A estimativa de retorno médio em rentabilidade de aluguel comercial foi de cerca de 5,31% em julho deste ano, segundo o indicador FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados, índice que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil. A partir desse cenário, alternativas de lucratividade são cada vez mais presentes no mercado de imóveis como a Sale-leaseback e Built to Suit, que buscam garantir a melhor destinação do imóvel ao uso fim pela empresa, e preservar os recursos do locatário.
No mês de julho houve aumento de 0,09% na locação de salas e conjuntos comerciais. Já a venda de imóveis corporativos, no mesmo período, apresentou queda de 0,30%. Apesar do baixo crescimento, a rentabilidade do aluguel comercial se mostra vantajosa para investidores do segmento. Tal rentabilidade, como indica o FipeZap, é calculada pela razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda de imóveis comerciais.
Duas operações imobiliárias têm sido utilizadas como opções lucrativas para aqueles que atuam neste setor: Sale-leaseback, transação imobiliária que torna o ativo imobilizado da organização em recurso financeiro para a própria companhia e o Built to Suit, uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário.
Na prática, o Leaseback ocorre quando uma empresa proprietária de um imóvel o vende para um investidor e tal investidor, após efetuada a compra, aluga o espaço para o antigo proprietário. Dessa forma, com o montante da venda, a empresa adquire capital e continua usufruindo do imóvel necessário ao negócio, só que agora como locatária. No caso do Built to Suit, a empresa locatária aluga um imóvel construído especialmente para atender suas necessidades e interesses.
Os dois modelos de negócio permitem a capitalização dos recursos disponíveis e dispensam a burocracia dos financiamentos comuns. O Leaseback gera benefícios financeiros, mas também operacionais, já o Built to Suit diversifica o negócio e pode concentrar os investimentos na própria empresa, como defende Valdir Piran Jr, vice-presidente do grupo Piran, empresa que também opera o Leasing Back e atua no mercado imobiliário corporativo.
Em bom português: “No Built to Suit a Piran faz o imóvel adaptando às necessidades da empresa que vai alugar. O cliente faz um projeto e nosso dever é executá-lo para depois alugar o imóvel para o mesmo. O Sale-Leaseback, por sua vez, é uma transação imobiliária em que o proprietário vende o imóvel, obtém capital de giro através da venda, e ainda permanece no imóvel com um contrato de aluguel”, esclarece o vice-presidente do grupo.
Piran explica que muitas empresas não têm o ativo imobiliário como principal produto do negócio, e que por essa razão, optam pela contratação de um intermediário, que possa operar o leasing, comprando delas o imóvel e depois o alugando.
Vantagens do Leaseback e do Built to Suit
Valdir Piran Jr. lista as principais vantagens para empresários que procuram no LeaseBack e no Built to Suit maneiras vantajosas de alavancar o negócio.
Built to Suit
– Operação com respaldo na legislação brasileira, conforme a Lei. 12.744 de 2012, que tornou mais segura, transparente e menos burocrática esta operação;
– Os custos da realização do empreendimento são contemplados com base no cálculo do lucro, ou seja, a empresa prestadora do serviço poderá deduzir do contrato de locação os gastos com o imóvel;
– Para o locatária, não há necessidade de envolvimento com reformas e melhorias no imóvel, além de possuir atendimento específico em relação ao ambiente, como localização, arquitetura, infraestrutura, layout, luminosidade, etc;
– O retorno do lavor da locação nessa modalidade tende a ser mais vantajosa que a locação comum, por possuir uma relação mais estreita com o cliente.
Sale-LeaseBack
– Melhora do índice de liquidez corrente e aumento do retorno sobre o ativo, resultando na liberação de capital, que poderá ser reinvestido na atividade fim da empresa;
– Redução de impostos gerados pelos aluguéis, já que os tributos são contabilizados como despesas operacionais e deduzidos do imposto de renda;
– Pode haver a substituição de dívidas por aluguéis com taxas mais baixas, o que poderá beneficiar ambos os lados;
– Expansão do negócio e relação mais próxima entre os atores do negócio.