Hub Imobiliário

A Pesquisa de Valores de Locação Residencial do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) registrou aumento de 5,11% no período acumulado de 12 meses (agosto de 2018 a julho de 2019). Considerando o mesmo período analisado, o preço dos aluguéis ficou abaixo do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), que registrou variação de 6,39%, segundo a Fundação Getúlio Vargas.

“É importante observar que o preço apurado pela pesquisa varia em sentido contrário ao IGP-M nos últimos meses. Ou seja, enquanto o índice medido pela FGV cai gradativamente, o valor auferido para locação pelo Secovi-SP vem subindo, o que indica uma gradativa recuperação do mercado”, diz Rolando Mifano, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

Em julho de 2019, houve aumento médio em todas as tipologias. Os imóveis de 1 dormitório apresentaram a maior variação (2,00%), seguidos de residências de 2 quartos (crescimento médio de 1,60%) e de 3 quartos (variação média de 0,90%).

Metodologia

A Pesquisa de Locação Residencial é elaborada pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e visa monitorar o comportamento do mercado de aluguéis na capital paulista. As informações estão disponibilizadas em valores por m² (área privativa de apartamentos e área construída de casas e sobrados) e estão organizadas em oito grandes regiões: Centro; Norte; Leste (dividida em duas: zona A – que corresponde à área do Tatuapé à Mooca; zona B – outros bairros dessa área geográfica, como Penha, São Miguel Paulista etc.); Oeste (segmentada em duas: zona A – Perdizes, Pinheiros e vizinhanças; zona B – bairros como Butantã e outros); Sul (dividida em duas sub-regiões: zona A – Jardins, Moema, Vila Mariana, dentre outros; zona B – bairros como Campo Limpo, Cidade Ademar etc.).

Os dados estão dispostos em faixa de valores por metro quadrado, por número de dormitórios e por estado de conservação. Por exemplo, o preço por metro quadrado de um imóvel de 3 dormitórios na zona Norte, em bom estado, varia entre R$ 18,44 e R$ 19,10. Já uma moradia de 90 m2 nessa região tem valor de locação entre R$ 1.659,60 e R$ 1.719,00. Nos bairros da zona Sul – área A, como Jardins, Moema e Vila Mariana, têm nas locações de residências de 3 dormitórios faixa de valores por m² entre R$ 26,38 e R$ 33,89. Para imóvel com área em torno de 150 m2 na região, o aluguel varia entre R$ 3.957,00 e R$ 5.083,50.

Garantia

O fiador foi o tipo garantia mais frequente entre os inquilinos, respondendo por 45,5% dos contratos de locação realizados. O depósito de três meses de aluguel foi a segunda modalidade mais usada – cerca de 37,5% escolheram essa forma de garantia. O seguro-fiança foi o tipo de garantia pedido por 17,0% dos proprietários.

Velocidade de locação

O IVL (Índice de Velocidade de Locação), que avalia o número de dias que se espera até que se assine o contrato de aluguel, indicou que o período de ocupação foi de 18 a 45 dias. Os imóveis alugados mais rapidamente foram as casas e os sobrados: 18 a 43 dias. Os apartamentos tiveram um ritmo de escoamento mais lento: 24 a 50 dias.

Tatuapé

Mensalmente, a Pesquisa Locação Residencial do Secovi-SP analisa dados históricos dos valores negociados por bairros. Neste mês, a região analisada foi o Tatuapé, na zona Leste de São Paulo.

De acordo com a pesquisa, os imóveis em bom estado de conservação, com vaga de garagem e que foram contratados em julho no bairro registraram valor médio por metro quadrado de R$ 31,97 para 1 dormitório; R$ 25,23 para 2 dormitórios, e R$ 22,76 para residências de 3 dormitórios.

A variação média dos valores de locação residencial acumulada no período agosto de 2012 a julho de 2019, na região do Tatuapé, atingiu 58,4% para imóveis de 1 dormitório, de 38,8% para residências de 2 dormitórios e 43,6% para as de 3 dormitórios.

Para Guilherme Topal, especialista em incorporação imobiliária, uma incorporação se dá a partir da formação de um grande acervo patrimonial – ativo e passivo -, receitas das vendas de unidades, terreno, equipamentos, materiais para a construção, obrigações relativas ao negócio, contas a pagar, contribuições previdenciárias, fiscais e trabalhistas. Topal destaca que esses bens ficam indisponíveis, pois se vinculam ao empreendimento. A consequência é a sua incomunicabilidade com outras construções de responsabilidade da incorporadora, não se confundindo com o patrimônio do incorporador.

De acordo com a Topal Advocacia, o regime de afetação é traduzido como o vínculo jurídico entre o empreendimento e os seus bens ativos e passivos, até a sua conclusão. A advocacia defende também que o regime representa um instrumento que reflete a relação entre a incorporadora e o credor. Já Arnaldo Rizzardo, autor da obra “Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, complementa, afirmando que o “regime de afetação protege a incorporação e o consumidor, garantindo maior segurança jurídica a ele, e se apresenta como um instrumento capaz de combater desvio de valores, a oneração do imóvel e o não cumprimento das obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias, e outras que a operação exigir.”

Sobre o desvio de valores, o especialista Guilherme Topal destaca que é comum as incorporadoras utilizarem o patrimônio de uma obra em outra, de modo que, com isso, a conclusão de alguma delas se atrase, prejudicando a parte mais fraca da relação, o consumidor. Na visão dos especialistas da Topal, como consequência desse processo, a relação entre o adquirente e o incorporador se torna prejudicada e, muitas vezes torna-se necessário recorrer à justiça.

As leis e o marco do regime de afetação da incorporação

Para Arnaldo Rizzardo, a afetação de bens é uma prática antiga. Ele defende que desde que a terra passou a ser um bem cuja propriedade fosse possível, o poder público buscou afetá-la, possibilitando indenização por desapropriação. No caso da incorporação, a ideia também não é tão recente. A prática data de 1964, com a criação da Lei n°4.591, que dispõe sobre mecanismos de segurança para garantir maior proteção jurídica aos adquirentes na relação com as incorporadoras. De acordo com Rizzardo, nesse período eram constantes as fraudes praticadas pelas incorporadoras. Elas elaboravam o projeto de construção, vendiam as unidades autônomas e depois abandonavam a obra, deixando os adquirentes com um sério problema para resolver.

Devido a essa situação, os investidores tinham suas expectativas frustradas, perdendo os valores pagos com a promessa de que receberiam as unidades habitacionais. O autor destaca que isso não só gerava comoção social, mas também lesava a economia popular, praticando, assim, um crime perante o Código Penal Brasileiro. Muitas pessoas, inclusive, investiam todo o seu dinheiro na construção, chegando, dessa maneira, a perder todas as suas economias. Em 2004, o legislativo criou a Lei nº 10.931, que estabelece regras que devem ser observadas na criação do regime de afetação. Para os especialistas da Topal Advocacia, o dispositivo jurídico em tela trouxe inovações importantes ao regime de afetação, imprimindo-lhe maior segurança aos bens que constituem uma incorporação e, dessa forma, garantindo maior certeza com relação à construção efetiva do empreendimento.

As leis n°4.591/64 e n°10.931/04 cercaram os adquirentes de uma série de proteções e impuseram ao incorporador obrigações, destacando-se as seguintes: o incorporador tem a obrigação de informar ao adquirente sobre a obra, de modo que ele possa acompanhar e fiscalizar ou monitorar o andamento da construção; os adquirentes podem se reunir em assembleia para substituir o incorporador, caso ele não cumpra com as suas obrigações previstas em contrato e em conformidade com a legislação vigente; se o incorporador infringir as regras da incorporação, principalmente no que diz respeito à gestão do capital investido pelos adquirentes, pode sofrer sanções civis e penais, podendo, inclusive, ser destituído.

Destituição da incorporadora: retomada da obra ou venda do patrimônio afetado

O regime de afetação traz a possibilidade, conforme a Lei n° 4.591/64, de destituir a incorporadora nas situações em que ela não cumprir com as suas obrigações previstas tanto no contrato, quanto em lei, como é o caso do atraso na entrega do imóvel ou abandono. Nesse contexto, é garantido aos adquirentes a destituição do incorporador visando a retomada da obra. Primeiro, busca-se notificá-lo, para que, em até 30 dias, ele retome o empreendimento, por força do art. 43, VI, Lei 4.591/64. Caso não retome, o caminho fica aberto para a sua destituição. Em caso de insolvência do incorporador que optou pelo regime da afetação, e caso não seja possível à maioria prosseguir na construção, a assembleia geral pode decidir vender o terreno, acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, de modo a compensar o investimento feito por todos os adquirentes.

Para os especialistas da Topal Advocacia, ainda que a lei estabeleça que cabe ao incorporador a submissão da incorporação ao regime de afetação, tal instrumento representa um significativo avanço no que diz respeito à segurança jurídica do adquirente. Eles defendem que o regime de afetação é um instrumento importante para garantir a boa relação entre os adquirentes e o incorporador, e fazer com que ambos respeitem os direitos, garantias e deveres envolvidos em todo o processo. Nesse contexto, ressaltam ainda que o regime de afetação é uma garantia mínima de que o empreendimento terá a sua construção finalizada, assegurando o direito de moradia dos investidores.

A adoção das tecnologias BIM (Building Information Modelling) pelas empresas brasileiras do setor de construção civil deve aumentar em dez vezes até 2028, passando de 5% do PIB do setor para 50%, segundo levantamento realizado pelo Ibre-FGV (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas).

O tema é um dos assuntos debatidos no 2º Seminário Internacional: A Era BIM, que será realizado no dia 22 de agosto. O evento promovido pelo Sinaenco (Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva) já está com inscrições abertas (confira abaixo canal para inscrições).

Adriana Arruda Pessoa, coordenadora de Economia Digital e Produtividade Industrial do Ministério da Economia, explica que o papel indutor do governo no uso das tecnologias BIM tem ocorrido por meio da criação de um ambiente de maior segurança regulatória, bem como do estímulo à inovação e à modernização setorial.

Segundo ela, a estratégia BIM BR propõe a utilização e a exigência do BIM em três etapas: “A primeira fase, a partir de janeiro de 2021, está focada em projetos de arquitetura e de engenharia para construções novas, ampliações ou reabilitações, quando consideradas de grande relevância para a disseminação do BIM”. A segunda fase, a partir de janeiro de 2024, deve abranger, além dos usos previstos na fase anterior, será incluído orçamento e planejamento da execução de obras e a atualização do modelo e de suas informações como construído (as built).

A terceira fase deve ocorrer a partir de 2028 e deve abranger os usos previstos nas etapas anteriores, os serviços de gerenciamento e de manutenção do empreendimento após sua construção, cujos projetos de arquitetura e engenharia e obras tenham sido realizados ou executados com aplicação do BIM.

Prática

Virgínia Moura, coordenadora geral do NUBIM da Prefeitura de Teresina, explica que a tecnologia BIM abre um leque amplo para a administração pública. “A adoção do BIM na prefeitura de Teresina, como ferramenta de gestão de processos, visa capacitar e integrar os técnicos municipais para levantar, projetar, analisar, fiscalizar e monitorar os ativos públicos construídos e a construir dentro de uma plataforma de tecnologia com o objetivo de diminuir desperdícios, eliminar aditivos nas obras e, no futuro, controlar a manutenção dos ativos”, esclarece a especialista.

A Prefeitura de Teresina já colhe os primeiros resultados com a implantação da metodologia. “A experiência com o case, ainda em desenvolvimento, já trouxe um resultado comparativo em relação ao sistema atual de elaboração de projetos de uma escola padrão da Secretaria Municipal de Educação. Enquanto uma encontra-se há dois anos na fase de projetos (da concepção aos complementares) com 17 contratos que somam mais de R$ 400.000,00, a Escola do Case, iniciada em janeiro de 2019, foi entregue todos os projetos básicos, elaborado por equipe própria da prefeitura (5 profissionais e 2 estagiários) e será dado o início aos projetos executivos para licitar até o final de 2019″ aponta Virgínia.

Serviço

2º Seminário Internacional: A Era BIM

Dia: 22 de agosto

Horário: das 8h às 18h30

Local: Teatro Itália, Avenida Ipiranga, 344, República, São Paulo – SP

Inscrições: bit.ly/2Jyo8I0

Informações: (11) 3123-9200

Uma casa industrializada construída em apenas 24 horas! Um projeto de alta produtividade, sustentável, inovador, com foco em integração de todas as etapas e processos para máxima eficiência. Por estas qualidades, a Casa24h, apresentada pela Inovatech na Feicon Batimat 2019, foi escolhida para participar do Autodesk University Las Vegas, um dos maiores e mais importantes eventos na área de BIM (Building Information Modeling).

A iniciativa brasileira foi selecionada entre 2.400 inscrições de todo o mundo e será um dos destaques no evento, que acontece entre os dias 18 e 21 de novembro, em Las Vegas (EUA). A arquiteta e urbanista Fernanda Cruz, da QuattroD, parceira de BIM da Inovatech nesta iniciativa, apresentará o case na área “Industry Talks”.

Fernanda acredita que o reconhecimento se deve, principalmente, pelo caráter totalmente inovador e cativante da proposta. “As tecnologias utilizadas no desenvolvimento e a equipe multidisciplinar que trabalhou para a construção da casa em tempo recorde foram fundamentais para este resultado de sucesso e, também, para mostrar o potencial das empresas nacionais”, comenta. Conheça mais detalhes sobre o projeto

BIM: https://www.youtube.com/watch?v=nfyMsh3Hawo

A experiência

A Casa 24h foi uma das principais atrações da Feicon Batimat deste ano, feira referência para todo o setor de construção civil e arquitetura. Para toda a equipe envolvida, um enorme desafio de planejamento e execução. Para os visitantes, uma chance ímpar de acompanhar todo o processo e conferir a aplicação de novos métodos e tipos de materiais.

“O público da Feicon procura por soluções e este projeto entrega justamente isso. Ele faz com que os profissionais visualizem, de forma muito clara, como é possível construir com alta produtividade sem preterir qualidade e sustentabilidade. Com certeza foi um grande momento para a feira desde ano e este reconhecimento internacional é mais uma prova disso”, explica Gustavo Binardi, diretor de portfólio da Reed Exhibitions, organizadora da Feicon.

Para Luiz Henrique Ferreira, CEO e fundador da Inovatech, a participação da Casa24h no evento internacional comprova a importância do projeto aqui no Brasil. Segundo ele, a Casa24h nasceu com o objetivo de transformar o setor da construção no país. “Este reconhecimento é um importante passo para demonstrar que quando se tem uma ideia inovadora e muita gente boa trabalhando junto, o resultado aparece rápido”, avalia.

“Quero dar os parabéns à QuattroD pelo excelente trabalho e agradecer a cada um dos mais de 70 profissionais de diversas disciplinas que fizeram este sonho virar uma realidade, além da parceria indispensável com a Feicon Batimat”, lembra Ferreira. “Em breve, as pessoas na cidade de São Paulo poderão morar em apartamentos com o conceito Casa24h e sentir na prática conforto, sustentabilidade e eficiência na medida certa”, conclui.

Um dos principais desafios dos gestores que trabalham com fundos de investimento imobiliário é ter seus produtos reconhecidos no mercado financeiro, principalmente os listados na Bolsa de Valores. Quando eles alcançam uma posição no IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 – isso os coloca em posição de maior visibilidade e prestígio. “É uma chancela interessante”, diz Bruno Nunes, gestor da TG Core, gestora de investimentos especializada em investimentos no mercado imobiliário.

O IFIX é resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios de liquidez e valor de mercado. Os fundos são selecionados por sua liquidez e ponderadas nas carteiras por seu valor de mercado total. O objetivo do índice é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3

A empresa tornou-se um case de sucesso. Em pouco mais de um ano, um de seus produtos – TG Ativo Real – conquistou uma posição no IFIX. “O fundo foi criado em agosto de 2017 e, aproximadamente após um ano, já estávamos no índice”, comemora Bruno. Segundo ele, isso foi uma grande conquista para a empresa, pois o produto passou a ser avaliado pelo mercado de outra forma. “Ganhou mais credibilidade por ter essa marca validando sua robustez e capacidade de rentabilidade”.

Junto a esse destaque, Bruno enfatiza que a TG Core ganhou uma nova visão. “Essa visibilidade trouxe também mais cobrança do mercado no que diz respeito à performance do produto e obtenção de resultados. O zelo em relação a isso é constante”.

Um dos principais pontos que colocam o TG Ativo Real em patamar de diferenciação, de acordo com Nunes, é seu portfólio híbrido. “O produto tem investimentos diluídos em vários nichos do setor imobiliário, como shopping center, loteamentos, incorporações, entre outros. Isso nos permite diversificar as aplicações em momentos mais desafiadores, direcionando os recursos para mercados com maior oportunidade e gerando um equilíbrio nos investimentos”, explica. Outro aspecto relevante diz respeito tributação. “Na distribuição de resultados, o investidor pessoa física é isento de tributos”.

O gestor da TG Core elenca três aspectos importantes que contribuíram fundo no universo IFIX da B3: além de ser um produto híbrido, com equilíbrio nos investimentos, a empresa faz uma gestão ativa da carteira. “Nós acompanhamos de perto todas as etapas de desenvolvimento dos projetos. Fazemos visitas in loco, conversamos com os profissionais envolvidos nos serviços, na venda, na área contábil e com os parceiros, para obtermos uma radiografia nítida do andamento”, enfatiza.

O terceiro ponto diz respeito à transparência com seus clientes. Por meio de vários canais, a TG Core informa-os sobre tudo o que envolve a evolução desses projetos. “Trazemos a eles o resultado do monitoramento constante e eficiente que fazemos a todo momento por meio de vários canais, incluindo um site robusto de relacionamento com investidores”.

De acordo com Bruno, a intenção é que a palavra robustez seja sinônimo desse produto nos próximos anos. A TG Core enxerga grande espaço de crescimento no mercado e acredita que o fundo TG Ativo Real possa alcançar a marca de R$ 2 bilhões de investimentos em ativos imobiliários num horizonte de médio prazo”, finaliza.

O uso de QR Code tem auxiliado moradores de prédios a visualizar como é gasto o dinheiro do condomínio. A tecnologia passou a ser utilizada de forma pioneira pela Lello, maior administradora de condomínios do Brasil, responsável pela gestão de cerca de três mil empreendimentos na capital paulista, ABC, Campinas, Jundiaí, Piracicaba e no litoral do Estado.

Todos os boletos de condomínio emitidos pela administradora possuem um código, pelo qual o morador pode, via celular, acessar a prestação de contas mensal e os balancetes do prédio.

Desta forma, basta um simples clique com o leitor QR Code para que o condômino seja levado ao portal versão mobile da Lello e, com sua senha individual, visualize, na palma da mão, o quanto foi gasto no mês com a folha de funcionários e encargos, energia elétrica, água, contratos de manutenção e conservação e despesas administrativas, dentre outras.

Também é possível verificar o quanto foi destinado ao Fundo de Reserva do Condomínio, arrecadação orçamentária total e gastos com obras e reformas.

“A principal vantagem desta tecnologia é permitir maior interatividade dos moradores no orçamento dos condomínios, para que eles possam ter acesso rápido e simplificado à prestação de contas e saibam como e onde a cota que eles pagam mensalmente tem sido utilizada”, afirma Angelica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios.

Segundo ela, a iniciativa segue uma tendência global de inovação e democratização da informação, com absoluta transparência.

A BR Consórcios (www.brconsorcios.com.br), empresa que está presente em todo território nacional, com clientes em mais de 2 mil cidades, aponta que investir para adquirir um imóvel está sendo uma alternativa para a maioria dos brasileiros, sejam os solteiros, casados ou divorciados. O percentual representa que, independente do estado civil, todos estão buscando construir seu próprio patrimônio e formar uma poupança programada. O semestre tem sido bastante movimentado para essa área, com crescimento de 119% de novas cotas feitas por brasileiros casados e 72% por solteiros, o que mostra um avanço na procura por planejamentos.

Um fator interessante é o crescimento exponencial de empresas que buscam, no sistema deconsórcio, uma opção para ampliar o seu negócio. Segundo o diretor-geral da BR Consórcios, Rodolfo Montosa, se compararmos o mês de junho de 2018, com o mesmo mês deste ano, as empresas estão cada vez mais procurando por consórcios. “O destaque vai para a categoria de imóveis com 140% de crescimento e a de motocicletas, um aumento de 20%”, afirma Montosa.

Além disso, outro grupo está novamente se destacando nos últimos meses. As mulheres apresentam um crescimento contínuo e interessante, no comparativo com o ano anterior. O que resultou em uma evolução percentual de 12% na aquisição de novas cotas gerais emconsórcios.

Mantendo os bons resultados de 2018, a RE/MAX fechou o primeiro semestre deste ano com ampliação de sua rede franqueada, e de crescimento de 51,51% em faturamento na comparação com o mesmo período do ano passado. “Abrimos 43 franquias e temos 76 em processo de instalação. Ao todo são 256 unidades em funcionamento”, lembra o presidente e CEO da RE/MAX Brasil, Peixoto Accyoli. “Também quatro novos master franqueados iniciaram operação em 2019, totalizando 43 em todo o país”. Nesse modelo de negócio, as master franquias habilitam novos franqueados, expandindo a rede e mantendo a cultura empresarial.

Nesse cenário positivo, Peixoto destaca a chegada ao Brasil da The RE/MAX Collection, divisão especializada na negociação de propriedades de grande requinte e atributos exclusivos como terem sido projetados por arquitetos famosos ou habitados por celebridades. Instalada no bairro da Vila Nova Conceição, em São Paulo, a bandeira é sucesso nos Estados Unidos e na Europa. Segundo ele, o segmento de imóveis de alto padrão carece de atenção no Brasil. “São raros os agentes e as imobiliárias realmente dedicados a esse nicho. Nossa expectativa é que isso mude com a abertura de agências com este perfil, capazes de oferecer atenção especial ao segmento de imóveis de alto padrão no país”, garante o executivo.

Some-se a esses resultados reconhecimentos importantes para a marca. Pela sexta vez consecutiva, a empresa conquistou o Selo de Excelência em Franchising, concedido pela Associação Brasileira de Franchising (ABF). “Temos mais de três mil redes de franquias no Brasil, além de muitos líderes competentes e consagrados nesse campo. Ser apontado como uma referência é gratificante, especialmente pelo fato de a distinção ser mais uma prova do êxito da nossa proposta inovadora para o setor”, afirma Peixoto.

Outro fator responsável pelo bom desempenho são unidades mais consolidadas. O valor geral de honorários relacionados a vendas em lojas já existentes (índice Same Store Sales) cresceu significativamente entre 2017 e 2018, com alta de 60,32%. Já entre 2018 e 2019 o percentual de crescimento é da ordem de 26%, forte indicativo de que a empresa tem conquistado mais market share. “Também vale a pena comentar que, em dois anos, o número de agentes imobiliários associados à RE/MAX aumentou 127,36%. Na comparação entre o mesmo período de 2018 e 2019, a alta atingiu 62,87% e, hoje, são quase três mil profissionais em todo o país”.

Com alguns meses ainda pela frente, as projeções para 2019 seguem um clima de otimismo – a RE/MAX espera fechar o ano com 300 unidades em operação. E manter as melhores práticas para toda a rede tem papel fundamentais para a concretização desta meta. Ensino à distância com avaliações, oferecendo boletins, cursos e trilhas segmentadas por categoria de acesso, e opções semipresenciais e presenciais, por meio da Universidade RE/MAX são algumas delas. Em fevereiro deste ano, por exemplo, a companhia inovou com a adoção de uma nova plataforma de treinamento e comunicação batizada de RE/MAX FLIX. A ideia é oferecer conteúdos online, permitindo transmissão ao vivo e análise de dados dos usuários – como o tempo logado e as tags de vídeos mais acessados.

Os mercados de imóveis usados e de locação de casas e apartamentos fecharam o primeiro semestre deste ano em alta na cidade de São Paulo, com saldo positivo acumulado de 22,54% nas vendas e 20,93% na locação. No primeiro semestre do ano passado o saldo de vendas acumulado ficou negativo em 4,23% e a locação registrou saldo positivo de 12,04%, pouco mais que a metade do registrado este ano.

Os bons resultados das vendas de imóveis usados neste primeiro semestre de 2019 foram encorpados pelo vigoroso desempenho de junho, quando o número de unidades vendidas foi 27,75% superior ao de junho. Foi o melhor saldo em seis meses, superando fevereiro (+ 26,8%) e abril (+ 20,04%).

Os números apurados nas pesquisas mensais feitas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) “indicam a resistência e a força de superação do mercado de imóveis usados neste momento em que caminhamos para terminar o ano com um PIB crescendo menos de 1% sobre 2018, muito abaixo das previsões iniciais”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

“A locação residencial inevitavelmente terá saldos positivos pois as pessoas precisam morar de algum jeito, e alugar é infinitamente mais fácil que comprar o imóvel próprio, daí a importância desse resultado do mercado de usados num cenário de desemprego, redução da renda das famílias e incerteza quanto ao futuro”, avalia Viana Neto.

Segundo sua avaliação, os dois mercados poderiam ter o dobro do tamanho atual, “não fossem essas e outras restrições, como os juros ainda altos dos financiamentos imobiliários e as exigências para sua concessão”. O presidente do CreciSP destaca que a despeito desse contexto difícil, “as pessoas e famílias que mantêm emprego ou renda e têm alguma reserva financeira, como saldo no FGTS, não hesitam em fazer o possível para ter sua casa própria ainda que o orçamento doméstico fique mais apertado”.

A convicção de que “a maior garantia de segurança futura que se pode ter é o teto próprio sobre a cabeça”, argumenta Viana Neto, é o que move o mercado de imóveis, tanto de novos quanto de usados, a despeito do que ele chama de pregação equivocada de alguns economistas e consultores financeiros. “Aconselhar alguém que possa comprar seu imóvel próprio a não o fazer sob o argumento de que trocar a prestação de um financiamento pelo aluguel é melhor opção, especialmente se são jovens, é sujeitar essa pessoa a viver a incerteza de não ter abrigo seguro no futuro”, enfatiza Viana Neto.

Vendas com financiamento

As 264 imobiliárias que o CreciSP consultou em junho venderam 73,03% em apartamentos e 26,97% em casas. Esse número foi 27,75% maior que o de maio, com o índice de vendas passando de 0,2639 nesse mês para 0,3371 em junho. Os preços do metro quadrado dos imóveis aumentaram em média 14,15% em junho comparado a maio.

Foram vendidos com financiamento bancário 61,8% dos imóveis negociados por essas imobiliárias. As outras formas de pagamento foram a venda à vista (37,08%) e por meio de carta de consórcio imobiliário (1,12%). A pesquisa CreciSP não registrou venda com pagamento parcelado por donos de imóveis.

Imóveis com preço final de até R$ 600 mil dominaram as vendas em junho, com participação de 56,18% do total. Por faixa de preço de metro quadrado, 49,41% das unidades vendidas custaram aos compradores até R$ 8 mil o metro quadrado.

Os descontos médios sobre os preços fixados inicialmente para venda foram menores em quatro das cinco regiões que compõem a pesquisa CreciSP: Zona E (de 12,33% em maio para 4,8% em junho, queda de 61%); Zona D (de 10% para 7,67%, queda de 23,33%); Zona A (de 9,33% para 7,68%, queda de 17,64%); e Zona B (de 8,14% para 7,7%, queda de 5,41%). Na Zona C, o desconto em Junho (8,68%) foi 0,16% maior que o de Maio (8,67%).

Segundo a pesquisa CreciSP, 34,83% das unidades vendidas eram de bairros situados na Zona B, como Aclimação e Paraíso; 28,09% de bairros da Zona A, como os Jardins; 23,6% da Zona C, onde estão agrupados bairros como Mirandópolis e Mooca; 8,99% em bairros da Zona E, como Lauzane Paulista e Itaquera; e 4,49% em bairros da Zona D, caso de Glicério e Limão, entre outros.

A pesquisa também apurou que 68% das casas e apartamentos vendidos em junho eram de padrão médio, 21% de padrão luxo e 11% de padrão standard. Imóveis de 1 dormitório foram os mais vendidos na Zona A (14,61% do total); de 4 dormitórios na Zona B (14,61%); de 3 dormitórios na Zona C (14,61%); e de 2 dormitórios nas Zonas D (2,25%) e E (4,49%).

Locação de casas em queda

As 264 imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP alugaram imóveis em junho na Capital, e do total 56,32% eram apartamentos e 43,68% eram casas. Houve queda de 5,82% em relação às locações contratadas em maio. Os aluguéis novos caíram em média 2,6% em relação a maio.

Mais da metade das novas locações de junho – 52,62% do total – tem aluguel médio de até R$ 1.200,00. Para alugar suas casas e apartamentos, os proprietários concederam descontos em junho menores que os de maio: 7,68% em bairros da Zona A (redução de 17,64% sobre o desconto médio de 9,33% de Maio); 7,7% na Zona B (- 5,41% sobre os 8,14% do mês anterior); 7,67% na Zona D (- 23,33% sobre os 10% de Maio); e 61,07% na Zona E (- 61,07% sobre os 12,33% de maio). Na Zona C, o desconto em junho ficou em 8,68%, ou 0,16% acima dos 8,67% de maio.

No segmento de apartamentos, o aluguel que mais aumentou em junho foi o de quitinetes em bairros da Zona C – o aluguel médio subiu 35,06%, de R$ 700,00 para R$ 945,45. O aluguel que mais baixou foi o de imóveis de 3 dormitórios na Zona D: de R$ 2.800,00 para R$ 1.740,00, queda de 37,86%.

Entre as casas, o aumento maior foi o de unidades de 3 dormitórios em bairros da Zona B, que passaram em média de R$ 2.470,00 em maio para R$ 3.066,67, uma alta de 24,16%. Nessa mesma Zona B, a pesquisa CreciSP registrou a maior queda, de 23,3%, para as unidades de 1 dormitório, cujo aluguel médio caiu de R$ 1.362,50 em maio para R$ 1.045,00 em junho.

A pesquisa apurou que a metade (50,7%) das novas locações de junho se concentrou em bairros da Zona C, que foi a Zona de Valor onde os descontos ficaram estáveis de maio para junho. O restante das locações se distribuiu pelas Zona D (20,05%); Zona B (13,41%); Zona E (12,39%); e Zona A (3,45%).

Garantia e ações judiciais

As formas usadas para garantia de pagamento das novas locações inscritas nos contratos foram o fiador pessoa física (36,53% do total); o depósito de três meses do valor do aluguel (33,72%); o seguro de fiança (19,8%); a caução de imóveis (8,3%); a cessão fiduciária (1,15%); e a locação sem garantia (0,51%).

As 264 imobiliárias receberam as chaves de 706 imóveis da parte de inquilinos que tinham contratos ativos por conta de motivos como mudança de endereço ou cidade (57,93% do total) ou problemas financeiros (42,07%). Esse número equivale a 90,17% das 783 novas locações e é 4,24% menor que o percentual apurado em maio, 94,16%.

Nas 264 imobiliárias pesquisadas em junho, estavam inadimplentes 4,68% dos contratos em vigor, percentual 5,88% superior aos 4,42% que estavam com aluguel atrasado em maio.

O CreciSP também pesquisou nos cartórios da Capital o número de ações locatícias que foram ajuizadas em junho. O número – 2.045 ações – é 14% menor que as 2.378 ações de maio. Houve queda em quatro dos cinco tipos de ações: por falta de pagamento (- 15,37%, de 1.308 para 1.107); renovatórias do aluguel (- 29,89%, de 87 para 61); de rito sumário (- 8,76%, de 879 para 802); e as ações ordinárias (- 34,74%, de 95 para 62). O único tipo de ação que registrou aumento (+ 34,74%) foram as consignatórias, que passaram de 9 em maio para 13 em junho.