37% dos imóveis para aluguel e 54% dos colocados à venda são anunciados acima do preço, afirma estudo do QuintoAndar

Dados mostram que imóveis para aluguel com o preço inicial acima da referência tiveram descontos cinco vezes maiores do que os que começaram e foram negociados dentro do intervalo recomendado no momento da publicação

Um estudo exclusivo feito pelo QuintoAndar mostra que 37% dos imóveis para locação e 54% dos imóveis para venda são publicados acima do preço. No fim, porém, somente 2 em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado pelas ferramentas de precificação da proptech.

O preço inadequado acaba impactando todo o processo. Isso porque o número de visualizações do anúncio e o de visitas agendadas caem ao longo do tempo, o que leva às alterações de preço para ajustar ao valor correto ficarem mais constantes. Os dados mostram ainda que imóveis para aluguel com o preço inicial acima da referência têm descontos cinco vezes maiores do que os que começam e são negociados dentro do intervalo recomendado no momento da publicação.

“A precificação do imóvel, seja para aluguel seja para venda, é um dos maiores desafios para os proprietários. Fazer pesquisas na região e consultar diversas fontes é um processo trabalhoso que costuma levar muito tempo e, mesmo assim, não garante um preço assertivo”, explica Pedro Capetti, especialista em dados do Grupo QuintoAndar.

“Em geral, o comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem ao final da negociação. Porém, em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma.

PROPORÇÃO DE ANÚNCIOS E TRANSAÇÕES DE ACORDO COM O INTERVALO RECOMENDADO

A importância da precificação no momento inicial

O estudo revela que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.

Os dados mostram que as primeiras semanas são particularmente decisivas até mesmo na fase de atração de potenciais interessados. No segmento de aluguel, a média de 9,8 visitas agendadas na 1ª semana cai para menos da metade (4,2) quando são completadas quatro semanas da publicação. Para compra e venda, que tem um arco mais longo na jornada, o cenário é similar nos primeiros meses: a média de 4,7 visitas no 1º mês vai à metade em pouco mais de quatro meses de anúncio.

“Os imóveis que são visitados mais rapidamente são transacionados em menos tempo. Ou seja, um preço inicial adequado pode atrair mais usuários, gerando mais visualizações no anúncio e um maior número de visitas agendadas”, afirma Capetti. “Os números mostram também que os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”

Imóveis fora do preço recomendado têm mais desconto

Quanto maior o tempo de anúncio, maiores as alterações de preço da propriedade. Para aluguel, até a 5ª semana, acontece, em média, uma mudança de valor. A partir da 10ª semana, essa média já pula para 3,1.

Além disso, se nas duas primeiras semanas praticamente não há descontos concedidos, na média, quando um contrato de locação é fechado, o percentual já pula para mais de 10% após a oitava semana.

“Ou seja, além de ter de adequar o preço ao longo do tempo, o proprietário termina concedendo um desconto maior para conseguir fazer negócio e não perder a liquidez. É uma conta que se mostra bastante arriscada na maioria das vezes”, conclui Capetti.

Metodologia

O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.

Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar, que levam em conta uma das maiores bases de dados imobiliários do mercado brasileiro. O cálculo é feito a partir de informações imputadas pelo proprietário – como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU – e a combinação das mais avançadas tecnologias em machine learning e análise de imagens e dados via IA.

Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil. Foram considerados apartamentos (incluindo studios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência.

O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.