Um estudo feito pelo QuintoAndar mostra o impacto da precificação incorreta de um imóvel no momento de colocá-lo tanto para alugar como para vender. Enquanto os imóveis disponíveis para aluguel demoraram 16% mais tempo para alugar, considerando a média, e recebem até 44% de desconto nas negociações, em compra e venda apenas 1 em cada 10 imóveis tem um contrato firmado com o preço de venda acima do intervalo sugerido.
Apesar de mercados com comportamentos bastante distintos, a precificação é uma das maiores dores daqueles que desejam comercializar um imóvel.
“Optar por um valor acima do mercado pode parecer atraente para os proprietários, mas pode afetar negativamente a liquidez do imóvel e até mesmo resultar em ganhos menores do que o projetado, devido aos custos contínuos, como IPTU e condomínio, de um imóvel vago”, ressalta o especialista em dados do QuintoAndar Pedro Capetti.
Impactos da má precificação no aluguel
De acordo com o estudo, entre janeiro de 2022 e abril de 2023, cerca de 35% dos imóveis publicados para locação no QuintoAndar estavam com um preço considerado inadequado no momento da publicação. O levantamento foi feito levando em consideração anúncios e contratos fechados na plataforma e indica que imóveis com o preço acima do mercado demoraram 16% mais para alugar, considerando a média, e recebem até 44% de desconto nas negociações.
No caso do aluguel, definir um preço adequado desde o início do anúncio é crucial, pois as primeiras semanas são o período de maior visibilidade e de maior número de visitas agendadas. As visualizações de um anúncio são 24% maiores na primeira semana em relação à média registrada. No caso das visitas agendadas, o ápice de agendamentos ocorre na segunda semana de um anúncio, quando eles ficam 23% acima da média.
“Sobrevalorizar o aluguel do imóvel, portanto, o exclui do interesse de uma parcela significativa de inquilinos potenciais, reduzindo sua liquidez. A precificação elevada para ‘testar’ o mercado, mesmo que a intenção seja ajustar o valor posteriormente, mostra-se contraproducente, uma vez que o pico de atratividade do imóvel acontece nas primeiras semanas”, destaca Pedro Capetti, especialista de Dados no QuintoAndar.
O estudo aponta que reajustes posteriores no valor do anúncio podem ajudar a recuperar parte da dinâmica do processo. No entanto, a análise mostra que quanto mais tempo o imóvel fica anunciado, maior é o desconto concedido para concretização na negociação. Proprietários com imóveis que levam quatro semanas para serem alugados oferecem um desconto médio 44% maior em comparação à média dos imóveis alugados nas duas primeiras semanas.
Ainda segundo o estudo, nos últimos meses, o número de imóveis com melhor precificação tem crescido em aluguel. Em janeiro de 2022, 63% dos imóveis estavam bem precificados. Em abril deste ano, o percentual passou para 66%. Isso significa que, de cada três imóveis, dois estavam bem precificados.
Má precificação em compra e venda
Em relação à compra e venda, o estudo mostra que 46% dos imóveis anunciados são listados com o preço acima do ideal e que apenas 10% dos contratos são fechados com esse sobrepreço.
Isso significa que, de cada 10 imóveis disponíveis, pelo menos 4 aparecem com o preço acima do intervalo recomendado. E que apenas 1 em cada 10 tem um contrato firmado com o preço de venda acima do intervalo sugerido.
Os dados do estudo foram coletados entre julho de 2022 e abril de 2023 e se referem a todos os imóveis publicados na plataforma.
Imóveis que estavam dentro do padrão de preço em suas respectivas regiões corresponderam a cerca de 70% das vendas neste período, segundo a publicação.
“Vender um imóvel não é um evento frequente na vida das pessoas, o que gera muita dúvida no momento de encontrar um valor que seja justo para o comprador e rentável para o proprietário”, afirma o especialista em Dados do QuintoAndar Pedro Capetti. “A superestimação do valor pode afastar potenciais interessados, resultando em menor interesse e menos visualizações dos anúncios. A boa precificação, no fim, beneficia a todos”, diz.
O levantamento indica que imóveis anunciados para a venda passaram por ajustes de preço, em média, três vezes. Esses ajustes são mais frequentes à medida que o tempo passa, indicando uma estratégia para tentar concretizar a venda. Atualmente, cerca de 51% dos imóveis listados há mais de 120 dias estão com o mesmo preço que foram publicados.
No entanto, o estudo ressalta que alterar o preço do imóvel não deve ser visto como algo negativo, pois, mesmo que o número de pessoas visualizando o imóvel diminua ao longo do tempo, a quantidade de visitas agendadas se mantém praticamente a mesma. Um dado que reforça isso é que, atualmente, de cada cinco visitas agendadas no site do QuintoAndar, quatro são em imóveis que estão listados há mais de oito semanas.
Como identificar a precificação correta?
No caso do QuintoAndar, proprietários podem utilizar a Calculadora QuintoAndar e a ferramenta Preço Certo, que utilizam inteligência artificial para precificar os imóveis da plataforma. O produto considera características de milhares de imóveis para calcular um preço a partir de informações imputadas pelo proprietário, como: metragem, localização, valor do condomínio e IPTU.
“É de extrema importância que os proprietários e administradores imobiliários realizem uma análise minuciosa do mercado e estabeleçam um preço justo e competitivo para seus imóveis, maximizando as chances de um alugar ou vender rápido”, conclui Capetti.
