Por Roberto Sergio, CFO da Vila 11
Todo investimento pode e deve ser analisado por duas perspectivas: risco e retorno. No caso dos investimentos imobiliários, estamos expostos a diversas naturezas de riscos, dependendo da classe de ativos. Uma dessas classes, ainda pouco explorada institucionalmente no Brasil, é o investimento em imóveis residenciais, também conhecidos como multifamily.
Nos Estados Unidos, o investimento em multifamily é amplamente consolidado, com cerca de 14,5 milhões de unidades (em comparação com aproximadamente 11 mil no Brasil). Esse tipo de investimento envolve imóveis residenciais para múltiplas famílias (multi-familia, em tradução literal), diferindo completamente da locação de curta temporada, mais associada à hotelaria.
Vários fatores contribuem para a magnitude desse mercado nos EUA. Do ponto de vista do locatário, entram em jogo hábitos de consumo, comodidades, entre outros. Para o investidor, um risco relativamente baixo e um retorno atrativo a longo prazo são atrativos. Nas palavras de Sam Zell: “Investir em imóveis multifamiliares oferece uma combinação de segurança e retorno que poucos outros investimentos podem igualar.”
O investimento em ativos residenciais é considerado de baixo risco devido à demanda resiliente e à baixa chance de desvalorização do ativo. Afinal, os habitantes de uma cidade sempre precisarão de moradia – uma premissa que não se aplica a ativos como lajes corporativas, suscetíveis a mudanças culturais como o home office, ou ativos de varejo, que sofrem com flutuações econômicas e menor renda disponível para consumidores.
Investimentos em ativos residenciais urbanos performam bem tanto em momentos de prosperidade econômica (com inquilinos buscando imóveis de melhor qualidade) quanto em tempos de crise (com menos disponibilidade financeira, famílias optam por alugar em vez de comprar). Esses ativos são considerados “antifrágeis”, protegendo o investidor de crises.
Em termos de retorno, investimentos residenciais oferecem duas principais vertentes: (i) valorização dos ativos e (ii) Lucro Operacional (NOI) gerado pelas operações. A valorização dos ativos depende de fatores como localização e qualidade do imóvel, exigindo um profundo conhecimento do mercado e um grau de risco considerável, já que muitas variáveis podem impactar o valor de um ativo a longo prazo.
Quanto ao NOI, ele resulta da receita de aluguel menos as despesas operacionais. Ter uma operação eficiente é crucial – desde a seleção de inquilinos que valorizem os ativos até a manutenção de uma experiência de qualidade, sem incorrer em despesas desnecessárias. Esse equilíbrio não é óbvio e demanda tempo para maturação, sendo um grande desafio em mercados emergentes como o brasileiro.
Em resumo, investir em multifamily pode oferecer um risco relativamente baixo de perda de renda, desde que se tenha uma operação sólida, e um risco moderado de perda de capital, especialmente em regiões promissoras. O maior risco é a falta de conhecimento do mercado, ressaltando a importância de uma boa compreensão do setor e das operações.
Na minha visão, essa classe de investimentos tem grande potencial de crescimento no Brasil, tanto do ponto de vista dos inquilinos quanto dos investidores. Devemos ver o mercado se maturando ao longo dos próximos anos.
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