Levantamento da UFMG mostra que Porto Alegre, Curitiba e Florianópolis apresentam os menores índices de omissão entre as capitais brasileiras; Reforma Tributária pode impactar valores dos aluguéis.
Um estudo da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) apontou que cerca de 80% dos contratos de locação de imóveis residenciais nas capitais brasileiras não são declarados à Receita Federal do Brasil. No entanto, entre as capitais com os menores percentuais de omissão estão Porto Alegre, Curitiba e Florianópolis, indicando uma maior formalização dos aluguéis na região Sul.
O número revela o tamanho da informalidade em um mercado que, segundo a PNAD Contínua do IBGE, já soma perto de 18 milhões de domicílios alugados e movimenta dezenas de bilhões de reais por ano. Na outra ponta, as capitais com os maiores índices de omissão são Manaus, Boa Vista, São Luís, Belém e Maceió.
A discrepância, para o advogado especializado em direito imobiliário Arthur Thomazi, sócio fundador do C2T Advogados, está diretamente ligada à forma como muitos proprietários escolhem alugar seus imóveis. Segundo ele, muitos preferem a locação direta, sem a participação de imobiliárias, não apenas para evitar a taxa de administração, mas também porque essa escolha facilita a omissão dos rendimentos.
“Além de isso vir a se tornar um círculo vicioso em que deixar de declarar o aluguel se torna quase um hábito, há também uma cultura de tolerância por parte de algumas imobiliárias, que acabam aceitando essa prática para não perder negócios”, afirma.
Com a Reforma Tributária o cenário deve mudar de forma aprofundada, e não apenas pela atuação da Receita Federal. Até hoje, a renda de aluguel interessava praticamente só ao fisco federal, por meio do Imposto de Renda. A locação de imóveis nunca esteve no campo do ICMS, e o ISS também não alcança a simples locação de bens imóveis, de modo que estados e municípios tinham pouco ou nenhum motivo para acompanhar o que acontecia entre locadores e inquilinos.
Com o IBS, um imposto de competência compartilhada entre estados, Distrito Federal e municípios, essa lógica se inverte. A partir de agora, sempre que o locador for contribuinte, a fiscalização do novo tributo será exercida pelas administrações tributárias estaduais e municipais. “Pela primeira vez, as secretarias de fazenda dos estados e das prefeituras passam a ter interesse na arrecadação com a locação. São milhares de fiscos que antes não olhavam para o aluguel e que agora terão incentivo concreto para identificar quem aluga, quantos imóveis a pessoa possui e quanto recebe”, explica Thomazi.
CPF dos imóveis
A fiscalização deve acontecer por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um sistema administrado pela Receita Federal integrado ao Sinter que reúne informações territoriais de todo o país e que também vem sendo chamado de “CPF dos Imóveis”. “O CIB permite cruzar, com muito mais facilidade, a matrícula do imóvel, o cadastro da prefeitura, a declaração de Imposto de Renda do proprietário, a DIMOB entregue pelas imobiliárias, as informações prestadas pelos próprios inquilinos e as movimentações financeiras. O imóvel que está alugado e não aparece em nenhuma declaração tende a ficar cada vez mais visível, e agora para mais de um fisco ao mesmo tempo”, diz.
O especialista reforça que o proprietário que mantém aluguéis fora das declarações deve entender que o risco deixou de ser teórico. No Imposto de Renda, a omissão de rendimentos pode levar à cobrança dos últimos cinco anos, com juros e multa que parte de 75% do imposto devido e pode chegar a 150% em casos de fraude. Somado a isso, há o novo risco trazido pela reforma: o locador que, mesmo sem perceber, preencher os critérios de enquadramento como contribuinte de IBS e CBS e não se formalizar poderá ser cobrado também pelos novos tributos, com as penalidades correspondentes.
“O efeito mais grave é a descapitalização. O proprietário que acumulou anos de omissão pode ser surpreendido com uma cobrança concentrada, que envolve imposto, juros e multas, e muitas vezes não tem liquidez para pagá-la sem se desfazer de parte do patrimônio”, pontua.
Impacto nos preços
A formalização exigida pela reforma também tende a se refletir no valor dos aluguéis. Segundo o advogado, custos que antes eram evitados, como a administração profissional, a contabilidade e os próprios tributos, passarão a compor a conta do proprietário. “Creio que o valor médio dos aluguéis residenciais tende a subir à medida que os proprietários repassem aos locatários esses custos”, alerta.A expectativa, porém, é de acomodação ao longo do tempo, à medida que o mercado se ajusta a uma realidade de custos mais claros e controlados.