicas e restrições alimentares de hóspedes.

Para as outras modalidades, os serviços são adequados a cada tipo de ativo, mas sempre atendendo as preferências do cotista, que incluem baú de amenities para personalização das embarcações e disponibilidade de jornais e revistas para leitura nas aeronaves de acordo com as preferências indicadas.

Essa personalização e os cuidados com o bem-estar dos cotistas têm como objetivo garantir a melhor experiência ao proprietário, para que ele usufrua e tenha as melhores experiências com o seu investimento no ativo, seja a lazer ou negócios, sem se preocupar com a burocracia de gerenciar e administrar um bem de alto padrão, como as manutenções preventivas, contratação e treinamento de equipe, marinheiro, piloto, entre outros aspectos.

Essa gama de serviços únicos e customizados de acordo com o perfil de cada cliente, além das vantagens financeiras – que iremos tratar em outro artigo -, tem sido fundamental para a migração da propriedade exclusiva para a compra compartilhada de bens de alto padrão. E a Prime You, mais uma vez, está na liderança deste segmento, ao oferecer um conjunto de ativos diferentes, permitindo que não só a propriedade de um único ativo seja compartilhada, mas que o cotista usufrua da incrível experiência de compartilhar o uso de mais de um bem simultaneamente, com todo o luxo e tranquilidade desejados.

Por Camila Vieira Guimarães e Tatiane Bagagí Faria

Por muitos anos, a modalidade de garantia mais comum – quase prevalecente – nos contratos de locação foi a fiança – o que, nos últimos anos, vem se alterando em razão de novos produtos mais eficientes e menos custos para ambas as partes na locação, como seguros fiança e garantias por título de capitalização, por exemplo. Por meio da garantia fidejussória, uma pessoa se obrigava a pagar por eventual dívida do locatário com o locador do imóvel, tanto nos contratos residenciais quanto comerciais. Assim, na hipótese de o locatário se tornar inadimplente, o locador teria a faculdade de cobrar a dívida do fiador e perseguir o seu patrimônio para satisfação do débito do inquilino.

A fim de dar efetividade à garantia e viabilizar as locações, o legislador, por meio da Lei nº 8.009/90, excluiu o imóvel do fiador em locação da proteção legal da impenhorabilidade do bem de família. Ou seja, a pessoa que for fiadora em locação responderá com todo o seu patrimônio no caso de não pagamento dos aluguéis e encargos locatícios pelo locatário, ainda que só possua um único bem imóvel e este seja utilizado como residência sua e da sua família.

Contudo, a recente decisão do STF, no julgamento do Recurso Extraordinário n.º 605.709, entendeu pela inconstitucionalidade da norma que excluiu da proteção do bem de família o imóvel do fiador de locação comercial, gerando impactos sobre o mercado de locações – tanto para a celebração de novos negócios, como na renovação dos ainda inúmeros contratos de aluguel que se valeram dessa modalidade de garantia.

O fiador ainda possui um papel valorizado na locação de imóveis, uma vez que indica ao locador um patrimônio que demonstre sua capacidade financeira para arcar com as dívidas dos inquilinos, caso venha a ser acionado. Na grande maioria das vezes, esses fiadores colocavam suas próprias casas ou de seus familiares como garantia da locação. Mas, a partir da decisão do STF, essa modalidade de garantia certamente não será bem vista pelos locadores, os quais não terão a segurança de que o imóvel do fiador poderá ser usado para satisfação da dívida do locatário, em razão da garantia do bem de família nos contratos de locação comercial.

Desde 2019, diversos casos sobre o tema chegaram ao STF, o qual decidiu pela impenhorabilidade dos bens de família do fiador em contratos de locação comercial. Em outras palavras, se o fiador só tiver um único imóvel e utilizá-lo como sua moradia, este não poderá ser utilizado para satisfação do crédito do locador pela dívida do inquilino.

O entendimento do STF foi no sentido de privilegiar a garantia fundamental à moradia, prevista na Constituição Federal, em detrimento do direito do locador e da livre iniciativa no mercado de locações comerciais. O impacto da decisão decorre da insegurança jurídica trazida para o bojo da locação comercial ao inviabilizar uma garantia há muito consolidada na praxe, afetando, por conseguinte, questões econômicas e mercadológicas do setor, com possíveis reflexos no custo final das locações comerciais.

Prevaleceu o entendimento de que não é razoável a penhora do único bem de família do fiador para saldar débito oriundo de contrato de locação, pois haveria uma forte violação ao direito de moradia do hipossuficiente em razão de locatário que, na maioria das vezes na hipótese de contrato comercial, detém maior vantagem financeira, prevalecendo os direitos e garantias fundamentais em detrimento dos direitos econômicos.

Tatiane Bagagí Faria, advogada cível do escritório Marcos Martins Advogados.

Camila Vieira Guimaraes, advogada societária do escritório Marcos Martins Advogados.

Por Marcus Granadeiro

A migração dos processos tradicionais da engenharia para o BIM (Building Information Modeling) não se dá de forma súbita, pois este processo está mais para uma jornada do que para um projeto. Pensando de forma mais moderna, trata-se de ondas de implantações com sprints sucessivos que formam a trajetória de transformação. 

Neste caso, cada movimento, cada sprint e cada onda pode durar muito e demandar esforços e recursos. Quem já tentou apenas modelar ou simplesmente compatibilizar projetos ou até mesmo focar somente no processo de orçamentação e planejamento sabe bem quão complicado e difícil é. Um passo que parece simples, normalmente pensado como aquisição de um software, treinamento e desenvolvimento de um piloto para ganhar experiência, frequentemente se mostra mais complexo e, eventualmente, fica inacabado ou mesmo gera algum tipo de frustração. 

Dentro desse contexto, a concepção de uma estratégia de implementação de BIM é fundamental e deve estar alinhada com objetivos de negócio, ou seja, pensada para ser viável dentro da realidade da empresa e necessária para evitar que a organização fique fora do mercado. Entender as ondas e suas diversas iniciativas dentro do contexto da estratégia, acompanhá-las e revisá-las passa a ser uma das responsabilidades chaves no contexto da transformação digital.

Infelizmente, um erro muito comum, é confundir uma onda de implantação, normalmente a primeira, como toda a jornada completa e, pior, é entender o BIM como se fosse um “check” necessário para atender um requisito de algum cliente ou do mercado. Empresas que fazem isso podem até já ter avançado e  colhido algum benefício ou desfrutado de algum status. Porém, em pouco tempo, ficarão para trás e talvez já sem tempo para se recuperar. 

A grande maioria das empresas e o próprio decreto do governo sobre BIM, que entrou em vigor no ano passado, optaram por iniciar a migração pela área de projetos modelando, realizando compatibilização, extraindo quantitativos e gerando documentação de forma automática. A primeira parte desta onda normalmente é a mais simples: basta selecionar um software, comprar ou alugar a licença, receber um treinamento e iniciar a modelagem com ele. As dificuldades vão aumentando com a necessidade de maiores detalhes, que requerem precisão na informação para que o orçamento saia de forma correta, compatibilização com os planejamentos e, principalmente, coordenação em diferentes modelos realizados por diversos profissionais em distintos sistemas. 

Pensando em termos estratégicos, faz sentido todos os players do mercado iniciarem por projeto? Não. Obviamente, para o grupo que desenvolve projetos executivos sim, mas para os stakeholders clientes do projeto, certamente não. Esses, caso tivessem discutido melhor sua estratégia BIM, fatalmente optariam pela fase de planejamento e definição de produto, obra ou até mesmo operação, fases com melhores retorno para eles em termos de custo, qualidade e risco.

Então, é possível iniciar uma jornada BIM sem que seja pela fase de projeto? Sim. Precisamos entender que BIM é processo muito mais do que modelagem. Claro que é fundamental ter um modelo para usá-lo como lugar geométrico da informação, mas a parte mais complexa é ajustar o processo para que não ocorra duplicidade ou quebra do fluxo de informação e registros. O BIM, sem digitalização dos processos correlatos, não acontece de forma plena. 

E quando pensamos no decreto federal, que impõe às empresas a implantação da fase de projeto, contabilização e orçamento utilizando o BIM a partir de janeiro deste ano, devemos considerar que os desafios para esse passo são enormes. Muitos já avançaram, fizeram pilotos, entenderam como fazer e precisam agora colocar em produção. Outros ainda estão buscando finalizar. Infelizmente ainda há muito BIM “para inglês ver”, pois todo o processo e desenvolvimento está sendo realizado de forma tradicional e o modelo sendo desenvolvido por fora para entregar ao cliente e cumprir o requisito. Fazer desta maneira parece mais cômodo, dá a impressão que custa menos, mas não é verdade. Quem está fazendo desta forma está cavando sua sepultura e, em breve, estará completamente fora de condições de competir com o mercado. 

Vale destacar que este mesmo decreto estabelece o gerenciamento de obras em BIM até 2024. São três anos até lá, porém os desafios na implantação desta fase são bem maiores. Os processos a serem alterados são mais complexos, pois haverá mais stakeholders envolvidos, mais tecnologias e mais custo. Nessa fase, a chance de se perder nas implantações, caso a estratégia geral não esteja clara para todos, é enorme. Por isso, há a necessidade de se ter clareza de objetivos para tomar decisões de vulto que envolvem grandes desembolsos e riscos. Ou, a pior decisão, é não fazer nada. E essa, normalmente, é a pior delas.

Marcus Granadeiro, presidente do Construtivo