A BlueMacaw e a Catuaí, gestoras de fundos de investimentos imobiliários alternativos, captaram, por meio de oferta restrita, CVM 476, o fundo BlueMacaw Catuaí Triple A, com a aquisição de aproximadamente 9.500 m² de área bruta locável do Edifício Pátio Victor Malzoni, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo. A transação, anunciada por meio de Fato Relevante no último dia 27, e avaliada em mais de R$ 365 milhões, contempla a compra de lajes que estão 100% locadas, sendo 67% para a Google Brasil e as demais para Casa dos Ventos (maior player de geração de energia renovável do Brasil) e Planner.
De acordo com o sócio fundador e CEO da BlueMacaw, Marcelo Fedak, essa mais recente aquisição não apenas caminha ao encontro das expectativas de crescimento da gestora, como mostra, mais uma vez, a capacidade da equipe em buscar os melhores ativos disponíveis no mercado. “Todas as frentes da gestora foram mobilizadas para que essa compra acontecesse, desde a equipe de aquisição ao jurídico. Sem a expertise do time não seria possível a captação dos recursos ou a estruturação da dívida, por exemplo”, destaca o executivo, que já foi head das operações da Blackstone na América Latina, uma das maiores empresas de ativos alternativos do mundo.
Já Alfredo Khouri Jr, sócio fundador da Catuaí Asset Management, pontua que o BlueMacaw Catuaí Triple A expande significativamente o portfólio da gestora. “Essa transação gera um marco importante para a Catuaí e reafirma nosso objetivo de fazer negócios de ganho de capital em ativos de alta qualidade”, diz.
Originalmente a aquisição contemplaria 7 lajes do Edifício mas o BTG Pactual, locatário de uma das lajes, exerceu o direito de preferência que lhe cabia, o que reforça a atratividade da transação.
O plano das gestoras é buscar retorno oportunístico sendo que, ao longo da negociação, houve uma gestão ativa por parte da BlueMacaw e Catuaí dos contratos dos inquilinos, os quais foram estendidos. Fedak afirma que “esse foi um processo que inicialmente imaginávamos que ocorreria em um horizonte de dois a três anos, mas conseguimos atingir tais condições de locação logo na largada, o que nos faz tender a otimizar e eventualmente diminuir o hold period que havíamos previsto a fim de maximizar retorno”.
Khouri Jr complementa no sentido de que “esse deal traz um fator interessante pois ele une um ângulo relevante de ganho de capital aliado a um componente de carrego atrativo ainda mais se tratando de um dos melhores prédios de escritórios do país com uma base de inquilinos extremamente sólida”. As gestoras estimam um carrego acima de 7% líquido a.a.
O equity da transação se deu via uma captação exclusiva com poucos players, em sua maioria, institucionais. A aquisição faz parte das estratégias da BlueMacaw, que pretende dobrar sua operação e bater a marca de R$ 4 bilhões sob gestão em 2022. Atualmente, a gestora possui em sua carteira fundos de investimento e capta recursos no mercado com investidores pessoas físicas e institucionais por meio de ofertas públicas com ou sem registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Listados na Bolsa de Valores de São Paulo (B3), são geridos pela BlueMacaw os fundos BlueMacaw Renda+ FOF (BLMR11), estratégia de alocação dinâmica por meio de diferentes classes de ativos; o BlueMacaw Logística FII (BLMG11), que visa investimento em ativos resilientes com alto potencial de geração de renda nos setores de galpões logísticos e industriais; o BlueMacaw Office Fund II (BLMO11), que investe no edifício corporativo de alto padrão em São Paulo, o CENU Torre Oeste; e por fim o BlueMacaw Crédito Imobiliário FII (BLMC11), focado em aquisições de CRI com risco controlado, combinando crédito e garantias de qualidade. Além dos fundos listados na B3, a gestora é responsável, também, por veículos fechados que investem em ativos em São Paulo, Rio de Janeiro e América Latina, incluindo o Novotel Berrini São Paulo e o Centro Empresarial de São Paulo – CENESP. Pela Catuaí são geridos o Catuaí Fundo de Investimento Imobiliário e o CF2 Fundo de Investimento Imobiliário (CFHI11).
