A convenção e o regimento interno são indispensáveis para o condomínio e, por isso, devem se manter atuais à vida condominial e às leis. Porém, na prática, é possível perceber que muitos empreendimentos ainda mantêm esses documentos defasados, chegando a ultrapassar 30 anos de existência. O que muitos não sabem é que a não adequação às novas normas pode trazer uma série de problemas para o síndico e afetar as relações entre os condôminos.
A convenção é o documento mais importante dentro de um condomínio. É a certidão de nascimento do empreendimento. Ele vem definido no art. 1.334 do CC, que vem especificado a competência legislativa dele como, por exemplo, a cota proporcional, a forma de administração, as sanções que são aplicadas, multas aos condôminos, os quóruns das assembleias, a forma de cobrança, fundo de reserva.
O regulamento ou regimento interno é uma parte integrante da convenção. Tem por função disciplinar as normas básicas de convivência dentro do condomínio, regulando questões do cotidiano como as regras para o uso das áreas comuns e sanções pelo seu descumprimento: uso do salão de festas, até que horas poderá fazer barulho, uso da piscina, uso da quadra, dias e horários para a realização de mudanças e obras, etc.); regras de uso de garagem, se pode ou não pode emprestar, vender, entre outros.
O Cód. Civil, de forma proposital, tratou do condomínio de forma bastante genérica, de modo que, diante das lacunas deixadas, o condomínio pudesse estipular as regras mais adequadas e mais convenientes à sua realidade. Logo, se a convenção deve ter uma formatação muito específica para a realidade daquele condomínio, o regimento interno nem se fala.
Outros exemplos?
- Aluguel de vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio – Deve ser expressamente autorizado pela convenção. É o que diz o art. 1.338 CC;
- remuneração do síndico – A definição dessa remuneração do síndico deve constar da convenção do condomínio, inclusive eventual limitação a ela;
- eleição de síndico que não seja proprietário – O CC prevê essa possibilidade, a convenção do condomínio poderá vedar a eleição de síndico que não seja proprietário;
- voto por procuração – A despeito do CC, ele permite hoje a outorga do mandato para que o condômino seja representado por terceiro em assembleia, eventual restrição ao número de procurações outorgadas a uma única pessoa, bem como a proibição de o síndico receber essas procurações. Deve estar expressamente na convenção.
Importância dos documentos para o condomínio?
A convenção é necessária para criar um condomínio, sua elaboração é feita antes mesmo da entrega do empreendimento. Sem ela não se pode nem instituí-lo. É um documento essencial.
O regimento interno é um documento muito importante para o condômino e para o síndico. É a divisão dos direitos e das obrigações. Ele é praticamente vital para que se tenha um convívio dentro daquela coletividade.
Por que deve-se atualizar a convenção e o regimento interno do condomínio?
Aconteceram diversas mudanças nos últimos anos na vida das pessoas, como elas se portam em relação aos animais, a quantidade de filhos, a violência, as locações etc. Houve também as alterações das leis, do Cód. Civil e do Cód. de Processo Civil, em que o condomínio se baseia para fazer a sua convenção. Por isso manter esses documentos em dia é fundamental para que as regras do local sigam o uso que a comunidade deseja fazer daquele espaço. E também para seguir as novidades da legislação condominial.
O que é necessário para alterar a convenção e o regimento interno?
É necessária a aprovação em assembleia. O quórum para alteração da convenção é de 2/3 de todos os proprietários. Já do regimento interno é mais tranquilo, metade mais um dos presentes em assembleia.
A convenção é mais difícil mudar, por isso sugere-se que qualquer regra do dia a dia, para ser alterada, se coloque no regimento interno. Assim se consegue atualizá-lo com mais frequência. Para um condomínio de 300 unidades, por exemplo, ter 2/3 dos proprietários é difícil, praticamente impossível reuni-los em uma só assembleia. E, além de atingir esse quórum, depois é preciso fazer um documento que dê registro no cartório, devendo ser tecnicamente muito bem feito. Já o regulamento interno é muito mais simples de mexer, basta ter maioria simples em uma assembleia.
Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário do regimento interno. Se for essa a situação, é essa regra que o condomínio deve seguir.
Dica
Mesmo que a convenção aprovada não tenha registro, ela tem valor sim, é o entendimento da Súmula 260 do STJ. O melhor caminho é averbar essa convenção. Assim, poderá surtir efeitos contra terceiros que tenham a sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar esse instrumento.
Quais as vantagens de ter esses documentos atualizados com a realidade do condomínio?
A vantagem de ter uma convenção condominial atualizada é que você consegue aplicar todas as ferramentas recentes, que surgiram agora e que, possivelmente, na época da sua elaboração, elas não existiam ainda. Por exemplo: protesto, destituição de síndico com quórum menor, alteração de regulamento interno com quórum de maioria simples, aumentar o corpo diretivo para ter uma participação maior, entre outros. Com uma convenção atualizada, se consegue administrar o condomínio com mais agilidade.
Se o síndico não tiver esses documentos atualizados e condizentes com o dia a dia do seu condomínio, dificilmente fará uma boa gestão. Porque os conflitos vão aumentar e, na hora H, ele precisará se valer do que estiver escrito – muitas vezes estão totalmente defasados com a realidade do dia a dia. Então, faz-se realmente necessária essa atualização.
Fique atento!
Na hora de atualizar, não pegue modelos prontos, contrate especialistas que estudem o condomínio, que deem assessoria jurídica e que prestem uma consultoria para direcionar você e o seu condomínio. Para poder apresentar uma convenção e um regulamento interno adequado e personalizado. Os condomínios que possuírem suas normas internas atualizadas vão diminuir, e muito, os conflitos internos.
Portanto, é fundamental contratar profissionais especializados para a realização deste trabalho. Porque muitas vezes, uma determinada sugestão, mesmo sendo de boa fé, não está revestida da técnica jurídica necessária. Deve haver um planejamento para que tudo seja orquestrado de forma legal. Eventuais modificações equivocadas podem acarretar incontáveis problemas para o Condomínio e seus gestores.
A importância de uma administradora
Fazer a atualização da Convenção Condominial e do Regimento Interno pode ser um trabalho desgastante. Nesse contexto, a administradora tem um importante papel de apoio ao síndico.
A Seu Síndico Administradora de Condomínios possui uma equipe comprometida em solucionar eventuais problemas que possam ocorrer no condomínio. A empresa realiza a cobrança de inadimplentes de forma amigável, evitando, ao máximo, custos jurídicos.
e auxilia o síndico, seja ele profissional ou morador, durante o exercício nas várias questões operacionais e administrativas do dia a dia de um condomínio.
A Seu Síndico disponibiliza ferramentas de controle e acompanhamento para melhorar a tomada de decisão pelo síndico, já que a gestão condominial cada vez mais necessita ser realizada de maneira profissional, com ética e competência.
Tanto o síndico quanto as administradoras lidam com várias situações complexas dentro do condomínio. Por isso, deve haver uma parceria entre eles, realizando um trabalho íntegro e transparente. Isso fará toda a diferença na gestão condominial.
