A pandemia do novo coronavírus (Covid-19) colocou proprietários de imóveis e inquilinos sentados à mesa de negociação em abril para discutir acordos durante o período de isolamento social no Estado de São Paulo. Levantamento realizado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), maior entidade representativa do segmento no Estado, mostra que 58% dos imóveis comerciais da carteira de locação encerraram o mês passado com novos acordos, em fase de tratativas ou com entrega de pleitos para negociação.
As negociações envolvem principalmente prorrogação e parcelamento dos valores dos contratos. Segundo a AABIC, na maioria dos acordos já celebrados, proprietários e inquilinos concordaram em protelar o pagamento do aluguel para depois da pandemia, com possibilidade de quitação em parcelas. Em geral, esses acordos consideram o impacto da crise da covid-19 na receita do locatário, sua capacidade de pagamento, assim como a atividade comercial e o tipo de imóvel. “As negociações devem ser feitas mês a mês, entre proprietários e inquilinos observando as medidas do governo para a retomada gradual da economia e o avanço do contágio da doença”, avalia José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC.
No caso dos contratos dos aluguéis residenciais, a AABIC registrou uma taxa de renegociação de 19% da carteira de imóveis pesquisados entre administradoras associadas à entidade. O levantamento da AABIC para estimar os percentuais de negociação nas locações nos segmentos comercial e residencial considerou uma amostra de 19.286 imóveis localizados em São Paulo.
O segmento comercial lidera as taxas de negociação em razão da queda abrupta na receita dos locatários durante o isolamento social imposto pelas autoridades, sobretudo de negócios de pequeno e médio portes como aqueles proibidos de abrir as portas como forma de conter a escalada da pandemia.
No final do mês de março, a AABIC registrava percentuais de negociação mais modestos, no patamar de 15% na carteira de imóveis comerciais e de 3,7% na locação residencial. Na avaliação de Graiche Júnior, a rápida evolução dos acordos demonstra que em um mercado autorregulado é desnecessária qualquer iniciativa de intervenção do poder público para reger preços de contratos de locação.
A AABIC ainda relata que proprietários e inquilinos chegaram a negociar descontos provisórios em abril, que variaram entre 10% a 50% no valor do aluguel. Nesses acordos, a maioria expressiva concordou que a soma correspondente ao abatimento no mês deverá ser paga posteriormente. A entidade estima que em cada 10 contratos, somente em 01 deles o proprietário concordou em abrir mão de receber a parcela do desconto no futuro. “As tratativas não têm um padrão estabelecido e dependem do perfil do negócio, do tipo e localização dos imóveis, bem como da capacidade contributiva do inquilino. Através da intermediação das empresas administradoras especializadas em atravessar crises e mitigar conflitos, as partes estão negociando para chegar ao consenso, que é o que se espera em um mercado autorregulado e profissional”, avalia.
De acordo com o executivo, essas medidas de negociação são uma tentativa dos proprietários para frear o avanço dos índices de inadimplência e, também, evitar a desocupação dos imóveis. Em abril, o índice da mora na taxa de aluguel, que considera os boletos emitidos e não pagos dentro do próprio mês de vencimento, ficou em 8,2%, contra 7,2% em março de 2020. O executivo Graiche Junior avalia que a alta não é considerada significativa porque, em muitos casos, as administradoras de imóveis ainda estão concluindo o processo de assinatura dos acordos e termos aditivos dos contratos, prorrogando o pagamento da parcela de aluguel que venceu em abril de 2020.
