O novo Decreto nº 64.244/2025, que estabelece valores máximos para a venda de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), eleva o nível de exigência para incorporadoras e investidores do segmento imobiliário. O tema segue na agenda pública, já que recentemente a Câmara Municipal instaurou uma CPI para apurar o desvirtuamento da destinação desse tipo de imóvel.
Com a nova regulamentação em vigor, cumprir integralmente as regras deixou de ser custo e virou estratégia para transformar a habitação popular em renda recorrente com impacto urbano. De acordo com dados compilados pelo Secovi-SP e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), entre janeiro de 2019 e setembro de 2024, mais de 248 mil unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) tiveram alvará expedido na cidade. Isso é equivalente a 75% das moradias aprovadas no período.
Dessas unidades entregues, uma parte relevante das que seguem em estoque são unidades HMP. O financiamento para unidades HIS é frequentemente facilitado já que se enquadram no programa Minha Casa Minha Vida com taxas subsidiadas. Além do expressivo aumento das taxas de juros pelos bancos para financiamento imobiliário, as famílias com renda média que teriam a renda enquadrada para as unidades HMP têm enfrentado pressão orçamentária por outros gastos como educação, saúde e serviços que têm limitado sua capacidade de compra.
De acordo com Rafael Steinbruch, Head de Real Estate e cofundador da Yuca, gestora de imóveis residenciais para locação e única empresa do mercado especializada em operar apartamentos HIS e HMP, neste cenário, as incorporadoras estão encontrando dificuldade em vender para o usuário final, enquanto a nova regulamentação, por sua vez, assusta investidores, que a encara como um risco a mais relacionado à aquisição desse tipo de apartamento, já que a operação exige um know-how específico.
“Temos acompanhado essa realidade de perto e estruturamos a operação para cumprir as exigências de preço, renda e documentação, do anúncio à gestão diária. Assim, diferente de boa parte do mercado, cumprimos todas as exigências do decreto, certificando de que o inquilino esteja enquadrado no momento da locação, protegemos o proprietário de todos os problemas e garantimos que o investimento seja sustentável e rentável. Além disso, esse trabalho tem um papel social e urbanístico importante. Ao destinar corretamente essas unidades, ajudamos a requalificar áreas da cidade, promover renda e aproximar moradia de emprego, serviços e transporte”, explica Steinbruch.
Com centenas de unidades desse perfil, a Yuca desponta como uma empresa pioneira em gestão para locação HIS e HMP. A companhia apoia incorporadoras nessa venda para investidores ao simplificar o acesso a esse nicho, garantindo a eles uma camada de segurança e uma boa rentabilidade mesmo operando esses imóveis conforme a nova regulação. Isso porque a Yuca faz a verificação de renda e certificação de elegibilidade conforme o decreto, elabora contratos padronizados e monitora essa conformidade, garantindo que os imóveis sejam alugados para os locatários corretos, reduzindo burocracia e risco operacional.
“De forma geral, o decreto determina, entre outros pontos, a obrigatoriedade de averbação em matrícula no caso de locação, a comprovação de renda dos inquilinos, a vedação ao aluguel de curta duração e a responsabilidade do proprietário ou incorporador pela guarda de documentos. Além disso, impõe limite para valores de venda e locação e amplia a responsabilidade no cumprimento da destinação social desses imóveis. Buscamos garantir que cada unidade atenda ao que a legislação determina, preservando a função social e a segurança jurídica do investimento”, destaca Rafael.
Para corretores de empreendimentos parceiros, a Yuca oferece também treinamento nas regras e suporte nas condições de financiamento, agregando credibilidade ao processo de venda. Com gestão de ponta a ponta — da reforma e mobília adequados ao perfil de renda à locação e operação diária, a Yuca já administra imóveis com taxa de ocupação próxima de 95% de HIS/HMP. “Ao integrar processos, documentação e destinação corretos, gestoras especializadas como a Yuca contribuem para a requalificação da cidade, garantindo conformidade e provando que a moradia acessível pode aliar retorno financeiro e função social”, conclui Steinbruch.