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As vendas de imóveis usados cresceram 6,26% em setembro no Estado de São Paulo em comparação com agosto, quando tinham caído 4,98%. Com isso, houve uma elevação no acumulado positivo do ano para 45,31%, como mostrou a pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) com imobiliárias paulistas.

A pesquisa de setembro foi realizada com 967 imobiliárias de 37 cidades e trouxe outro dado positivo: o aumento do número de novas locações pelo quarto mês seguido. A alta em setembro foi de 2,96% em relação a agosto o que também elevou o saldo positivo do ano para 26,47%.

Mais da metade — 52,77% do total — das novas locações foi de imóveis com aluguel mensal de até R$ 1.000,00. Já as vendas ficaram concentradas nos imóveis com preço final de até R$ 300 mil, com 47,9% do total.

Os bons resultados desse período nos dois mercados não impactaram os preços, ao contrário. O índice Crecisp, que mede o comportamento dos preços dos aluguéis novos e dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias pesquisadas mensalmente pelo Creci, registrou queda de 4,4%. No ano, o índice está positivo em 2,89%.

“Os resultados das pesquisas mostram um cenário positivo neste momento em que o País precisa superar a crise pós-recessão pois indicam que essas duas atividades essenciais para a vida das famílias vêm crescendo de forma sustentada”, destaca José Augusto Viana Neto. Ele enfatiza que esse crescimento sustentado está explícito no comportamento dos preços: “O índice Crecisp ficou negativo em setembro e no ano está positivo em 2,89%, praticamente empatado com a inflação de 2,59% medida pelo IPCA do IBGE, ou seja, não temos pressão da demanda sobre os preços.”

A análise que Viana Neto faz conjuga ainda como fatores de contenção dos preços a oferta volumosa de unidades à venda e para locação – “visíveis em todas as ruas de todas as cidades, pelas placas que ficam meses penduradas nas fachadas de casas e prédios” – a renda comprimida das famílias e o desemprego que atinge mais de 12 milhões de pessoas no País. “Não há um mar de rosas nesse futuro mais imediato, mas um caminho ainda com muitos espinhos a superar”, destaca.
O presidente do CreciSP ressalta que tanto a locação quanto a venda geram empregos em variados setores, de mudanças a reformas, e, no caso das vendas, impulsionam a procura por imóveis novos. “Quem vende um usado tende a comprar um novo, e esse movimento faz girar toda uma cadeia de negócios e atividades que empregam milhares de pessoas, geram renda e recursos para os caixas dos governos”, enfatiza Viana Neto.

Descontos maiores

As vendas de imóveis usados cresceram em setembro em comparação com agosto nas quatro regiões que compõem a pesquisa estadual CreciSP: Capital (+ 13,73%), Interior (+ 5,07%), Litoral (+ 1,84%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 1,99%).

A pesquisa registrou, ainda, descontos maiores sobre os preços originalmente pedidos pelos proprietários de imóveis usados, outro fator de estímulo às vendas. Em bairros de áreas nobres das 37 cidades pesquisadas, o aumento foi de 39,06%, com o desconto médio subindo de 8,09% em agosto para 11,25% em setembro.

Em bairros de áreas centrais, o desconto médio teve alta de 3,27% ao passar de 8,57% para 8,85%. E na periferia, onde se concentram os imóveis mais baratos, o desconto médio aumentou 14,74%, saindo de 7,94% para 9,11%.

A maioria dos imóveis foi vendida com pagamento à vista (54,07% do total). Os que tiveram financiamento bancário somaram 41% e as vendas parceladas pelos donos dos imóveis, 3,46%. Os consórcios imobiliários responderam por 1,48%.

Casas, as preferidas

Os novos inquilinos preferiram as casas aos apartamentos. Em setembro, segundo apurou a pesquisa CreciSP, do total de imóveis alugados nas 37 cidades pesquisadas, 52,96% eram casas e 47,04% apartamentos.

Houve crescimento do número de locações novas no Interior (+ 7,66%) e no Litoral (+ 21,1%) e queda na Capital (- 0,49%) e nas cidades do A, B, C, D, Guarulhos e Osasco (- 3,94%). Os descontos que os proprietários concederam sobre os aluguéis inicialmente pedidos foram em média de 10,88% para os imóveis de áreas nobres, de 11,17% para os de bairros centrais e de 10,36% para os de bairros de periferia, segundo os dados apurados pela pesquisa CreciSP.

A garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos novos inquilinos está assegurada pelo fiador em 47,43% dos contratos assinados em setembro, sendo as outras modalidade o depósito de valor equivalente a três meses de aluguel (22,49%); o seguro de fiança (14,91%); a caução de imóveis (9,97%); a locação sem garantia (2,62%); e a cessão fiduciária (2,58%).

Inadimplência maior

A inadimplência do período foi de 6,53% sobre o total de contratos em vigor nas 967 imobiliárias que o CreciSP consultou, percentual 4,9% superior ao de agosto, que ficou em 4,9%.

As imobiliárias receberam em Setembro as chaves de imóveis cujos inquilinos desistiram de continuar alugando-os, número equivalente a 79,56% do total de 3.019 novas locações contratadas no mês.

A pesquisa CRECISP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo. São elas: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.

Representante mor da organização e regulação de edifícios e condomínios, o síndico celebra sua data no próximo dia 30 de novembro. Normalmente cabe a esses profissionais convocar assembleias, fazer cumprir a convenção e o regimento interno, elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano, dentre outras funções. Contudo, outro trabalho importante exercido por eles é se atentar aos cuidados e ações preventivas tanto nas instalações das edificações, quanto conciliando e intermediando conflitos entre moradores.

O IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia de São Paulo) observa que o trabalho do síndico na inspeção e fiscalização da estrutura dos prédios pode ser fundamental para a prevenção de acidentes que podem facilmente ser precavidos.

Uma rotina de inspeção predial, solicitada e acompanhada pelo síndico, deve seguir as normas técnicas já estabelecidas como, por exemplo, a do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de São Paulo) para detectar e documentar falhas e/ou anomalias de um edifício. E se detectado algum problema o síndico deve contratar profissionais capacitados, afim de elaborarem os projetos pertinentes e acompanharem as obras necessárias após ser definido exatamente o escopo do pretendido.

Ambiente que também exige atenção, a garagem deve ter inspeções frequentes dos síndicos para verificar possíveis infiltrações. Outra questão conflitante se dá no uso das vagas, em que o profissional em visitas rotineiras pode avaliar como estão sendo estacionados os carros para que os espaços estabelecidos sejam respeitados e conflitos possam ser minimizados ou antecipados.

Na área de lazer (playgrounds, piscinas, brinquedoteca, salão de jogos) o cuidado e manutenção também são fundamentais, com o síndico zelando pelo bom uso desses espaços facilitando para que eles tenham vida longa.

O síndico destaca-se então, como fiscal principal das áreas comuns dos edifícios, incumbido de tanto reforçar o cuidado delas para os moradores, quanto designar profissionais capacitados caso seja detectado um problema necessite ajuste.

A VCI SA, empresa que atua na incorporação multipropriedade de empreendimentos hoteleiros de marcas premium internacionais, e a que mais cresce neste segmento no Brasil, está entre as três grandes finalistas do prêmio GRI Awards 2019, o mais importante prêmio do ramo imobiliário do país. Após votação, a VCI SA está concorrendo ao título na categoria “Empresa Mais Inovadora” com duas gigantes do setor: Alphaville Urbanismo e MRV Engenharia. A premiação será em São Paulo, dia 3 de dezembro, em jantar reservado aos finalistas do prêmio, a membros do seleto GRI Club e a convidados especiais do mercado imobiliário brasileiro e internacional.

A VCI redesenhou o conceito de multipropriedade para empreendimentos de alto padrão, trouxe investimentos estrangeiros e trouxe visibilidade mundial a este segmento no Brasil. Além disso criou inéditos canais de venda e parcerias estratégicas com modelos de alto valor agregado na economia compartilhada, e foi a primeira a trazer bandeiras internacionais para este novo modelo de negócio no país.

A indicação para o prêmio é um termômetro da projeção nacional da VCI SA com empreendimentos da marca Hard Rock Hotel sendo construídos em Fortaleza, em Ilha do Sol (norte do Paraná) e em São Paulo, além de outros dois em desenvolvimento em Recife e Natal, e com mais quatro projetos em desenvolvimento para a marca Eurostars em destinos premium.

A C&C Casa&Construção, é pioneira no Brasil na venda de materiais de construção online. Seu e-commerce, criado em 2001, vem crescendo e ganhando espaço, abrindo novos caminhos para compra de itens antes disponíveis apenas em lojas físicas. Além de seu canal oficial, a rede de home centers busca maior alcance e uma experiencia de compra única e cada vez mais prática para o cliente. Para isso, os Marketplaces são aposta da marca para integrar, cada vez mais, o os produtos para casa e construção no varejo online.

Com projeto de atuação em outros canais de venda desde 2016, inicialmente no Mercado Livre e B2W, empresa detentora dos sites Americanas, Submarino e Shoptime, a C&C Casa&Construção amplia seu alcance de marca e já atua em 10 sites diferentes, disponibilizando todo portfólio de produtos, disponível em seu e-commerce, nos outros endereços digitais onde opera. Além das lojas online citadas acima, atualmente o mix C&C também pode ser encontrado no Carrefour, Magazine Luiza, Amazon e recentemente entrou para o grupo Via Varejo, que contempla Casas Bahia, Ponto Frio e Extra.

O e-commerce C&C foi um dos primeiros a enviar materiais pesados, comprados online, para todo Brasil e é parte direta do crescimento constante da busca online pelo consumidor de produtos para reforma e construção. Hoje, a marca C&C se firma como um dos maiores varejistas na internet a partir de um serviço de atendimento completo, que combina pré e pós venda com todo suporte necessário para que o cliente se sinta seguro ao adquirir artigos para sua obra.

Parte do projeto de expansão online da rede é o trabalho de SAC exclusivo para os Marketplaces, o que permite atendimento dedicado às compras feitas nos outros canais digitais C&C. A distribuição dos produtos também é um dos fatores determinantes para o sucesso nesse formato, através de diversidade no transporte , a rede garante menor risco de avarias nas entregas, refletindo em altos números de vendas concluídos sem nenhuma intercorrência.

Com a diversidade dos canais de venda online C&C, possibilitado pelos markeplaces, a visibilidade do e-commerce da rede tem aumento substancial contínuo, refletindo de forma geral na companhia. Atualmente uma equipe dedicada ao mercado digital se mantem atualizada às novidades para as vendas online e em constante evolução para que os itens do home center estejam cada vez mais acessíveis para todos os shoppers.

Na onda da Black Friday, a Ekko Group, incorporadora que há 20 anos atua no mercado imobiliário, criou a campanha Black Imóvel, na qual disponibilizará R$ 342 mil somados, em descontos, para quem quiser adquirir um imóvel. A promoção que faz parte da Black Friday terá descontos de até R$ 50 mil. As ofertas serão válidas para o todo o mês de novembro e estão disponíveis no www.blackimovel.com.br.

“É a primeira vez que realizamos a Black Imóvel. A ideia é inovar e trazer um benefício muito significativo aos nossos clientes. Além da página oficial, também vamos disponibilizar as ofertas em todos os stands”, explica Diego Dias, CEO da Ekko Group.

Entre os empreendimentos que estão incluídos na Black Friday da incorporadora, estão o Raritá, Maderá, Aurum, Urban, Authentiq, Modern, entre outros. A relação completa com descontos está disponível em http://www.blackimovel.com.br.

Por Ana Rita Petraroli, sócia-fundadora do Petraroli Advogados

Sem saber que, via de regra, a tributação da pessoa jurídica é menor que a da pessoa física e sem buscar orientação profissional sobre a legislação tributária, é comum que a compra, venda e locação de imóveis próprios seja realizada sem considerar a abertura de uma empresa. Caso o adquirente já possua outros bens, a análise comparativa, no entanto, é indispensável para quem pensa no melhor custo-benefício.

O entendimento fica mais claro quando consideradas as regras de tributação na pessoa física, que tem rendimentos de aluguéis tributados mensalmente de acordo com a tabela progressiva do IR. Na pessoa jurídica, observado o ramo de atividade da empresa — e os custos para mantê-la –, aquisição, venda e aluguel de imóveis obedecerão às regras do regime tributário escolhido. No regime do Lucro Presumido, por exemplo, a alíquota varia de 11% a 14% no caso de aluguéis.

Para uma análise aprofundada, o cálculo deve ser estendido às situações de venda, de lucro com a venda de imóveis, transferência, isenções, impostos, sucessão e todos os outros eventos possíveis relacionados.

A segurança jurídica é outro ponto-chave de avaliação para quem acumula bens. Algumas modalidades de empresas permitem limitar as responsabilidades civil e trabalhista dos sócios. O mesmo não acontece com o patrimônio pessoal, que pode ser alcançado no todo no contencioso judicial.

Questões societárias e sucessórias, além do regime de união estável, se for o caso, também precisam ter suas implicações apreciadas. Embora o processo de inventário seja comum, bem como o ITCMD (Imposto de Transmissão de Causa Mortis), se os imóveis estiverem na propriedade da pessoa jurídica, os herdeiros se tornarão sócios da empresa e a venda não dependerá de unanimidade, bastando apenas que a maioria dos beneficiados esteja de acordo com a alienação do bem.

A promoção de Black Friday virou tradição no país. Na nona edição do evento, que começou em 2010 no Brasil, consumidores começam a planejar o que precisam comprar ou até, onde podem investir aproveitando os descontos.

O setor de construção civil não fica atrás e muitas construtoras já preparam suas ofertas para participar da sexta-feira de descontos. Um exemplo disso é a Construtora Danpris que tem uma expectativa positiva para o evento e vai disponibilizar a documentação de graça para quem quiser comprar um apartamento.

De acordo com Dante Seferian, CEO da Danpris, a oferta disponibilizada será a documentação de graça para quem deseja dar entrada em qualquer apartamento da Construtora.

Especializada principalmente em empreendimentos do setor Minha Casa Minha Vida, a Construtora Danpris participou dos últimos anos da Black Friday e enxergou vantagens para quem comprou os imóveis. “Desde que começamos a fazer as promoções na Black Friday foi um sucesso de vendas, acreditamos que neste ano a tendência é ser melhor ainda, já que estamos num momento muito bom para quem pensa em comprar imóvel”, analisa Dante.

Um dos empreendimentos que farão parte dessa edição da Black Friday será o Terraço Beach Parque um empreendimento enquadrado no Minha Casa Minha Vida e que é considerado alto padrão para o programa. Lançado recentemente o Terraço Beach Parque faz parte do novo conceito de MCMV praticado pela Danpris, com área de lazer completa, terraço gourmet, piscina, churrasqueira, sauna, espaço homem e mulher, fitness indoor e espaço kids, e coworking. “Investimos em empreendimentos completos, com metragens entre 30 m² e 55 m² acesso fácil para transporte, escolas, hospitais e comércio”, explica o CEO.

Ainda de acordo com Dante, a Danpris está confiante para o próximo ano. “Estamos na frente na relação custo-beneficio por metro quadrado. Pensamos em inovações, oferecemos taxas de juros mais baixas e preços estabilizados, o que leva ao primeiro lugar em construtoras da região para realizar o sonho da casa própria, Além disso, temos a flexibilidade para o comprador na hora da entrada já que aceitamos o 13º”, destaca Seferian.

Chega ao mercado uma nova forma para alugar um imóvel residencial urbano. A Mudeii é uma plataforma de serviços financeiros imobiliários com atuação em todo o território nacional, que vai desburocratizar o processo de locação e agilizar o aluguel de imóveis. Totalmente digital, a startup vai facilitar a vida de inquilinos, corretores e proprietários e garantir segurança nas transações financeiras, permitindo aprovação de crédito em poucos segundos e os recebimentos para o proprietário.

Por meio de um aplicativo, o locatário faz seu cadastro e, com base nas informações preenchidas, o sistema informa imediatamente o valor mensal disponível para locação. A partir dessa etapa, o locatário só precisa escolher o imóvel. As partes podem fechar o contrato de forma on-line, com assinatura digital pelo reconhecimento facial, em até 15 minutos. O app é totalmente gratuito e está disponível na Apple Store e na Google Play.

O locador que fechar o contrato pela Mudeii vai ter a garantia de pagamento mensal, na data combinada, independentemente do dia do pagamento pelo inquilino. A empresa fica responsável por todo processo financeiro, como documentação, registro, contrato e repasse para o proprietário, proporcionando conforto para as partes.

“A burocracia, muitas vezes, é um impeditivo para a locação de uma casa ou apartamento, e queremos simplificar esse processo. A Mudeii nasce com um dos mais modernos sistemas tecnológicos embarcados na sua plataforma, com apoio de um banco do próprio grupo, proporcionando rapidez e garantias nas transações. Dessa forma, vamos facilitar a vida de quem busca um imóvel e ajudar o mercado. Queremos dar ao inquilino o poder de escolha do seu imóvel”, declara André Candido, diretor presidente da Mudeii.

Corretores

A Mudeii traz um novo modelo de negócios também para os corretores. O profissional autônomo, cadastrado na plataforma, vai garantir uma renda mensal durante a vigência do contrato. Ou seja, ele passa a receber uma porcentagem do valor do aluguel todo mês, diferentemente do que é praticado hoje no mercado. Isso significa um valor cerca de até 12 vezes maior do que a comissão paga atualmente pelas imobiliárias. Dessa forma, o profissional liberal consegue gerir seus clientes e planejar seus recebimentos.

“Nosso objetivo é dar fluidez para um segmento que tem grande potencial. O mercado de locação vem crescendo lentamente nos últimos meses, mas ainda não alavancou em 2019. Ao proporcionar facilidades para inquilinos, proprietários e corretores, conseguimos dar força ao mercado e elevar a taxa de ocupação de imóveis”, afirma Candido.

Se Nova York lidera a lista das 48 melhores cidades do mundo, na pesquisa divulgada pela revista “Time Out” depois de ouvir 33.706 pessoas, São Paulo é a primeira cidade brasileira que aparece no ranking, na 26ª posição. A maior cidade de América Latina atrai moradores pela infraestrutura, facilidade de acesso, opções culturais e de lazer, bares e restaurantes – e claro, pelos empreendimentos imobiliários.

Com melhor localização, valorização e liquidez, apartamentos de luxo com valores superiores a R$ 1,5 milhão foram os que registraram maior aumento em 2018, com variação de 142% em relação ao ano anterior, sendo que as vendas cresceram 92% nesse mesmo período, segundo dados do Secovi-SP. Já no primeiro trimestre de 2019, as vendas de imóveis de alto padrão fecharam com alta acumulada de 13%, de acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Tais empreendimentos também têm maior potencial de renda e são uma boa opção para investidores que buscam segurança e alta rentabilidade. Fatores como localização nobre, tecnologia, áreas privativas, área de lazer completa e segurança influenciam no preço e garantem valorização. De olho nesse mercado, a construtora Trisul volta ao mercado de alto luxo com um empreendimento localizado em frente ao Parque Ibirapuera.

Oscar Ibirapuera

Com preço médio a partir de R$ 28 mil o m², o Oscar Ibirapuera é um projeto de altíssimo padrão, com design pensado para proporcionar bem estar e uma experiência diferenciada. Com foco em um público que procura exclusividade, todos os detalhes, materiais e acabamentos foram pensados e escolhidos minuciosamente.

“O projeto foi conceituado como uma obra de arte, que respeita e conversa com o Ibirapuera, como se fosse uma extensão do Parque. Por isso, o design, as curvas e cada detalhe do empreendimento tiveram o parque como inspiração”, revela Lucas Araujo, superintendente de marketing da Trisul.

Segundo Araújo, outro diferencial do projeto está na escolha dos parceiros. “Tivemos como parceiros o escritório global de arquitetura Perkins & Will, o paisagismo do Benedito Abbud e o Interiores da Fernanda Marques arquitetos associados”, complementa.

Vista surpreende

Um dos maiores desafios foi encontrar um espaço com vista eterna para o Ibirapuera. “Devido a escassez de terrenos e impossibilidade futura de haver um terreno igual nessa região, o desafio foi incorporar um projeto atemporal, que explorasse o conceito do design biofílico, linhas orgânicas e inspirações nos principais atributos do parque Ibirapuera”, conta Araújo. O empreendimento possui duas torres e 56 unidades todas com vista direta para o parque. São apartamentos de 3 e 4 dormitórios, com suítes, além de um depósito privativo e 3 e 4 vagas de garagem.

O terreno onde o Oscar Ibirapuera será construído possui 3.516,32 m² e fica na Avenida República do Líbano. Para toda a família, o residencial terá estrutura completa de lazer, com atrativos como piscina, piscina com raia de 25m, solarium, sauna seca e úmida, fitness, sala de pilates, bicicletário, sala de jogos, salão de festas, playground e briquedoteca. Com VGV estimado em R$ 270 milhões, a Trisul vendeu 36 das 56 unidades do Oscar Ibirapuera no dia do lançamento do empreendimento.