O crescimento do crédito imobiliário brasileiro para níveis acima dos atuais 10% do PIB depende da estruturação de novos instrumentos de funding, que compensem as limitações do volume de recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Essa foi a tônica do painel com representantes do setor imobiliário no primeiro dia do Conecta Imobi, nesta quarta-feira (11), no Transamérica Expo Center, em São Paulo. Em sua décima primeira edição, o evento é o maior ponto de encontro do mercado imobiliário da América Latina, e vai até quinta-feira (12).
Nas últimas décadas, o mercado brasileiro foi sustentado pela poupança e pelo FGTS, mas isso acabou. “A tendência é que a poupança não volte a ser relevante para o mercado”, afirma Sandro Gamba, diretor de Negócios Imobiliários do Santander. “Temos que pensar em instrumentos complementares que façam o custo do setor caber na renda do cliente”, diz Fabrizio Ianelli, superintendente comercial de Crédito Imobiliário do Itaú.
Hoje, os recursos da poupança representam cerca de 35% do financiamento do setor, segundo Gamba. Mas a tendência é que a captação de recursos via mercado de capitais ganhe cada vez mais relevância, tanto para as incorporadoras, quanto para os clientes pessoa física, avalia Gamba.
Em 2023, essas formas de funding somaram R$ 2,17 trilhões, uma alta de 13% sobre 2022, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Investimentos em letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e principalmente em fundos de investimento imobiliário (FIIs) responderam por 40% na composição do funding do setor em 2023, contra 34% em 2022. O volume de empréstimos para aquisição de imóveis no ano passado atingiu R$ 250,7 bilhões, com crescimento de 4% sobre 2022, segundo a Abecip.
Este ano poderá ver um novo recorde de empréstimos, segundo Gamba, uma vez que de janeiro a julho o volume já ultrapassou R$ 100 bilhões.
Para atingir patamar de países desenvolvidos, como Estados Unidos, onde o crédito imobiliário representa 52% do PIB, ou União Europeia, com 40% do PIB, o país precisa ainda avançar muito em questões de ordem estrutural, reduzindo as taxas de juros e equacionando os desafios fiscais, observa Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras (ABRAINC). “Os instrumentos estão prontos, para acesso de incorporadoras e o cliente final, mas a economia precisa mudar”, afirma.
Renato Correia, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), avalia que o mercado brasileiro amadureceu na última década, e a demanda por moradia é “infinita”. Para melhorar o acesso aos recursos, contudo, é preciso avanços. Ele sugere como exemplo a diminuição no prazo de carência das LCIs, que hoje é de 275 dias. Isso aumentaria a captação e estimularia o setor”, afirma. Outra sugestão é facilitar a formalização dos trabalhadores brasileiros, para que mais pessoas tenham acesso ao crédito.
Embora os participantes do painel tenham se mostrado otimistas, Ely Wertheim, CEO da Secovi-SP, lembrou que, ao final, sempre “voltamos para a questão estrutural, dos juros altos, do controle fiscal e de termos um estado menos perdulário”.
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