Recife é uma das capitais que menos lança unidades do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) proporcionalmente ao potencial de mercado, aponta o estudo feito pela Ademi-PE e pela consultoria Brain Inteligência Estratégica. A capital pernambucana tem a menor participação de MCMV (13%) na comparação com outras cidades com mais de 1 milhão de habitantes. O estudo foi apresentado na noite dessa terça-feira (20) para os associados da Ademi-PE, players do mercado e agentes públicos em jantar no restaurante Pobre Juan.
Entre 2017 e 2022 foram lançadas na cidade de Recife 2.274 unidades dentro do programa MCMV. Esse montante representa 0,7% do total de domicílios no município com renda entre R＄ 2.544 e R＄ 8.255. Para efeito de comparação, em São Paulo essa proporção é de 9,6% e em Goiânia é de 5,1%.
Considerando o crescimento vegetativo de domicílios em Recife, estima-se demanda por 9.009 domicílios entre 2023 e 2028 na faixa de renda entre R＄ 2.621 e R＄ 8.058. Esse número pode ser ainda maior, chegando à necessidade de 12 mil moradias por ano, considerando pessoas que moram de aluguel e novas famílias que se formam, mas continuam morando na casa dos pais.
“Os municípios precisam criar incentivos urbanísticos para que a cidade possa oferecer mais unidades”, afirma o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões. Na opinião de Simões, políticas públicas voltadas para uma melhor ocupação do solo trazem benefícios para as cidades. “Novos pontos que proporcionem uma ocupação do solo mais eficaz trazem mais opções e comodidades aos seus moradores, facilitando questões como a mobilidade, permitindo que os trabalhadores morem perto dos seus empregos, reduzindo descolamentos”, acrescentou o presidente da Ademi-PE.
“O Minha Casa, Minha Vida deveria ter tido um impacto muito maior no Nordeste, especialmente em Pernambuco. Após as mudanças mais recentes nas regras, a demanda por moradias incentivadas pelo programa federal cresceu em todo o Brasil, mas de maneira desproporcional por Região”, avalia o CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo.
“Eventos como esse, onde há uma ampla exposição de dados e escuta do setor, contribuem para o bem da cidade, trazem conhecimento compartilhado. Os dados ajudam a conhecer melhor as demandas da cidade, onde há maior procura por imóveis e a compreender, por exemplo, porque algumas áreas são menos demandadas”, declarou o secretário de Planejamento, Gestão e Transformação Digital do Recife, Felipe Matos. Também compareceram ao evento a presidente do Instituto Pelópidas Silveira, Mariana Asfora, e o gerente de projetos especiais do Recentro, Paulo Cunha.
As novas regras para o programa anunciadas pelo governo federal já demonstraram resultados. No 4T23, os lançamentos referentes ao MCMV somaram R＄ 341 milhões. No 4T22, esse montante era de R＄ 88 milhões. O crescimento foi de 288% na oferta.
No 4T23, os lançamentos do MCMV representaram 42% das unidades lançadas no Recife e Região Metropolitana, contra 36% no 3T23. Os empreendimentos que se enquadram no programa federal normalmente possuem mais unidades em relação às demais categorias do mercado imobiliário.
O estudo da Ademi-PE com a Brain, mostra, ainda, que as famílias com renda entre R＄ 2.621 e R＄ 8.058 têm potencial para absorver anualmente em um cenário econômico conservador, aproximadamente 2.374 domicílios. Considerando-se um cenário econômico moderado o potencial aumenta para 2.824 domicílios.
Enquanto a média de lançamentos de unidades MCMC entre 2015 e 2022 foi de 400 unidades por ano, as projeções de absorção de lançamentos mostram que o público-alvo dos programas HIS (Análises de Aspectos Legais) teria capacidade de absorver entre 1.130 e 1.695 unidades lançadas, considerando taxas baixas de absorção entre 40% e 60%.
Cenário imobiliário
O mercado imobiliário do Recife está em recuperação após o período da pandemia, aponta o estudo feito pela Ademi-PE e pela consultoria Brain. Os dados mostram que o 4º trimestre de 2023 (4T23) teve um crescimento de 55% de imóveis lançados no mercado em relação do 3º trimestre de 2023 (3T23). Em números absolutos, foram colocados à venda 4.859 unidades habitacionais a mais no 4T23 em relação ao 3T23.
Quando é feito o comparativo entre os anos de 2022 e 2023, Recife e os municípios da Região Metropolitana tiveram um crescimento de 7% em unidades lançadas no período. Comparando-se os anos de 2021 e 2022, quando houve uma queda de 39%, percebe-se o esforço do setor para a recuperação do mercado.
O estudo da Ademi-PE com a consultoria Brain mostra, ainda, que a Região Metropolitana do Recife apresentou 23% a mais de empreendimentos lançados no 4T23 em relação do 3T23, somando 27 prédios verticais residenciais. Com relação ao número de unidades habitacionais, o 4T23 teve um incremento de 5% em relação ao 3T23, somando 3.409 residências.
Outro ponto positivo do estudo da Ademi-PE com a consultoria Brain é o Valor Geral Lançado (VGL), que no 4T23 foi de R＄ 1,7 bilhão. Comparando com o mesmo período de 2022, o VGL foi de R＄ 1,2 bilhão. Ou seja, houve um avanço de 33%, representado R＄ 500 milhões a mais em imóveis novos colocados à venda no mercado em um ano.
Juntando todos os empreendimentos lançados em 2022, somam-se R＄ 4,6 bilhões em valores de imóveis no Recife e Região Metropolitana. Em 2023, os novos empreendimentos somaram R＄ 5,5 bilhões. Aqui, tem-se um dado interessante. Em 2022, foram lançadas 12.316 unidades habitacionais contra 12.015 lançadas em 2023.
Quando se analisam as vendas de imóveis novos, houve um recuo de 13% no 4T23 em relação do 3T23. Esse movimento acompanha uma tendência nacional. Em números absolutos, as vendas realizadas no 4T23 estão acima do patamar de 2019, no período pré-pandemia, quando o 4T19 registrou 1.568 unidades vendidas. No 4T23, foram vendidas 2.737 unidades.
O ano de 2023 apresentou um estoque de 46.471 unidades residenciais. Desse total, restam apenas 10.246 unidades à disposição, representando um percentual de venda de 78%. Os números dos imóveis comerciais são mais expressivos. Das 2.492 unidades em estoque no início de 2023, apenas 108 seguem à venda, representando um escoamento de 95% dos imóveis.