Por André Zukerman
Nos últimos anos, os leilões se tornaram uma alternativa eficiente e segura para quem deseja comprar ou vender um imóvel. O avanço da modalidade on-line popularizou essa negociação no país e fez com que mais brasileiros a utilizassem para encontrar boas oportunidades de casas e apartamentos com preços vantajosos ou até para negociar propriedades de forma simples e rápida. Entretanto, o trabalho em torno da aquisição de um imóvel continua mesmo após a assinatura do contrato. É preciso descrever de forma minuciosa todos os detalhes do bem em questão na Declaração Anual de Imposto de Renda. Felizmente, o processo de uma propriedade negociada em leilão segue a mesma lógica das negociações mais tradicionais. Confira as principais dúvidas:
1 – Comprei um imóvel em leilão. Como posso declará-lo?
A pessoa que adquiriu uma casa ou apartamento até 31 de dezembro de 2020 precisa fazer a declaração da propriedade na parte “Bens e Direitos” no sistema do Imposto de Renda. É preciso informar o código da natureza do imóvel (apartamento é 11 e casa é 12) e, depois, detalhar toda a operação.
Há campos específicos para inserir Inscrição Municipal (IPTU), endereço, área, matrícula e até o cartório em que foi registrado. No campo “discriminação”, deve-se detalhar se foi doado ou comprado, identificar o doador/comprador, mostrar a data da negociação, avisar eventuais reformas (com valores) e se já está quitado ou financiado.
2 – Como detalhar o valor pago pelo imóvel?
Na Declaração do Imposto de Renda, o arrematante de um imóvel de leilão precisa informar o valor que foi pago em 2020. Em muitos casos, o pagamento é feito à vista. Dessa forma, no campo “31/12/2020”, o usuário vai informar todo o valor gasto para aquisição do bem, especificando a comissão do leiloeiro na discriminação, e deixando zerada a opção “31/12/2019”.
Mas quem aproveitou as condições de parcelamento, comumente oferecidas em leilões extrajudiciais, deve declarar apenas o valor que foi pago em 2020 no campo “31/12/2020”, informando a quantidade de parcelas pagas e as que ainda restam a pagar na discriminação. Se o imóvel foi adquirido em 2019, é preciso informar no campo “31/12/2019” o valor total pago naquele ano.
3 – Fiz reformas no imóvel adquirido em leilão. É preciso declarar esse valor?
Sim, toda benfeitoria que o usuário faz em uma casa ou apartamento que comprou precisa ser incluída no valor final a ser declarado. Ou seja, quem gastou R$ 100 mil em um imóvel e fez reformas de R$ 15 mil vai declarar que o imóvel custou R$ 115 mil no ano. Mas fique atento! Não são todos os gastos que podem entrar nesse cálculo. De forma geral, é permitido acrescer o preço do imóvel com gastos que envolvem construção, ampliação e reforma – desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais – assim como pequenas intervenções, como pintura, azulejos, encanamentos, paredes, etc.; e gastos com obras públicas, como meio-fio, sarjetas, instalação de rede de esgoto e eletricidade, entre outros.
4 – Em vez de comprar, eu vendi um imóvel por leilão. Como proceder?
Quem fez o caminho inverso e decidiu vender uma propriedade por leilão terá um processo diferente na Declaração do Imposto de Renda. Isso porque envolve outro serviço da Receita Federal: o Programa de Apuração de Ganhos de Capital. Nele, o usuário precisa incluir todos os dados da operação, como forma de pagamento, o valor de custo da aquisição do imóvel, o valor de venda, todas as informações técnicas e, claro, a identificação do comprador. Assim, os dados são transferidos automaticamente ao sistema de Declaração do IR.
Se houve lucro na transação, ou seja, o preço de venda foi superior ao preço de compra, a pessoa vai ter que pagar uma quantia à Receita Federal (chega a 15% sobre a diferença). Em caso de prejuízo, ela fica isenta de cobrança. Contudo, há exceções para o pagamento de imposto de renda por ganho de capital: 1) comprou outro imóvel em até 180 dias após a venda, informando a isenção no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital; 2) venda de um único imóvel de até R$ 400 mil no prazo de cinco anos; e 3) casa ou apartamento comprado antes de 1988.
Pode até parecer complicado, mas não há segredo na declaração de imóveis no Imposto de Renda. Com atenção e preenchimento adequado com estas dicas, fica mais fácil completar todos estes campos sem correr risco de entrar na temida malha-fina.
André Zukerman ,CEO da Zukerman Leilões
