aluguel de imóveis

OLX: com aquecimento do mercado, especialista dá dicas para vender e alugar imóveis

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O período de pandemia da Covid-19 no Brasil acelerou processos de digitalização em diversos setores, inclusive o imobiliário. Com a realidade do distanciamento social e do trabalho remoto (home office), muitos brasileiros mudaram suas rotinas e identificaram novas necessidades em seu dia a dia, o que também tem refletido em tendências de moradia.

Um levantamento da OLX Brasil, uma das maiores plataformas de compra e venda online do país, mostrou que as buscas por casas e apartamentos cresceram 15% no segundo trimestre do ano em comparação com o mesmo período de 2019. A demanda pela compra na plataforma teve alta de 21%, enquanto as buscas por aluguel cresceram 7%. No cenário de aquecimento do setor, a tecnologia se tornou aliada de corretores e vendedores na continuidade dos negócios durante o período desafiador de pandemia.

“As soluções digitais facilitaram muito o processo de negociação e criaram uma nova experiência ao consumidor. Hoje, é possível conferir vídeos que funcionam como verdadeiros tours pelo imóvel antes mesmo da visita presencial. O uso destes recursos será cada vez mais frequente e cabe aos corretores estarem atentos às oportunidades nessa nova fase do mercado”, explica Marcelo Dadian, diretor de Imóveis da OLX Brasil.

A OLX Brasil é líder de audiência em número de visitas entre os portais de imóveis. São mais de 1.2 milhão de usuários usando a plataforma para busca de casas, apartamentos e espaços comerciais ou corporativos todos os dias.

Marcelo Dadian lista outras cinco dicas para corretores apostarem na transformação digital em seus negócios:

1. Informação faz a diferença – A qualidade dos anúncios é fundamental para atrair o interesse do público. Com o distanciamento social, muitos clientes preferem levantar o máximo de informações antes de decidir realizar a visita presencial. Por isso, a descrição do anúncio faz toda a diferença. Use os materiais de apoio disponibilizados pelas imobiliárias e incorporadoras com as quais você trabalha para melhorar os anúncios e esteja atento ao perfil e às necessidades de seu público-alvo para destacar pontos fortes do imóvel, como piscina, varanda, fácil acesso ao transporte público, portaria 24 horas, sempre de forma estratégica. É interessante também pontuar os pontos positivos sobre o bairro para valorizar a localização.

2. Aposte nos Vídeos – Gravar vídeos do imóvel pode ser uma boa tática para melhorar a experiência do cliente. Com base nas imagens, o consumidor consegue ter uma prévia precisa dos espaços e, quando fizer a visita presencial, poderá focar nas dúvidas pontuais que tiver, pois já teve uma boa ideia do ambiente. Os corretores não precisam investir em equipamentos profissionais para gravação, um bom vídeo pelo celular é suficiente, de preferência posicionando-o na horizontal. Prefira gravar em dias de tempo aberto, que oferecem boa iluminação natural. Evite fazer movimentos bruscos durante a filmagem e aposte em estabilizadores para que as imagens tenham o mínimo de oscilação. A OLX conta com o recurso gratuito de inserção de vídeo nos anúncios, chamado Video Experience, disponível para os usuários que possuem o plano profissional ativo na plataforma.

3. Aposte nas Fotos – Explore as possibilidades de ângulos e cenários e escolha para o anúncio as fotos em melhor resolução. Quanto maior for a visibilidade dos diferentes espaços, melhor será a percepção do consumidor sobre o imóvel. Aproveite a boa iluminação natural para melhorar a qualidade das fotos e, sempre que possível, inclua imagens de todos os ambientes anunciados.

4 – Seja transparente – Para conquistar a confiança do cliente e passar segurança durante toda a jornada de compra ou aluguel, seja detalhista e claro em seus perfis profissionais e nas comunicações com o cliente. Na hora de escolher uma foto sua, aposte naquelas que tenham relação com contexto profissional e boa resolução. Sempre que possível, responda às dúvidas do consumidor de forma honesta e ágil. Essa troca de informações transmite confiança durante toda a negociação.

5. Cuide da sua segurança – Caso precise encontrar um cliente pessoalmente, tome todos os cuidados necessários: mantenha o distanciamento mínimo, higienize as mãos com água e sabão ou álcool em gel, use máscara e, se puder, evite utilizar o transporte público para realizar o encontro.

A OLX Brasil também disponibiliza em seu em seu portal Negócios Online um tutorial com dicas para a produção de vídeo. Outras dicas para corretores podem ser vistas no webinar por meio deste link.

Preço médio do aluguel residencial tem nova queda em setembro

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■ Análise do último mês: o Índice FipeZap de Locação Residencial, que acompanha o comportamento do preço médio do aluguel de apartamentos prontos, encerrou setembro com queda para 0,31% – o quarto resultado negativo consecutivo. A última variação foi inferior à inflação registrada tanto pelo IPCA/IBGE (+0,64%) quanto pelo IGP-M/FGV (+4,78%), resultando em uma queda real do preço médio do aluguel residencial. No último mês, em particular, o comportamento negativo foi observado na maior parte das capitais brasileiras monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial, destacando-se: Fortaleza (-1,17%), Salvador (-1,11%), Florianópolis (-0,97%), Curitiba (-0,59%), São Paulo (-0,55%) e Porto Alegre (-0,33%). Em contraste, apenas duas capitais apresentaram elevação no preço médio: Brasília (+0,61%) e Recife (+0,30%).

■ Balanço parcial de 2020: com o quarto recuo consecutivo no preço médio dos imóveis, o Índice FipeZap de Locação Residencial reduziu o avanço acumulado no ano para 2,13% – variação que, quando comparada à inflação medida pelo IPCA/IBGE no período (+1,34%), resulta em uma alta real de 0,78%. Vale mencionar, por outro lado, que a variação acumulada do Índice FipeZap de Locação Residencial até setembro de 2020 encontra-se abaixo do IGP-M (FGV) acumulado no mesmo período (+14,40%).

■ Análise dos últimos 12 meses: com o retrospecto recente de resultados negativos, o Índice FipeZap de Locação Residencial reduziu a alta acumulada nos últimos 12 meses para 3,20% – percentual ligeiramente superior à inflação ao consumidor medida pelo IPCA/IBGE (+3,14%), mas inferior à variação acumulada do IGP-M/FGV (+17,94%). À exceção de Fortaleza, onde o Índice FipeZap de Locação Residencial registra ligeira queda 0,99%, e de Salvador, com recuo de 0,34%, as demais capitais monitoradas ainda registram elevação nominal de preço em 12 meses, ordenadas da maior à menor variação da seguinte forma: Recife (+9,50%), Brasília (+8,87%), Belo Horizonte (+8,39%), Goiânia (+5,62%), Porto Alegre (+4,47%), Florianópolis (+3,28%), Curitiba (+2,52%), São Paulo (+2,45%) e Rio de Janeiro (+0,43%).

■ Preço médio de locação residencial: com base em dados de todas as 25 cidades monitoradas pelo Índice FipeZap de Locação Residencial, o preço médio do aluguel encerrou o mês de setembro de 2020 em R$ 30,40/m². Entre as 11 capitais monitoradas, São Paulo se manteve como a capital com o preço médio de locação residencial mais elevado (R$ 40,34/m²), seguida pelos valores médios registrados em Brasília (R$ 32,53/m²), Recife (R$ 30,73/m²) e Rio de Janeiro (R$ 30,42/m²). Já entre as capitais com menor valor de locação residencial no mês de maio, destacaram-se: Fortaleza (R$ 17,09/m²), Goiânia (R$ 17,70/m²), Curitiba (R$ 20,69/m²) e Salvador (R$ 23,65/m²).

■ Rentabilidade do aluguel: a razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda dos imóveis é uma medida de rentabilidade (rental yield) para o investidor que opta em adquirir o imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel ao longo do tempo. Nesse sentido, o indicador pode ser utilizado para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções disponíveis aos investidores a cada momento do tempo. Impondo ligeira alta frente ao percentual calculado há um ano (4,64%), o retorno médio do aluguel residencial (anualizado) encerrou em setembro de 2020 em 4,74% (alta de 0,10 ponto percentual em 12 meses), superando nesse horizonte a rentabilidade média projetada de aplicações financeiras de referência.

Aluguel em Curitiba sobe acima da inflação, segundo Imovelweb

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O preço médio do aluguel em Curitiba ficou em R$ 1.205/mês, o que representa um aumento de 0,5% em relação a agosto. O valor é referente a um apartamento padrão (65m², 2 dormitórios e 1 vaga de garagem) e acumula variação positiva de 1,4% em 2020. Nos últimos 12 meses o preço do aluguel subiu 5.5%, o que significa um aumento real (acima do IPCA-15) de 2.8 pontos percentuais. Os dados fazem parte de um relatório elaborado pelo Imovelweb, um dos maiores portais imobiliários do País.

Entre setembro de 2019 e setembro de 2020, os bairros que registraram as maiores desvalorizações foram Alto da Rua XV (R$ 1.332/mês), Tarumã (R$ 1.425/mês) e Jardim Botânico (R$ 1.200), com queda de 19,5%, 15,7% e 9,5%.

Já os que mais se valorizaram foram Santo Inácio (R$ 2.069/mês), Bom Retiro (R$ 1.627/mês) e Capão da Imbuia (R$ 1.533/mês), com aumento de 19,9%, 19,4% e 19,2%.

Segundo os dados do Imovelweb, os aluguéis mais baratos e mais caros foram registrados nos bairros abaixo:


Mais baratos (mensal)		Variação mensalVariação Anual
Tatuquara (Pinheirinho)R$ 873-2,7%3,6%
Barreirinha (Boa Vista)R$ 8921,8%-2,1%
Campo de Santana (Pinheirinho)R$ 9124,9%17%
Mais caros (mensal)Variação mensalVariação Anual
Prado Velho (Matriz)R$ 1.8621.6%4.4%
Centro Cívico (Matriz)R$ 1.8662.6%13.9%
Santo Inácio (Santa Felicidade)R$ 2.0698.6%19.9%

Preço dos imóveis sobe 0.6% em setembro e aumento acumulado em um ano chega a 3.6%

Em 2020, os preços de venda subiram 2.9%, também superando a inflação. De acordo com o Imovelweb, em setembro de 2020 o valor médio do metro quadrado em Curitiba era de R$ 4.900, 0.6% a mais do que em agosto. Dessa forma, um imóvel padrão (65m², 2 dormitórios e 1 vaga de garagem) fica em torno de R$ 318.500.

Os bairros que mais valorizaram no último ano foram Pilarzinho (R$ 6.064/m²), com aumento de 17,8%; Capão da Imbuia (R$ 4.582/m²), com crescimento de 16,5%; e Cabral (R$ 7.919/m²), que cresceu 14,1%.

Já os que mais se desvalorizaram foram Parolin (R$ 3.971/m²), Butiatuvinha (R$ 4.213//m²) e São João (R$ 4.366), com decréscimo de 18.1%, 11,7% e 8%.

A tabela abaixo mostra onde o metro quadrado é mais caro e mais barato em Curitiba:


Mais baratos (m²)		Variação mensalVariação Anual
Cachoeira (Boa Vista)R$ 2.7990,3%-0,1%
Augusta (Cidade Industrial de Curitiba)R$ 2.8740,1%-1,7%
Campo de Santana (Pinheirinho)R$ 2.940-0,2%5,3%
Mais caros (m²)Variação mensalVariação Anual
Ahu (Matriz)R$ 8.740,1%7.3%
Juvevê (Matriz)R$ 8.3550,1%12.4%
Bateu (Matriz)R$ 9.591-0,3%12,3%

Quanto ao índice de rentabilidade calculado pelo Imovelweb, o aluguel anual está em torno de 4,6% do valor do imóvel. Isso significa que são necessários 21,5 anos de aluguel para pagar o investimento da compra, tempo 2,2% a menos que o registrado em setembro de 2019.


Mais rentáveis 		Variação no mês Variação no ano 
Lindóia 7,1% Queda Alta 
Sítio Cercado6,3% Alta Alta 
Capão da Imbuia  6,2% Estabilidade Alta 
Menos rentáveis Variação no mês Variação no ano 
Seminário 2,5% Estabilidade Queda 
Juvevê 2,6% Estabilidade Queda 
Capão Raso 2,8% EstabilidadeQueda 

Valor médio da locação de imóvel chega a R$ 2 mil em São Paulo, segundo Imovelweb

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Seguindo a tendência dos últimos meses, o valor médio do aluguel de um imóvel padrão (65m², 2 dormitórios e 1 vaga de garagem) aumentou em setembro. De acordo com o estudo imobiliário elaborado pelo Imovelweb, um dos maiores portais imobiliários do País, o preço de locação ficou em R$ 2 mil/mês, o que representa um aumento de 0,8% em relação ao mês de agosto. Com esse valor, a alta chega a 4,2% em 2020. Analisando os últimos 12 meses, o crescimento foi de 6%.

Nos últimos 12 meses, o bairro Vila Cunha Bueno (R$ 1.391/mês) e Parada Inglesa (R$ 2.033/mês) registraram uma valorização de 24,3%, sendo os que mais acumularam aumento no valor da locação na capital paulista. Em seguida está o Jardim D’Abril (R$ 1.327/mês), onde o aumento foi de 22,4%.

Por outro lado, as maiores desvalorizações foram registradas nos bairros Cidade Líder (R$ 1.838/mês), Cidade Jardim (R$ 4.429/mês) e Vila Santo Estéfano (R$ 1.875/mês), com quedas de 22,3%, 21,5% e 20,5%, respectivamente.
Confira os bairros mais caros e baratos para a locação de imóveis em São Paulo:


Mais baratos (mensal)		Variação mensalVariação Anual
Vila Sabrina (Vila Medeiros)R$ 1.0200,8%-14,2%
Jardim Miriam (Itaim Paulista)R$ 1.158-1,8%-16,7%
Vila Chabilândia (Lajeado)R$ 1.1662,2%S/D
Mais caros (mensal)Variação mensalVariação Anual
Itaim Bibi (Itaim Bibi)R$ 4.683-0,1%4,1%
Vila Cordeiro (Itaim Bibi)R$ 4.713-3,2%13,9%
Vila Olímpia (Itaim Bibi)R$ 4.793-0,3%4,1%

Valor do metro quadrado segue crescendo

Os dados da pesquisa feita pelo Imovelweb também apontam o crescimento no valor médio das vendas de imóveis em São Paulo. O preço médio do metro quadrado foi de R$ 6.220 em setembro, o que representa um pequeno aumento (0,3%) se comparado ao mês de agosto. Em 2020, a variação acumulada é de 1,4%, mesmo percentual de crescimento nos últimos 12 meses.

Os locais onde o metro quadrado mais se valorizou entre setembro de 2019 e setembro de 2020 foram Jardim Matarazzo (R$ 5.293/m², alta de 19,9%),  Vila São José – Itaim Paulista (R$ 6.058/m², crescimento de 19,8%) e Vila Continental (R$ 6.723/m², aumento de 18,7%).

Já as maiores desvalorizações foram registradas no Parque do Carmo (R$ 3.729/m²), Jardim Marilu (R$ 3.550/m²) e Jardim Dona Sinhá (R$ 4.645/m²), com decréscimo de 19,2%, 19% e 17,2%, respectivamente.
Veja a tabela com os metros quadrados mais baratos e mais caros do mês de setembro em São Paulo:


Mais baratos (m²)		Variação mensalVariação Anual
Conjunto Habitacional Santa Etelvina III (Cidade Tiradentes)R$ 2.0260,5%S/D
Conjunto Habitacional Fazenda do Carmo (Cidade Tiradentes)R$ 2.2421,2%8,3%
Jardim Olinda (Campo Limpo)R$ 2.2471,3%-8,3%
Mais caros (m²)Variação mensalVariação Anual
Cidade Jardim (Morumbi)R$ 22.480-2,3%-4,1%
Jardim Panorama (Morumbi)R$ 22.660-8,2%-9,0%
Parque Ibirapuera (Moema)R$ 24.274-1,4%16,9%

O índice de rentabilidade imobiliária relaciona o preço de venda e valor de locação do imóvel para verificar o tempo necessário para recuperar o dinheiro utilizado na aquisição do imóvel. No relatório de setembro, o índice se manteve em 5,5%. Dessa forma, são necessários 18,1 anos para obter o valor investido no imóvel, 4,4% a menos que há um ano.

Vila Madalena ganha novo conceito de moradia em São Paulo

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O que avaliar no momento de escolher um lugar para morar: localização, comodidade ou segurança? O novo conceito de moradia hassle-free (livre de aborrecimentos), que reúne os três requisitos e mais, chega ao Brasil e se consolida na Vila Madalena, zona oeste de São Paulo. A proposta é da Vila 11, empresa nacional que desenvolve, administra e opera residências para locação long-stay na capital.

A companhia oferece contratos digitais, sem burocracia, deposito ou taxas, suporte para a mudança dos moradores (move-ins) e ainda a gestão patrimonial dos edifícios assegurando qualidade e confiabilidade dos sistemas prediais e instalações dos apartamentos. Além de uma experiência exclusiva, os moradores ficam livres de todas as questões típicas de condomínios como discussões em assembleias, reuniões deliberativas de orçamento, eleição de síndicos e desalinhamento nos interesses em melhorias.

O primeiro empreendimento da Vila 11, próximo ao metrô Vila Madalena, acaba de iniciar suas operações, com 100 apartamentos de 32 a 66 m² (estúdios, 1 e 2 dormitórios) e valor da locação a partir de R$ 3.600,00, com o restante das despesas à parte, mas discriminados em boleto único. O prédio dispõe de áreas comuns, como piscina, academia de ginástica, salão de festas, espaço gourmet, pet place, bicicletário, co-working e lavanderia coletiva, com internet em todas as áreas. A localização estratégica em um dos bairros mais cobiçados de São Paulo oferece fácil acesso a comércios, entretenimento, vida noturna e alternativas de mobilidade.

Para o CEO da Vila 11, Ricardo Laham, a marca surge no mercado nacional para desmistificar o aluguel, apresentando uma solução de moradia totalmente nova, como alternativa à compra do imóvel. “Existem muitas dores no mercado do aluguel que no Brasil ainda é muito amador e pulverizado. Por exemplo, a quantidade de boletos que se recebe, as cansativas reuniões condominiais, a qualidade e manutenção dos apartamentos e inseguranças no relacionamento com o proprietário. Nosso objetivo é, justamente, oferecer uma solução de locação profissionalizada e livre de todos esses aborrecimentos”, afirma Laham.

Os apartamentos são semi-mobiliados com armários, eletrodomésticos, ar condicionado e modens de internet, o que deixa por conta do morador apenas os itens pessoais. Os acabamentos possuem qualidade superior de forma perceptível, além de projeto de iluminação exclusivo e conforto acústico. Reparos ou correções nos principais sistemas e equipamentos também são responsabilidade da empresa – o morador não precisa se preocupar em trocar uma lâmpada ou consertar o ar condicionado, por exemplo.

Outro aspecto relevante entre as conveniências da Vila 11 é que se o morador precisar mudar de bairro, poderá fazer portabilidade do contrato para outro empreendimento, em outras localizações que a empresa também esteja presente.

“Conforme a entrega de novos empreendimentos, a ideia é oferecer soluções rápidas caso o morador escolha ou precise mudar de bairro, de acordo com o momento da vida dele. Teremos outro prédio do mesmo padrão para recebê-lo fazendo com que continue se sentindo em casa e estabeleça relacionamentos de longo prazo conosco”, completa o CEO da empresa.

Os próximos empreendimentos da Vila 11 serão entregues nos bairros de Pinheiros, Bela Vista e Paraíso com previsão de abertura para o final de 2021 e início de 2022.

QuintoAndar usa tecnologia para criar ferramenta inédita que elimina o ‘chute’ na precificação de imóveis para locação

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O QuintoAndar, plataforma imobiliária com mais de R﹩ 30 bilhões em ativos sob gestão, criou uma ferramenta inédita de precificação que usa inteligência artificial para oferecer mais rapidez e melhor retorno aos proprietários, assim como os preços mais justos para inquilinos. O ‘Smart Pricing’ cruza centenas de variáveis e o histórico de centenas de milhares de imóveis para chegar no preço ideal para cada imóvel específico.

O Preço Inteligente, desde que foi lançado em fevereiro, já foi usado em mais de 20 mil imóveis alugados pelo QuintoAndar. A ferramenta leva em conta características únicas do imóvel, como seu estado de conservação, se está em andar alto ou baixo, se é ensolarado ou não, assim como condições de mercado, como localização do imóvel e demanda e oferta na região. O preço é definido por fatores reais, e não por estimativas baseadas em informações insuficientes e pouco profundas, que são tudo o que o proprietário tem na hora de escolher o valor do aluguel do seu imóvel.

“Os proprietários precisam de uma referência sólida para e achar o melhor equilíbrio entre preço do aluguel e o tempo de vacância dos seus imóveis para otimizar o seu retorno com um valor justo para ele e para o inquilino. Eles precisam de dados para fazer isso e a gente tem esses dados, em volume, detalhe e precisão muito maior que qualquer outra empresa do nosso mercado. O Preço Inteligente foi tão natural para a gente quanto se tornou poderoso para o proprietário”, diz Gabriel Braga, CEO do QuintoAndar. “O dono do imóvel agora tem a segurança de que não vai ficar tempo demais sem alugar por estar pedindo um valor alto demais e que não vai deixar dinheiro na mesa, por pedir um valor muito baixo”.

Ao anunciar um imóvel no QuintoAndar, os proprietários podem escolher entre definir eles mesmos o preço do aluguel ou ativar o Preço Inteligente. Os imóveis que têm a ferramenta ativada são disponibilizados com um preço otimista e passam por calibragens periódicas até alcançar o preço ideal, com base em suas características próprias e no contexto de mercado.

O Preço Inteligente foi desenvolvido pela equipe interna do QuintoAndar e não tem custo adicional para os clientes da plataforma. Caso o proprietário opte por voltar definir o preço final manualmente, pode desativar o serviço a qualquer momento.

QuintoAndar participa da Collision Toronto para mostrar por que as pessoas não vão mais comprar casas

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O QuintoAndar, plataforma de tecnologia do mercado imobiliário, vai explicar por que comprar um imóvel residencial para morar vai deixar de ser prioridade para as pessoas. André Penha, co-fundador e CTO da start-up, estará na Collision Conference de Toronto entre 20 e 24 de maio para apresentar o modelo da companhia e falar sobre tendências, como a moradia como serviço (Housing as a Service).

“As pessoas mudam cada vez mais, seja para estar mais perto de um novo trabalho, seja porque a família cresceu – e comprar imóveis para morar é incompatível com essa mobilidade”, diz Penha. “Ao resolver as dores do processo de aluguel, e olhar para outros desafios, como a qualidade dos imóveis, cada vez mais as pessoas vão preferir alugar a comprar – adquirir um imóvel residencial vai passar a ser investimento.”

O modelo do QuintoAndar tem promovido uma mudança importante no setor imobiliário brasileiro. Ao eliminar as burocracias desnecessárias e tornar o processo rápido, fácil e seguro tanto para o inquilino quanto para o proprietário, ele atende a demanda das pessoas por maior mobilidade sem que deixem de se identificar com suas casas.

A Collision Conference é organizada pelo mesmo grupo que criou o Web Summit de Lisboa, maior evento de tecnologia do mundo. Assim como seu ‘irmão’ europeu, a Collision reúne CEOs e fundadores de grandes empresas e start-ups, investidores e mídia de mais de 120 países. O evento será realizado no Enercare Center, em Toronto – Canadá.