Diante da retomada da normalidade da atividade econômica após o período pandêmico, o setor imobiliário e da construção civil é, novamente, colocado como um dos principais vetores para fomentar o crescimento do PIB brasileiro, tendo em vista impacto imediato na geração de empregos, crédito e renda.
Ademais, com o término da situação de emergência de saúde pública, é possível analisar os impactos diretos que o período pandêmico causou na formação dos preços de mercado, como, por exemplo, o preço dos insumos aplicados diretamente na construção civil que constituem o Índice Nacional de Custo da Construção, medido mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.
“O aumento dos insumos aplicados na construção civil iniciou-se no ano de 2020 e perdurou durante os anos de 2021 até meados de 2022. Neste período, o INCC atingiu o patamar acumulado em 12 meses acima de 15% ao ano, fato que levou muitas incorporadoras a suspenderem suas obras e/ou paralisarem seus projetos. A variação acumulada do índice durante o período foi próxima de 40%, sendo que determinados insumos tiveram aumento real nos preços em patamar superior à variação do INCC no período”, explica Rodrigo Tambuque, advogado e sócio do Chodraui e Tambuque Advogados.
Dentro deste contexto, a incidência de correção monetária sobre o saldo do preço de aquisição nas promessas de venda e compra de imóvel na planta voltaram a atrair especial atenção das construtoras/incorporadoras, das instituições financeiras e dos promitentes compradores das unidades habitacionais.
“Como os adquirentes de unidades habitacionais na planta suportam diretamente o aumento do saldo do preço a ser quitado, decorrente da incidência da correção monetária pelo INCC sobre o saldo devedor, emergiram várias demandas judiciais e administrativas questionando a validade/legalidade de tal dispositivo, corriqueiramente constante das promessas de venda e compra de imóveis na planta”, comenta o advogado.
Não obstante tais questionamentos por parte dos adquirentes de unidades habitacionais tenham ganhado força após o período pandêmico, a questão já trouxe preocupação anteriormente ao setor imobiliário e da construção civil, pois, assim como os adquirentes, as construtoras e incorporadoras suportam o aumento dos insumos diretamente aplicados nos projetos que estão sendo executados.
Conforme lição jurisprudencial clássica do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE nº 93.496, “a correção monetária não é um plus que se adiciona à dívida, mas, tão somente, um minus que se evita”, e, conforme proclamou o Ministro Aliomar Baleeiro no julgamento do ERE nº 75.504, “a correção monetária passou a ser um imperativo ético e jurídico, que o legislador, a Jurisprudência e a doutrina cumprem a passos largos”.
“Em outras palavras, a incidência de correção monetária pelo INCC sobre o saldo do preço, durante a fase de obras, não traz lucro às incorporadoras/construtoras, mas evita o prejuízo decorrente da variação positiva no preço dos insumos diretamente aplicados na construção, pois, o saldo devedor atualizado é a mesma quantia fixada na promessa de venda e compra com o seu valor nominal alterado”, acrescenta Rodrigo.
Assim, estipular que as parcelas do saldo do preço devem ser quitadas pelos adquirentes de forma atualizada é medida totalmente lícita e ética, que tem como único objetivo manter o equilíbrio financeiro entre as obrigações da incorporadora/construtora (entrega da unidade habitacional pronta) e as obrigações dos adquirentes (quitar pontualmente o saldo do preço fixado na contratação.
Ainda, conforme fundamentado pela Magistrada que julgou um recente caso patrocinado pelo Chodraui e Tambuque Advogados Associados, a estipulação contratual de incidência da correção monetária pelo INCC durante a fase de obras independe do prazo contratual ser superior ou inferior a trinta e seis meses, não havendo ilegalidade ou irregularidade na cobrança do saldo residual de correção monetária que é aplicado sobre todas as parcelas do saldo do preço.
Rodrigo explica que no caso mencionado acima, a promessa de venda e compra analisada refere-se à um empreendimento imobiliário no bojo do Programa Minha Casa Minha Vida, que demanda especial atenção, pois o financiamento é realizado na modalidade de crédito associativo.
Nesta modalidade, o adquirente obtém o financiamento bancário logo após firmar a promessa de venda e compra e não apenas quando a unidade será entregue. Já a construtora/incorporadora recebe o saldo financiado em regime de liberação de parcelas do mútuo, durante as fases de construção, e não de liberação imediata do valor financiado total.
Como não há quitação imediata da parcela objeto de financiamento bancário, é gerado um saldo residual de correção monetária que deve ser arcado com recursos próprios dos adquirentes, justamente, para que as construtoras/incorporadoras não suportem o prejuízo decorrente da inflação incidente sobre os preços dos insumos aplicados durante a construção.
“A correção monetária do saldo preço em promessas de venda e compra de imóveis na planta é um instrumento ético e legal, chancelado pela doutrina e jurisprudência, que garante o equilíbrio financeiro e econômico do contrato durante sua execução, que não traz lucro ao incorporador/construtora, mas apenas garante que não haverá prejuízo na execução do projeto e entrega das unidades habitacionais prometidas”, acrescenta Rodrigo Tambuque.
A chancela de tal ferramenta contratual por parte do TJSP, em casos patrocinados pelo Chodraui e Tambuque Advogados Associados, reflete o posicionamento já consagrado pela Jurisprudência formada no âmbito do STF e STJ, evitando o enriquecimento imotivado de adquirentes que receberão as unidades habitacionais contratadas com valor real superior ao valor nominal fixado no ato da contração.
