A alta do IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado), tradicionalmente usado como referência para os reajustes nos contratos de locação, está levando a negociações para tentar adequar o valor à realidade do mercado durante a pandemia. O índice encerrou 2020 com alta acumulada de 23,14%, a maior variação anual desde 2002. Nos últimos 12 meses (entre março de 2020 e fevereiro de 2021), a alta chega a 28,94%.
O aumento exagerado acontece em um momento em que as empresas estão com seus caixas pressionados e em busca de diminuição de custos, considerando, inclusive, a redução ou a devolução dos seus escritórios. Por isso, a negociação tem sido a melhor saída tanto para inquilinos quanto para proprietários, segundo Yara Matsuyama, diretora da Divisão de Escritórios da JLL.
“Os contratos reajustados a partir do último trimestre de 2020 já sentiram o impacto dessa alta. Os inquilinos foram pegos de surpresa no fim do ano, justamente em um momento em que começavam a ficar mais otimistas em relação ao início da vacinação e aos planos de retomada”, diz.
Por que o IGP-M aumentou tanto?
O IGP-M mede a variação de preços e é composto por outros três índices, com pesos diferentes:
– IPA-M (Índice de Preços por Atacado-Mercado): 60%
– IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor-Mercado): 30%
– INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção-Mercado): 10%
Segundo Agostinho Pascalicchio, professor de Economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie, a alta do IGP-M se deu por três motivos principais. “O IPA-M sofreu os efeitos da desvalorização do real e da alta do dólar, além da falta de matéria-prima para o setor industrial, o que elevou os preços dos insumos. No INCC-M, composto por custos com mão de obra e matéria-prima para construção, também vimos alta em itens como chapas de aço”, analisa.
Por outro lado, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que está ligado aos preços do varejo e é considerado a inflação oficial do país, encerrou 2020 com variação de 4,52%. Essa discrepância entre os índices abre espaço para negociações, de acordo com o professor.
Qual é a saída para o IGP-M alto?
O mercado tem buscado alternativas para conciliar o reajuste dos contratos de locação ao momento econômico delicado, segundo a executiva da JLL. Uma das saídas é utilizar índices substitutos, como o IPCA, mas isso não é uma regra.
“Há casos de proprietários mais resistentes em substituir o IGP-M pelo IPCA, principalmente aqueles que já haviam dado concessões anteriormente, como desconto no valor de aluguel, pois entendem que é uma forma de equilibrar contratos defasados”, alerta Yara.
Outra opção que vem sendo discutida é incluir nos contratos um limite máximo para o reajuste pelo IGP-M. Esse mecanismo de limitação já foi utilizado em outras ocasiões, como quando o índice ficou negativo em 2017, e entrou em cena a cláusula que considera apenas a variação positiva para reajuste.
“O que deve prevalecer é o bom senso. A inflexibilidade dos proprietários pode levar à vacância do imóvel neste momento em que o mercado apresenta muitas opções para os inquilinos”, analisa a diretora da JLL.
Rio de Janeiro é mais afetado
Em alguns lugares, a situação é ainda mais sensível, caso do Rio de Janeiro, que já sofria com a desaceleração do segmento corporativo desde 2017. A cidade fechou 2020 com vacância elevada, de 39% no acumulado do ano, e a recuperação deve ser mais lenta do que em São Paulo, por exemplo.
“O Rio de Janeiro tem suas particularidades. Há um descolamento entre o preço pedido e o preço fechado. Ao acessar o mercado carioca, em um primeiro momento, não fica clara a flexibilidade dos proprietários. É preciso entrar em negociação para encontrar oportunidades”, analisa Yara.
