Venda de imóveis usados e locação de residências crescem no 1º semestre em SP

Venda de imóveis usados e locação de residências crescem no 1º semestre em SP

Os mercados de imóveis usados e de locação de casas e apartamentos fecharam o primeiro semestre deste ano em alta na cidade de São Paulo, com saldo positivo acumulado de 22,54% nas vendas e 20,93% na locação. No primeiro semestre do ano passado o saldo de vendas acumulado ficou negativo em 4,23% e a locação registrou saldo positivo de 12,04%, pouco mais que a metade do registrado este ano.

Os bons resultados das vendas de imóveis usados neste primeiro semestre de 2019 foram encorpados pelo vigoroso desempenho de junho, quando o número de unidades vendidas foi 27,75% superior ao de junho. Foi o melhor saldo em seis meses, superando fevereiro (+ 26,8%) e abril (+ 20,04%).

Os números apurados nas pesquisas mensais feitas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) “indicam a resistência e a força de superação do mercado de imóveis usados neste momento em que caminhamos para terminar o ano com um PIB crescendo menos de 1% sobre 2018, muito abaixo das previsões iniciais”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

“A locação residencial inevitavelmente terá saldos positivos pois as pessoas precisam morar de algum jeito, e alugar é infinitamente mais fácil que comprar o imóvel próprio, daí a importância desse resultado do mercado de usados num cenário de desemprego, redução da renda das famílias e incerteza quanto ao futuro”, avalia Viana Neto.

Segundo sua avaliação, os dois mercados poderiam ter o dobro do tamanho atual, “não fossem essas e outras restrições, como os juros ainda altos dos financiamentos imobiliários e as exigências para sua concessão”. O presidente do CreciSP destaca que a despeito desse contexto difícil, “as pessoas e famílias que mantêm emprego ou renda e têm alguma reserva financeira, como saldo no FGTS, não hesitam em fazer o possível para ter sua casa própria ainda que o orçamento doméstico fique mais apertado”.

A convicção de que “a maior garantia de segurança futura que se pode ter é o teto próprio sobre a cabeça”, argumenta Viana Neto, é o que move o mercado de imóveis, tanto de novos quanto de usados, a despeito do que ele chama de pregação equivocada de alguns economistas e consultores financeiros. “Aconselhar alguém que possa comprar seu imóvel próprio a não o fazer sob o argumento de que trocar a prestação de um financiamento pelo aluguel é melhor opção, especialmente se são jovens, é sujeitar essa pessoa a viver a incerteza de não ter abrigo seguro no futuro”, enfatiza Viana Neto.

Vendas com financiamento

As 264 imobiliárias que o CreciSP consultou em junho venderam 73,03% em apartamentos e 26,97% em casas. Esse número foi 27,75% maior que o de maio, com o índice de vendas passando de 0,2639 nesse mês para 0,3371 em junho. Os preços do metro quadrado dos imóveis aumentaram em média 14,15% em junho comparado a maio.

Foram vendidos com financiamento bancário 61,8% dos imóveis negociados por essas imobiliárias. As outras formas de pagamento foram a venda à vista (37,08%) e por meio de carta de consórcio imobiliário (1,12%). A pesquisa CreciSP não registrou venda com pagamento parcelado por donos de imóveis.

Imóveis com preço final de até R$ 600 mil dominaram as vendas em junho, com participação de 56,18% do total. Por faixa de preço de metro quadrado, 49,41% das unidades vendidas custaram aos compradores até R$ 8 mil o metro quadrado.

Os descontos médios sobre os preços fixados inicialmente para venda foram menores em quatro das cinco regiões que compõem a pesquisa CreciSP: Zona E (de 12,33% em maio para 4,8% em junho, queda de 61%); Zona D (de 10% para 7,67%, queda de 23,33%); Zona A (de 9,33% para 7,68%, queda de 17,64%); e Zona B (de 8,14% para 7,7%, queda de 5,41%). Na Zona C, o desconto em Junho (8,68%) foi 0,16% maior que o de Maio (8,67%).

Segundo a pesquisa CreciSP, 34,83% das unidades vendidas eram de bairros situados na Zona B, como Aclimação e Paraíso; 28,09% de bairros da Zona A, como os Jardins; 23,6% da Zona C, onde estão agrupados bairros como Mirandópolis e Mooca; 8,99% em bairros da Zona E, como Lauzane Paulista e Itaquera; e 4,49% em bairros da Zona D, caso de Glicério e Limão, entre outros.

A pesquisa também apurou que 68% das casas e apartamentos vendidos em junho eram de padrão médio, 21% de padrão luxo e 11% de padrão standard. Imóveis de 1 dormitório foram os mais vendidos na Zona A (14,61% do total); de 4 dormitórios na Zona B (14,61%); de 3 dormitórios na Zona C (14,61%); e de 2 dormitórios nas Zonas D (2,25%) e E (4,49%).

Locação de casas em queda

As 264 imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP alugaram imóveis em junho na Capital, e do total 56,32% eram apartamentos e 43,68% eram casas. Houve queda de 5,82% em relação às locações contratadas em maio. Os aluguéis novos caíram em média 2,6% em relação a maio.

Mais da metade das novas locações de junho – 52,62% do total – tem aluguel médio de até R$ 1.200,00. Para alugar suas casas e apartamentos, os proprietários concederam descontos em junho menores que os de maio: 7,68% em bairros da Zona A (redução de 17,64% sobre o desconto médio de 9,33% de Maio); 7,7% na Zona B (- 5,41% sobre os 8,14% do mês anterior); 7,67% na Zona D (- 23,33% sobre os 10% de Maio); e 61,07% na Zona E (- 61,07% sobre os 12,33% de maio). Na Zona C, o desconto em junho ficou em 8,68%, ou 0,16% acima dos 8,67% de maio.

No segmento de apartamentos, o aluguel que mais aumentou em junho foi o de quitinetes em bairros da Zona C – o aluguel médio subiu 35,06%, de R$ 700,00 para R$ 945,45. O aluguel que mais baixou foi o de imóveis de 3 dormitórios na Zona D: de R$ 2.800,00 para R$ 1.740,00, queda de 37,86%.

Entre as casas, o aumento maior foi o de unidades de 3 dormitórios em bairros da Zona B, que passaram em média de R$ 2.470,00 em maio para R$ 3.066,67, uma alta de 24,16%. Nessa mesma Zona B, a pesquisa CreciSP registrou a maior queda, de 23,3%, para as unidades de 1 dormitório, cujo aluguel médio caiu de R$ 1.362,50 em maio para R$ 1.045,00 em junho.

A pesquisa apurou que a metade (50,7%) das novas locações de junho se concentrou em bairros da Zona C, que foi a Zona de Valor onde os descontos ficaram estáveis de maio para junho. O restante das locações se distribuiu pelas Zona D (20,05%); Zona B (13,41%); Zona E (12,39%); e Zona A (3,45%).

Garantia e ações judiciais

As formas usadas para garantia de pagamento das novas locações inscritas nos contratos foram o fiador pessoa física (36,53% do total); o depósito de três meses do valor do aluguel (33,72%); o seguro de fiança (19,8%); a caução de imóveis (8,3%); a cessão fiduciária (1,15%); e a locação sem garantia (0,51%).

As 264 imobiliárias receberam as chaves de 706 imóveis da parte de inquilinos que tinham contratos ativos por conta de motivos como mudança de endereço ou cidade (57,93% do total) ou problemas financeiros (42,07%). Esse número equivale a 90,17% das 783 novas locações e é 4,24% menor que o percentual apurado em maio, 94,16%.

Nas 264 imobiliárias pesquisadas em junho, estavam inadimplentes 4,68% dos contratos em vigor, percentual 5,88% superior aos 4,42% que estavam com aluguel atrasado em maio.

O CreciSP também pesquisou nos cartórios da Capital o número de ações locatícias que foram ajuizadas em junho. O número – 2.045 ações – é 14% menor que as 2.378 ações de maio. Houve queda em quatro dos cinco tipos de ações: por falta de pagamento (- 15,37%, de 1.308 para 1.107); renovatórias do aluguel (- 29,89%, de 87 para 61); de rito sumário (- 8,76%, de 879 para 802); e as ações ordinárias (- 34,74%, de 95 para 62). O único tipo de ação que registrou aumento (+ 34,74%) foram as consignatórias, que passaram de 9 em maio para 13 em junho.

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