O mercado imobiliário tem apresentado melhora, desde 2019, no Brasil. Com a queda da taxa básica de juros da economia, a Selic, empreiteiras e pessoas passam a investir em empreendimentos, o que impulsiona melhores condições de crédito para financiamento, tornando o mercado uma opção cada vez mais rentável. Com isso, novas oportunidades surgem, como o Crowdfunding Imobiliário, que até julho de 2019 captou cerca de R﹩ 44,8 milhões, sendo considerado a modalidade de investimento com rentabilidade acima dos produtos financeiros.
O crowdfunding, criado nos Estados Unidos por volta de 1885, chegou ao Brasil em julho de 2017, com a homologação da CVM 588. Dentro dessa categoria existe o crowdfunding Imobiliário. “De maneira simples, pode-se dizer que é um modelo no qual uma série de pessoas se unem para investir em uma determinada empreiteira. Neste caso, ele permite investir nas etapas de desenvolvimento e produção do empreendimento, uma atividade que antes era acessível para investidores institucionais”, explica Lívia Rigueiral, CEO do Homer , plataforma que conecta corretores de todo o Brasil.
• Por que o crowdfunding chegou ao setor imobiliário?
Existe um fenômeno comum em quase todas as urbanizadoras do Brasil, que é a exposição de caixa no período em que as obras são realizadas. Depois que o empreendimento consegue seu Registro Imobiliário (RI) – aval da prefeitura para venda e construção – as vendas em stand e em outras estratégias começam, tornando o caixa da empresa positivo.
Como as vendas das unidades para o cliente final são feitas a prazos longos (10 anos, por exemplo) e as obras custam bastante ao empreendimento, o caixa da empresa se torna negativo em um determinado período. Neste momento, há a necessidade de um financiamento. Antes este financiamento saia do bolso do empreendedor, ou de grandes investidores, que cobram juros altos.
Com o término das obras, as despesas diminuem drasticamente e o que resta são os recebíveis das vendas realizadas a prazo. Ao longo do tempo o caixa exposto se recupera e apresenta lucro ao empreendedor.
• Como funciona o Crowdfunding Imobiliário?
O crowdfunding imobiliário entra exatamente no momento em que o empreendimento está com caixa negativo e necessita de um financiamento. A diferença principal é que, ao invés de um único investidor cobrir toda a exposição de caixa, no crowdfunding são dezenas ou centenas de investidores de pequeno e médio porte que se unem para fazer esta cobertura.
Este processo é extremamente vantajoso tanto para o empreendedor quanto para o investidor. O empreendedor consegue financiamento com taxas de juros mais baixas que as praticadas no mercado e o investidor consegue aplicar seu dinheiro com um alto rendimento, segurança e taxa zero.
• Como investir em crowdfunding imobiliário?
No crowdfunding você escolhe o empreendimento que quer investir, analisando o risco, prazo, rentabilidade, entre outros fatores. Declara o quanto deseja investir e se junta a dezenas ou centenas de investidores que também querem investir naquela oferta.
No prazo combinado, o empreendimento devolve o dinheiro ao investidor com a rentabilidade concretizada. Cada empreendimento ofertado nestas plataformas online tem suas características e você pode escolher quais mais combinam com seu perfil, construindo assim sua própria carteira de investimentos imobiliários.
A rentabilidade dessas ofertas geralmente são calculadas com base nas vendas do empreendimento e geralmente chegam a 200, 250% do CDI. Como este mercado é regulamentado pela CVM 588, essas plataformas precisam inserir, em cada uma de suas ofertas, uma série de detalhes para que cada investidor possa analisar minuciosamente.
O valor mínimo destes investimentos variam de acordo com a plataforma, algumas o investimento mínimo são cinco mil, outras mil, valor que representa uma fração, quando comparamos ao investimento direto em imóveis.