O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) registrou 11.472 ações locatícias de despejo por falta de pagamento do aluguel, no ano consolidado de 2020, o menor patamar registrado desde 1997. A informação é da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), a maior entidade representativa do setor no estado, que monitora e analisa os dados do TJSP desde o início do levantamento. No ano passado, o volume de ações caiu 16,85% na comparação com 2019, que totalizou 13.797.
O proprietário de um imóvel pode protocolar a ação locatícia de despejo por falta de pagamento já no primeiro dia de atraso do aluguel, mas, segundo a AABIC, o tempo médio de inadimplência do inquilino que leva o locador a recorrer a esse tipo de medida é aproximadamente três meses. O que explica a notável queda no número de pedidos de despejo é o aumento da consciência dos locatários para evitar o despejo e o avanço das negociações entre proprietários e inquilinos, segundo José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC. “Os inquilinos não esperam chegar à situação de inadimplência a ponto de serem despejados. As pessoas e as empresas também estão mais conscientes, equilibram melhor o orçamento para evitar a inadimplência, negociam mais ou acabam mudando de imóvel, o que evita a providência judicial”.
Segundo o dirigente, a ação de despejo, geralmente, é a última providência que o proprietário busca, depois da etapa de negociação. A crise de 2020, provocada pela pandemia, gerou um cenário desafiador – o isolamento social e a restrição de funcionamento dos negócios representaram, consequentemente, a queda no faturamento das empresas e também redução na renda de parte da população. Neste cenário, diz Graiche Junior, proprietários e inquilinos celebraram mais acordos. Levantamento da AABIC revela que, de uma amostra de 19.286 propriedades do Estado, o índice de negociação alcançou 58% dos imóveis comerciais e 19% das locações residenciais, envolvendo principalmente prorrogação e parcelamento dos valores dos alugueis.
Variação do IGP-M
José Roberto Graiche Júnior ainda ressalta que o grau de amadurecimento do setor de locação e os acordos merecem destaque como resultados da autorregulação do mercado. O presidente cita que, apesar do contexto da crise pandêmica, proprietários e inquilinos também chegaram ao consenso sobre a aplicação de reajustes dos contratos de aluguel. Esse assunto ganhou relevância no final de 2020 em razão da variação de 23,14% no Índice Geral de Preço ao Mercado (IGP-M), sob forte impacto da alta do dólar, um dos itens que compõem o indicador. O IGP-M é amplamente usado em contratos de negócios no Brasil, como reajustes em contratos de aluguel, há mais de 30 anos. “O mercado imobiliário é maduro, profissional e suficientemente autorregulado. O IGP-M é o índice eleito nos contratos, mas, o fato dele destoar não significa que todos devem aplicá-lo neste momento, sempre prevalece o bom senso e fatores como preço atual de mercado, desocupação e concorrência, por exemplo”, avalia.
Graiche explica que os acordos entre proprietários e inquilinos também levam em consideração o perfil, tamanho e localização dos imóveis. Por isso, diz ele, à medida que a vacinação abranger maior parte da população e as atividades econômicas forem retomadas progressivamente, o mercado deve voltar a se recuperar. “O home office foi uma solução para segurar a produtividade das empresas, mas poucos setores devem manter esse modelo 100%. Com o avanço da vacinação e o aumento da segurança das pessoas, o mercado deve voltar a reaquecer”, finaliza.
