Por Fernando Nekrycz
Adquirir um imóvel é um sonho para a grande maioria dos
brasileiros. Contudo, ao finalmente comprarem uma propriedade, muitas
pessoas não se atentam aos possíveis riscos a que estão sujeitas –
até mesmo de ter o negócio jurídico invalidado. Isso pode levar à
perda da propriedade/posse do imóvel pelo comprador e sua
restituição ao vendedor, conhecido como evicção. A fraude contra
credores e a fraude contra a execução são alguns desses vícios
sociais do negócio jurídico no mercado imobiliário.
Trata-se de um meio ilícito de evitar que os credores de um devedor
insolvente, ou prestes a se tornar um (que não possui patrimônio
para pagar a dívida), tomem seus bens como pagamento. É uma prática
regulamentada pelos artigos 158 a 165 do Código Civil. Ou seja, a
pessoa maliciosamente abre mão da posse de seus bens, reduzindo-os
para evitar a perda. Um bom exemplo é o caso de uma venda de
imóvel, em que o devedor se torna insolvente ao praticar a venda de
um bem, prejudicando seus eventuais credores.
Para que a fraude aconteça, são necessários três elementos: 1) o
_eventus damni_, elemento objetivo que se configura pelo dano efetivo
causado ao credor devido à alienação dos bens do devedor; 2) o
_consilium fraudis_, elemento subjetivo que se configura pela má-fé
tanto do alienante quanto do adquirente, ou seja, há o conhecimento
de que a venda possa prejudicar os credores; 3) a anterioridade do
crédito, isto é, a dívida deve ser anterior à alienação do bem
e os credores posteriores não podem pleitear a anulação do negócio
jurídico.
Dessa forma, como saber se a aquisição de um imóvel configura
fraude? É necessário verificar as hipóteses desse ilícito. Entre
elas estão: a venda por um preço abaixo do valor do mercado; a
transmissão gratuita de bens, como doações; a transmissão onerosa
desses bens (somente quando a insolvência for notória); o perdão de
dívidas por parte do devedor a pessoas que também deviam a ele; e a
antecipação de pagamento de dívida não vencida feita a um dos
credores em detrimento dos demais. Entretanto, há também casos em
que a possibilidade de fraude é excluída, como ocorre na aquisição
de imóvel mediante depósito judicial e na permuta de igual valor ou
maior, porque mantém o patrimônio do devedor.
Se a fraude realmente for constatada, os credores quirografários
(que não possuem garantia real de pagamento) prejudicados podem
pedir a anulação do negócio jurídico, com prazo de até quatro
anos, por invalidade através da Ação Pauliana ou Ação
Revogatória contra o devedor, a pessoa que realizou o negócio e
contra terceiros adquirentes que tenham agido de má-fé. Além
disso, o comprador desse imóvel perderá a propriedade/posse
(evicção de direitos), que voltará a ser do vendedor que, por sua
vez, vai responder pelas eventuais dívidas junto aos credores.
Já a fraude contra a execução, regulamentada pelo artigo 593 do
Código de Processo Civil, é considerada um ato contra a dignidade e
a administração da justiça. Nesse caso, não exige ação própria
para anulação – basta o simples pedido do credor nos autos da ação
de execução para anular o negócio. A prática ocorre quando há uma
ação judicial em curso capaz de reduzir o devedor à insolvência.
Um exemplo disso é quando a pessoa aliena seus bens após ser citada
em um processo de execução, não restando nada para garantia do
juízo.
Portanto, antes de adquirir um imóvel, é essencial tomar muito
cuidado com a negociação. É preciso ter ciência dos possíveis
riscos que podem surgir, solicitando as certidões do imóvel do
vendedor, suas respectivas empresas e dos antigos proprietários.
Além disso, busque sempre apoio especializado e seja orientado por um
advogado de sua confiança e com experiência em transações
imobiliárias. Dessa forma, o sonho do imóvel não corre o risco de
se transformar em um pesadelo.
Fernando Nekrycz, CEO da Xaza, plataforma de intermediação
imobiliária que facilita a compra e venda de imóveis exclusivos
