Imposto de Renda: saiba como declarar compra, venda e financiamento de imóvel

Imposto de Renda: saiba como declarar compra, venda e financiamento de imóvel

O prazo para declaração do Imposto de Renda para Pessoas Físicas (IRPF 2020) foi adiado para 30 de junho em virtude do coronavírus. Para muitos contribuintes, surgem dúvidas sobre como realizar o procedimento corretamente, e algumas delas se referem aos imóveis – financiado, vendido, quitado ou na planta. 

Para sanar as principais dúvidas sobre o tema, convidamos o executivo Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, plataforma online com o maior marketplace especializado em crédito imobiliário do Brasil. Confira a seguir. 

• Vendeu imóvel financiado? 

Caso a pessoa tenha vendido um imóvel que está sendo financiado e não seja isento de IR, deve preencher a plataforma GCap, que vai fornecer todas as informações para a plataforma da declaração de renda. Lá, é necessário esclarecer se todo o financiamento já foi pago ou se ainda faltam algumas parcelas, informando o valor que foi efetivamente pago. Caso ainda faltem parcelas, deve ser atualizado o GCap todo final de mês. Por fim, não esquecer de excluir o imóvel da ficha de “Bens e Direitos”. 

• Está comprando imóvel? 

Para o comprador do imóvel, os passos são semelhantes. É necessário preencher a plataforma GCap caso o imóvel não seja isento de IR declarando o que foi efetivamente pago. A diferença principal é que o imóvel comprado deve ser adicionado à ficha de “Bens e Direitos”. 

“A declaração do imóvel no IR varia conforme a situação em que ele se encontra e a forma como ele está sendo pago”, comenta Rafael. “Vale atenção redobrada na hora de incluir cada item a fim de evitar erros que podem gerar contratempos futuros, inclusive multas”, concluiu. 

• Mas e no caso de contribuinte isento? 

Caso o contribuinte seja isento da declaração de imposto de renda, ele é obrigado a declarar imóvel único se o bem tiver valor superior a R﹩ 300 mil. Contudo, isso não isenta a obrigatoriedade de se declarar imóveis com valores inferiores, quando a pessoa já deve preencher a declaração de qualquer maneira. 

• Imóvel comprado na planta e financiado 

Na declaração IR 2020, é obrigatório informar a Inscrição Municipal que consta da guia do IPTU, além de informações complementares como área, matrícula e indicação do Cartório de Registro. Deve ser informado em “Bens e Direitos” os códigos (11) para apartamentos, (12) para casas, (13) para terrenos, (14) para imóveis rurais e (15) para salas ou conjuntos. 

Em “Registro”, só deve ser preenchido se o imóvel não estiver registrado no Cartório e haja identificação do imóvel, com o detalhamento no campo “Discriminação”, onde devem ser inseridas informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF ou CNPJ e informar se a compra foi financiada ou efetuada à vista. 
Se houver registro do imóvel, quando da confirmação, o campo desaparece e, então, deve-se preencher “Matrícula do Imóvel” e o nome do cartório. 

Para área e garagem: 

• Garagem e apartamento têm o IPTU separados, declara-se em conjunto com a área construída. Se garagem e apartamento têm IPTU na mesma matrícula do imóvel, a área é a que consta no IPTU; 

• Para casas, declarar somente área do terreno, não importando a área construída. 

• Imóvel quitado 

Declarar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), juros do financiamento, taxa de corretagem e o que foi pago até 31/12/2018. O valor declarado é sempre o de aquisição, sem atualização de preço, a menos que benfeitorias ou reformas tenham sido realizadas. Nesse caso, o valor pode ser acrescentado ao do imóvel, o que deve ser comprovado. Os recibos e as NFs devem ficar disponíveis por cinco anos. 

No campo “Discriminação”, deve constar se o imóvel foi doado ou comprado incluindo datas em que ocorreram, nome do doador ou comprador (CPF ou CNPJ), se quitado, se financiado, nome do agente financeiro financiador e parcelas pagas. 

• Imóvel financiado 

Os financiamentos imobiliários devem ser informados apenas na ficha de “Bens e Direitos”, sendo que se deve declarar somente o valor efetivamente desembolsado até cada data. Se a compra tiver sido realizada em 2019,o campo “Situação em 31/12/2018” ficará zerado e o campo “Situação em 31/12/2019” deve ser preenchido com os valores pagos até essa data, incluindo juros e demais encargos envolvidos no parcelamento. 

Caso o financiamento imobiliário já esteja em curso, é necessário informar, na coluna referente a 2018, o montante do valor que já havia sido pago até então. E na coluna referente a 2019, a soma dos valores pagos até 31/12/2018 com as quantias pagas em 2019. 

É preciso repetir o processo ano a ano até finalizar de pagar as prestações. O valor total pago, incluindo os custos do financiamento, corresponderá ao custo de aquisição do imóvel que é preciso declarar todos os anos enquanto você tiver a sua propriedade. 

• Imóvel quitado com escritura 

Há novos campos para identificação do imóvel, como a Inscrição Municipal, que está na guia do IPTU. Deve ser declarado pelo valor de compra como citado acima. Caso haja benfeitorias feitas em anos anteriores, essas devem ser acrescentadas por declaração retificadora. 

Por fim, para ambos os perfis, a plataforma está pedindo informações extras, como endereço e área, que terão preenchimento obrigatório em 2020. É importante lembrar que o valor dos juros deve estar incluso no valor das parcelas que são declaradas. Os seguros não entram. 

• Imóvel vendido em 2019 

A venda deve ser detalhada em “Bens e Direitos” no campo de “Discriminação”, onde são inseridos o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação. Aqui, deve ser apurado se houve algum ganho de capital na operação, ou seja, se houve lucro na venda do imóvel – tal lucro é tributado pela Receita. 

Tal apuração deve ter sido realizada no mês seguinte ao da venda do imóvel, pelo Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2019 (GCAP2019). O recolhimento do IR em casos de ganho de capital vai de 15% a 22,5% e deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF emitido no próprio GCAP. Dessa forma, se você vendeu o imóvel em junho, o recolhimento do IR deve ter sido feito até o último dia útil do mês de julho, por exemplo. Em caso de perda do prazo, é possível emitir um DARF com a multa e os juros de mora no programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal. 

• Imóvel doado 

Quando o imóvel é recebido em doação, ele pode ser declarado de duas formas: pelo valor que constava na declaração do doador (custo de aquisição) ou pelo valor de mercado (geralmente maior pela valorização imobiliária). 

Caso seja escolhido o valor de mercado, o doador precisa apurar o montante de ganho e pagar imposto sobre tal operação, como se fosse uma venda. É possível fazer isso pelo programa GCAP. Caso seja escolhido o custo de aquisição, deve-se lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, ninguém precisa pagar imposto. 

Na declaração, o doador deve abrir a ficha Doações Efetuadas e selecionar o código 81, referente a “Doações em Bens e Direitos”. Inserir o nome e o CPF da pessoa que recebeu a doação e sinalizar se o valor apurado é pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado. Em “Bens e Direitos”, a “Situação em 31/12/2019” deve ser zerada em relação ao imóvel doado, uma vez que ele já não pertence mais a você. Na sequência, informar em “Discriminação” que houve doação do imóvel. A partir da próxima declaração de IR, o doador não precisa informar mais nada referente ao bem doado em 2019. 

Já quem recebeu o imóvel em doação deve declarar o bem em “Bens e Direitos”, indicando nome e CPF do doador e a informação de que recebeu o imóvel via doação. Ademais, deve-se informar o valor do bem doado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças. 

Não há cobrança de imposto de renda neste caso, mas é cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) que vai até 8%, a depender do local onde se localiza o imóvel. É preciso informar na “Discriminação” que o ITCMD foi devidamente pago. 

A partir da declaração seguinte, quem recebeu o imóvel não precisará declarar mais nada em relação ao bem doado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O imóvel deve seguir sendo declarado em “Bens e Direitos” enquanto integrar o patrimônio do contribuinte. 

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