Segurança de investir em fundos com garantia real e bom desempenho dos fundos logísticos atraem os investidores, mesmo com a alta da Selic
Os fundos imobiliários vêm atraindo mais investidores, conquistando espaço na carteira dos brasileiros, sobretudo dos mais conservadores. Para se ter uma ideia, o número de investidores dos FIIs saltou de 645 mil no início de 2020 para 1,28 milhão em março deste ano. “As pessoas se mostraram muito dispostas a investir porque existe um conservadorismo de ter o imóvel como garantia ou como objeto de investimento. O investimento imobiliário sempre foi procurado, sobretudo em algumas culturas como as latinas, que valorizam investimentos em imóveis”, explica Roberto Sampaio, Sócio-Consultor e Conselheiro da Empírica, asset especializada em Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs). Ele destaca que no mundo inteiro os fundos com garantia real são muito atraentes.
Mesmo no cenário de crise, provocado pela pandemia, eles vêm trazendo bons resultados. Os fundos logísticos são um exemplo, já que com o crescimento do e-commerce, a procura por galpões e depósitos aumentou, melhorando a performance dos fundos que tinham em seu portfólio imóveis logísticos. “Os de base em shopping center já sofreram um pouquinho, já que os shoppings ficaram dois meses fechados, literalmente parados, no ano passado e depois abriram em horários reduzidos. Houve uma redução do varejo. Alguns shoppings inclusive não cobraram aluguel durante o período de fechamento, outros fizeram reduções ou cobraram sem correções”, afirma Sampaio.
Outros fundos que sofreram foram os que têm base em empreendimentos corporativos, comerciais, já que com o home office muitas empresas devolveram seus escritórios, como esclarece o especialista: “Nos últimos quatro trimestres, a vacância desses empreendimentos aumentou. No primeiro trimestre deste ano, a vacância foi menor do que no trimestre anterior, mas continua negativa, ou seja, houve mais entregas do que ocupações”. Ele acredita que foi uma tendência gerada pela pandemia, mas que muitos negócios devem voltar em formato híbrido ou totalmente em trabalho físico, como é o caso da gigante Google. “Ainda é preciso observar como vai se comportar a vacância em vida normal”, diz Sampaio.
Já o cenário dos fundos de papel se mostra diferente. “Os fundos imobiliários de papel vão variar muito porque eles investem basicamente em CRIs, então são operações de crédito. Eles contemplam também fundos imobiliários que adquirem cotas de outros fundos. Sendo assim, eles têm uma oscilação muito atrelada à qualidade do papel em que eles estão investindo”, explica Roberto.
Mesmo com o aumento da taxa Selic, o cenário deve permanecer atrativo para o mercado imobiliário, tanto para investimentos como para financiamentos. A taxa de juros está voltando a um patamar normal, diferente do adotado em 2020 para incentivar a economia, estando agora em 4,75% e devendo chegar a 6,5% até o final do ano, para acompanhar a inflação que deve ficar em torno de 6%.
“A expectativa é de um cenário macroeconômico comportado em termos de taxas de juros, que permita ao mercado imobiliário ainda ter uma performance interessante. Esse ano ele deve andar bem irrigado, em operações de investimento e de financiamento. Ano que vem também. Os fundos imobiliários devem aumentar o seu leque de investidores, sobretudo de pessoas físicas. Ainda teremos o ingresso de muita gente nesse mercado”, resume Roberto.
Ele acredita que os shoppings centers vão voltar a operar normalmente com o fim da pandemia, restaurando a performance dos fundos lastreados nestes empreendimentos. “O mesmo deve acontecer com os escritórios, uma vez entendendo que essa vacância é devida a uma situação bem pontual. Eu acredito que não vai haver uma crise no setor de escritórios de alto padrão. Mas deve se considerar que isso se trata sempre de lajes corporativas, de empreendimentos de escritórios, que geralmente estão nestes fundos. Não são salinhas comerciais”, pontua Roberto.
O especialista completa que o mercado imobiliário brasileiro é pequeno, tem muito potencial e está longe de formar cenários de bolhas: “Exemplificando com números, nós temos no Brasil 600 shoppings, enquanto nos Estados Unidos existem 40 mil shoppings. Existem muitas oportunidades, desde que, claro, sejam construídos de forma racional, em locais apropriados. O mesmo vale para escritórios corporativos de classe A”. Por ser pequeno, o mercado brasileiro se recupera fácil de cenários de grande vacância.
Sampaio acredita que a economia deve se recuperar, ajudando os fundos imobiliários. “Os indicadores do Brasil esse ano serão muito bons. Teremos um PIB surpreendente, não previsível no começo do ano. Temos o fantasma da inflação, que não estava no nosso radar, isso é preocupante. Isso é fatal para o mercado imobiliário. Este é o principal risco. O resto é ajuste. Temos que fazer ajustes porque estamos atrelados a políticas urbanas. Um exemplo é o Plano Diretor Estratégico da capital paulista, que irá passar por ajustes”.
