Comprar ou alugar imóvel: o que vale mais a pena atualmente?

Comprar ou alugar imóvel: o que vale mais a pena atualmente?

Pensar na compra de um imóvel, como um investimento, um ativo seguro, sempre fez parte da cultura brasileira. Porém, com a crise econômica dos últimos anos, que deixou os mais caros, ao mesmo tempo em que a tecnologia facilitou o processo de aluguel, o sonho da casa própria vem perdendo força, principalmente entre os jovens.

Pesquisa divulgada em julho de 2019 e feita pela agência Today mostra que 8 a cada 10 millennials, pessoas com idade entre 25 e 29 anos, preferem alugar um imóvel em vez de comprar. Esses consumidores representam um quarto da população no Brasil, de acordo com a Euromonitor.

Segundo o levantamento, uma das razões para essa preferência é o fato de os jovens valorizarem a mobilidade. O aluguel permite ao locatário se mudar a qualquer momento, ao contrário da compra do imóvel, que em um financiamento, pode durar décadas para ser concluída.

Outro fator que conta a favor da locação é a baixa oscilação do índice usado para corrigir o aluguel. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), em setembro de 2019, acumulava alta de 3,37% em 12 meses.

Além disso, as oportunidades que o mercado financeiro oferece desmitificam a opção pela aquisição. É possível, em vez de desembolsar uma quantia para quitar um apartamento, aplicar o dinheiro, ou parte dele, em produtos que rendam e que possibilitem comprar um imóvel à vista, fugindo dos altos juros do financiamento.

No caso do aluguel, quando há exigência de depósito, o valor máximo cobrado costuma ser um montante que não ultrapassa três vezes o valor das mensalidades. O mais comum é que inquilino precise apenas fazer a garantia locatícia, por meio de fiador ou seguro fiança.

Em termos práticos, um financiamento não define o devedor como proprietário. Ele só se torna dono após quitar todas as parcelas do imóvel. Se isso não ocorrer, o banco tem o direito de tomar o imóvel e vendê-lo para recuperar o dinheiro perdido com a operação.

Além disso, os empréstimos são corrigidos por juros estabelecidos pela instituição credora, o que encarece essa dívida.

Para calcular a vantagem, pode-se recorrer a um cálculo: dividir o preço do aluguel pelo valor de venda do imóvel. Em uma simulação, se o proprietário alugar o imóvel de R$ 500 mil por R$ 2 mil por mês, o preço do aluguel representa 0,4% do valor do imóvel (2.000/500.000 = 0,004).

O dinheiro que sobra pode ser aplicado em algum produto financeiro, como Tesouro Selic, os CDBs e os fundos DI e obter lucro em vez de pagar juros.

Especialistas de plataformas de investimento indicam também como boa opção os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).

Vantagens dos Fundos imobiliários
Os fundos imobiliários dão ao investidor acesso a negócios do ramo imobiliário, como prédios, shoppings e centros logísticos, por meio da compra de cotas.

Ao aplicar o dinheiro em um FII, compra-se cotas mensalmente remuneradas. O investimento inicial pode ser de R$ 100. Quanto maior for a participação no FII, maior será retorno.

Os ativos são negociados na Bolsa de Valores. Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários é serem isentos de Imposto de Renda. A rentabilidade dos FIIs tende a ser superior a de outros ativos com o perfil mais conservador, como os de renda fixa.

Comparando, o FII e o Tesouro IPCA+ têm remuneração corrigida pela inflação. Porém, um FII com rendimento de 0,7% ao mês vale mais a pena do que o Tesouro IPCA+ com 5% ao ano mais IPCA e com prazo para cinco anos. Isso porque, convertendo a taxa mensal para a anual, teremos 8,73% ao ano no FII, em um investimento que tem como diferencial a isenção de tarifas.

Aluguel x compra do imóvel
Em uma aquisição de um apartamento que custa R$ 500 mil, com entrada de 35% do valor total (R$ 150 mil) e o restante (R$ 350 mil) financiado em 360 meses sob juros anuais de 11%, caso a pessoa resolvesse desistir dessa negociação e alugasse um imóvel, ela economizaria R$ 901.807,96.

Parte desse valor poderia ser direcionado ao FII, o que possibilitaria não só comprar um imóvel melhor como até garantir a independência financeira.

No caso do imóvel de R$ 500 mil, o valor da parcela seria em torno de R$ 4 mil mensais. Caso a pessoa opte por um aluguel de R$ 2 mil, sobrariam outros R$ 2 mil para aplicações mensais. Caso a rentabilidade seja de 6,50% ao ano (cenário bem inferior aos juros de 11%), em 360 meses, ou seja, em 30 anos, o resultado da aplicação seria de R$ 2.208.919,74. Em 20 anos, seriam quase R$ 980 mil, quase o dobro do que vale a casa (R$ 500 mil).

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