Localização, reformas e perfil da vizinhança impactam diretamente no preço de
um imóvel; novas ferramentas tecnológicas ajudam a trazer mais previsibilidade e confiança para compradores e vendedores
Definir o preço de um imóvel sempre foi um desafio no mercado imobiliário. Proprietários, inquilinos e compradores frequentemente têm percepções distintas sobre o valor de uma propriedade, o que pode levar a negociações longas e, por vezes, frustradas. No caso de investidores, a dúvida sobre quais fatores observar para garantir um bom retorno surge antes mesmo da aquisição do patrimônio. Mas o que, de fato, faz um imóvel valorizar? Para ajudar a responder essa pergunta, Thiago Bernardes, head comercial do QuintoAndar, maior plataforma de moradia da América Latina, dá dicas e elenca o que mais influencia nessa hora.
Localização
Um estudo recente da proptech, em parceria com o Datafolha, aponta que a localização é um dos principais critérios para determinar o valor de um imóvel. O levantamento revela que 65% dos compradores e inquilinos e 62% dos vendedores e proprietários destacam esse fator como essencial. “Regiões com fácil acesso ao transporte público, boa oferta de comércio, serviços essenciais e segurança tendem a se valorizar ao longo do tempo. Além disso, projetos de infraestrutura, como novas estações de metrô e investimentos públicos, podem impulsionar os preços de imóveis em áreas antes pouco valorizadas. Um exemplo é Campo Belo, na zona sul de São Paulo, que teve um aumento de 20% no preço médio do aluguel no último ano”, afirma Thiago.
Perfil do imóvel
O tipo de imóvel também influencia na precificação. Imóveis que têm uma mesma metragem podem ter preços distintos dependendo de fatores como a quantidade de quartos, a disposição dos ambientes e as funcionalidades dos espaços. Isso significa que um imóvel de 60 m² com um quarto pode ser menos valorizado na comparação com um imóvel do mesmo tamanho com dois quartos, especialmente em bairros mais residenciais, onde a demanda por esse perfil é maior. Quanto mais versáteis forem os espaços, melhor. “Um quarto menor pode se transformar em um escritório, por exemplo, cômodo que passou a ser extremamente valorizado após a pandemia. Dessa forma, mais de um perfil de cliente é contemplado”, explica.
Reformas no imóvel
Outro fator determinante é a condição do imóvel. Enquanto reformas estruturais e funcionais geralmente agregam valor, personalizações muito específicas podem reduzir a base de interessados. O estudo do Datafolha, citado anteriormente, mostra, inclusive, que saber se o imóvel possui algum problema estrutural é a 2º maior dificuldade entre quem planeja alugar ou comprar um imóvel. Manutenção regular e acabamentos modernos são estratégias eficazes para valorizar uma propriedade e acelerar sua venda ou locação.
Estrutura do condomínio
Facilidades também agregam no preço de uma propriedade. Portaria 24h, academia, piscina, salão de festas, entre outros, são fatores que influenciam diretamente na precificação de um imóvel, além do valor do condomínio, que costuma ser mais elevado por conta do custo de manutenção. Prédios que não possuem tantos espaços extras costumam ser mais baratos em relação aos outros.
Tecnologia aumenta precisão no processo
Com tantas variáveis, a precificação muitas vezes resulta em valores desalinhados com a realidade, impactando a eficiência das negociações. Dados como número de quartos e vagas de garagem, e até dados públicos, como valores de IPTU, ITBI e histórico de transações anteriores, podem dar uma referência mais clara e padronizada às pessoas sobre qual o preço ideal. Porém, além de estes dados estarem dispersos em diversas fontes – como cartórios, prefeituras e plataformas imobiliárias -, os poucos dados públicos atualmente disponíveis são pouco acessíveis para quem precisa consultá-los.
“Atualmente a tecnologia permite chegar a essa leitura de maneira muito mais rápida, eliminando boa parte da subjetividade do processo. É o caso do QPreço, inteligência de dados do QuintoAndar, que orienta sobre a precificação adequada com base nesses milhares de dados reunidos e interpretados, além de mostrar o histórico de transações anteriores para um mesmo imóvel e dispor todas as informações sobre o condomínio em um único lugar”, explica Bernardes.
Para o especialista, é papel do mercado imobiliário estimular a disponibilização de informações públicas combinadas com dados privados em plataformas que sejam de fácil acesso pela sociedade.
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