Especialistas do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD explicam os fatores mais relevantes
O mês de janeiro é marcado pelo início de um novo ciclo, repleto de mudanças e compromissos financeiros. No setor imobiliário, uma expressiva parcela de brasileiros formaliza contratos de aluguel nesse período, portanto é importante saber se a corretora aumentará o valor mensal, qual o limite legal e o que deve ser motivo de atenção, em relação ao contrato.
Nesse sentido, é importante esclarecer que o índice de correção no preço das locações residenciais é verificado pela variação do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), divulgado mensalmente. A FGV (Fundação Getúlio Vargas), instituição responsável por apresentar o valor, destacou que os reajustes de contratos para aluguéis e prestação de serviços podem atingir o teto de 6,33%, em razão do acumulado do ano de 2024.
O coordenador do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD, Izidro Ceolin Filho, explica que, segundo a Lei do Inquilinato (Número 8.245 de outubro/1991), os ajustes nos valores de aluguéis podem ser negociados entre locador e locatário, assim, como outras condições.
“É importante esclarecer qual o índice de correção que será utilizado no reajuste, já que o IGP-M manteve uma variação negativa por um período expressivo, e por esse motivo, alguns contratos passaram a considerar o IPCA (Índice Nacional de Preço ao Consumidor Amplo)”, acrescenta o especialista.
No entanto, o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgou na 1ª quinzena de dezembro que o acumulado do IPCA foi estabelecido em 4,87% no período de 12 meses. Sendo assim, as pessoas que firmaram contrato pelo IGP-M sentirão a diferença no aumento da parcela mensal.
Dúvidas comuns sobre locação de imóveis residenciais
As duas modalidades de contrato de locação mais utilizadas no Brasil são as formalizadas em imobiliárias ou diretamente com o proprietário. No primeiro caso, o locatário tem a consultoria direta de um corretor ou da empresa prestadora de serviços. Contudo, quem prefere alugar o imóvel com o dono, precisa estar atento sobre algumas condições.
Uma das dúvidas mais recorrentes diz respeito a benfeitorias que o locatário realiza na casa ou apartamento. Muitos não sabem como e se é possível abater os gastos com melhorias da prestação mensal. Nesse sentido, o tutor do curso técnico de Transações Imobiliárias do Senac EAD, Israel Freire Henzel, explica como funciona a negociação.
“A indenização de benfeitorias realizadas em um imóvel alugado também consta na Lei do Inquilinato. As alterações na estrutura da edificação estão divididas em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. No entanto, os locadores podem estipular no contrato quais obras são permitidas e ressarcidas ou não, por isso, é importante ficar atento sobre o que conta no documento”, argumenta.
As condições estruturais do imóvel precisam ser observadas com atenção, pois a legislação sobre o assunto destaca que o locador deve entregar o imóvel ao locatário em condições de habilidade, ou seja, sem problemas elétricos, hidráulicos, goteiras, infiltrações, entre outros.
“Do mesmo modo, é responsabilidade do proprietário viabilizar eventuais reparos em problemas já existentes na moradia. Nessa situação, se o locatário provar que o locador não cumpriu com as obrigações, pode exigir indenização das obras que efetuar”, acrescenta o educador.
Contudo, vale consultar um profissional qualificado e ainda a Lei do Inquilinato, já que para receber o reembolso, o consumidor precisará de laudos técnicos, apresentação de três orçamentos e ainda, notificar extrajudicialmente o locador. Se apresentar as informações solicitadas e decidir sair do imóvel, o locatário não terá ônus na quebra de contrato.
Cenário atual do segmento de locação de imóveis
Para oferecer os melhores serviços ao locador e locatário, as empresas imobiliárias procuram seguir rigorosamente as indicações da Lei do Inquilinato. Considerando a modalidade de garantia, existem várias opções disponíveis no mercado: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
No entanto, Izidro destaca que, diante da reformulação dos modelos de negócios impactados pelas tecnologias digitais e internet, a locação sem modalidade de garantia apresentada se destacou no mercado. Ou seja, startups imobiliárias como a Quinto Andar facilitaram o processo de locação, garantindo mais segurança para o locador e locatário.
“A empresa citada desburocratizou o processo de alugar imóveis, digitalizando e permitindo locações sem pedido de garantia ao consumidor, porém, se comprometendo a realizar o pagamento dos locadores. Desse modo, resolveu duas dores do mercado, aplicando o artigo 42 da lei de inquilinato, ou seja, nos contratos sem garantia exigida, o proprietário pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, limitado a três parcelas”, argumenta.
Outra funcionalidade observada no ambiente virtual foi o crescimento de portais imobiliários que auxiliam o consumidor a realizar uma pesquisa prévia do imóvel que deseja locar, verificando, por antecipação, a região, transporte público, comércio local e registro de imagens da moradia.
Nesse sentido, o instrutor Israel alerta que, antes de fechar negócio com o locador, a pessoa deve visitar o local e observar com muita atenção como estão as condições de pintura, esquadrias, marcas de infiltração e vazamento, por exemplo. “Depois de formalizar o contrato, a imobiliária realizará uma vistoria inicial no imóvel e o locatário terá alguns dias para apresentar uma contraprova, tendo em vista que a análise inicial serve de comprovação para que o consumidor entregue o imóvel nas mesmas condições em que recebeu”, esclarece.
Qual o papel do corretor de imóveis na locação de imóveis?
Um profissional essencial nas negociações de compra, venda e locação de imóveis é o corretor, já que tem preparo para intermediar os processos administrativos entre o locador e o locatário. Além disso, atua na prospecção de negócios, captação de imóveis, avalia e acompanha os interessados em adquirir ou alugar uma edificação.
Segundo o tutor do curso técnico do Senac EAD, na maioria das vezes, os consumidores desejam alugar uma casa ou apartamento em boas condições, com o menor preço possível. Por outro lado, o proprietário deseja ter o maior retorno financeiro sobre o bem. Portanto, uma negociação direta sem a figura do corretor de imóveis pode ser muito desgastante para as duas partes.
“É importante esclarecer que os conhecimentos das normativas imobiliárias possibilitam que o corretor oriente os envolvidos sobre os processos envolvendo o contrato de locação, de modo a garantir uma negociação segura e proporcionar mais agilidade na efetivação do documento”, reforça Israel.
Já o coordenador do curso de Transações Imobiliárias, compartilha algumas recomendações para o consumidor efetivar uma locação segura, confira:
1 – Procure um corretor ou uma imobiliária com CRECI ativo.
2 – Visite o imóvel que atenda às suas necessidades e faça uma análise crítica. Repare bem o estado do piso, teto, paredes, esquadrias, bem como áreas molhadas, como banheiro, cozinha e área de serviço.
3 – Procure fazer uma proposta no valor de aluguel. Sugere-se que fique um desconto de no máximo 20% para evitar ofender o locador com uma proposta indecorosa. Naturalmente, as pessoas acabam buscando um meio termo, então ao propor 20% de desconto, a tendência é que o locador conceda 10% de desconto. Claro, não é uma regra, mas como dizemos no mercado, o não já temos.
4 – Questione a imobiliária ou corretor sobre o índice de reajuste e verifique o valor cobrado no ano anterior. Multiplique este valor por 2 para ter uma margem e avalie como ficaria o total da parcela reajustada, caso o percentual for duas vezes maior do que o observado no período passado.
5 – Faça uma análise rigorosa da vistoria inicial e apresente uma contra vistoria, apontando tudo que não bater entre o documento e o real estado do imóvel. Muita atenção aqui, pois existe um prazo, e se a contra vistoria não for apresentada, isso significa que o locatário concorda com a vistoria inicial.
