Marketplace é a aposta da Juntos Somos Mais para o ano

Segundo uma projeção realizada pela ABComm Forekast (Associação Brasileira de Comércio Eletrônico), em 2023, o faturamento de e-commerces poderá atingir até R$185,7 bilhões. O ticket médio poderá subir para R$470 por compra, além disso os pedidos poderão chegar até 395,1 milhões e o número de compradores poderá ser de até 87,8 milhões. 

Esses dados demonstram a força que o comércio digital já têm. “Desde que o e-commerce surgiu notamos o aumento anual de novas propostas chegando ao mercado, tendo em sua essência a inovação e variedade de segmentos. Podemos creditar esse crescimento a algumas razões diferentes e a mudança no comportamento dos consumidores é uma delas”, elucida Juliana Carsoni, CEO da Juntos Somos Mais. 

E é exatamente por acreditar no poder e no diferencial do seu marketplace, que a Juntos Somos Mais projeta para este ano, alavancar fortemente o desenvolvimento dele. “Os marketplaces estão em contínua expansão, as indústrias e provedores de serviços que buscam ampliar seu negócio de maneira eficiente precisam pensar em canais digitais, através de parceiras ou próprios. A Loja Virtual da Juntos Somos Mais é o maior marketplace da construção civil e em 2022 transacionou mais de R$9 bilhões em vendas. A partir da observação dos desafios do dia a dia do varejo de matcon, vimos uma oportunidade de transformar o processo de compras, tornando-o mais ágil, eficiente e inteligente. O uso de dados para recomendar a compra ideal e a ampliação da oferta de crédito complementam a proposta de valor do nosso marketplace, contribuindo para a prosperidade dos varejistas. Olhamos para o futuro com otimismo e sabemos que ainda há espaço para crescermos”, reforça Juliana.  

Além da aquisição de produtos ou serviços, clientes buscam agilidade, segurança, bom atendimento e um bônus que incentive o retorno àquele marketplace. “Existe a crença que comércio online é só construir um site e colocar os produtos à disposição, mas vai muito além disso. Um bom marketplace é construído a partir de uma excelente experiência ao usuário, sortimento completo, boa logística e acesso à crédito. Na Juntos Somos Mais vamos além. Contamos com um programa de fidelidade do qual todos os varejistas que são clientes da Loja Virtual podem participar. Isso chama atenção dos varejistas, gera valor e aumenta a frequência de compras, trazendo crescimento e diferenciação”, finaliza Lucas Azevedo, Head de Produto da empresa. 

Airbnb anuncia Fiamma Zarife como nova Diretora Geral na América do Sul

Foto: Sérgio Zacchi/Divulgação Airbnb

O Airbnb, maior plataforma global de compartilhamento de lares e experiências de viagem, anuncia a chegada de Fiamma Zarife como nova Diretora Geral na América do Sul. A executiva assumiu o cargo no último dia 6 e terá como principal responsabilidade trabalhar com os líderes da região para impulsionar a expansão da comunidade de anfitriões e hóspedes e liderar a evolução dos mercados locais.

“É uma grande honra me juntar ao time do Airbnb e contribuir com a missão de criar um mundo onde qualquer pessoa possa se sentir em casa em qualquer lugar. Chego com muita motivação para dar continuidade, em parceria com os times da América do Sul, ao trabalho de aprimorar constantemente a experiência dos nossos anfitriões e hóspedes e impulsionar a atividade turística na região de forma sustentável e com foco na redistribuição do turismo para apoiar as comunidades locais”, afirma Fiamma Zarife.

Fiamma, que é Superhost no Airbnb, estará à frente de uma equipe de líderes regionais para identificar novas oportunidades de negócios e continuar a desenvolver os mercados locais em parceria com os diferentes times na América do Sul. Fiamma, que atuou mais recentemente como Diretora Geral do Twitter na América Latina, reportará a Jordi Torres, Diretor Regional do Airbnb para as Américas.
 

“Com a chegada da Fiamma, a equipe do Airbnb na América do Sul continuará dedicada a tornar o Airbnb a melhor plataforma para anfitriões obterem renda extra e para hóspedes vivenciarem experiências únicas de viagem. Estamos muito contentes em receber a Fiamma como parte da família Airbnb. Com sua experiência e visão ampla, temos confiança de que ela irá liderar as equipes locais da região com excelência para fortalecermos ainda mais o mercado e a nossa comunidade neste importante momento para a região”, disse Jordi Torres.


Com mais de 25 anos de experiência em diferentes setores, Fiamma Zarife começou sua carreira na Petrobras Distribuidora e ocupou cargos de liderança em empresas como Samsung, Claro e Oi. Em 2015, ingressou no Twitter para desenvolver a estratégia comercial da empresa no país e, em 2017, assumiu a posição de Diretora-Geral no Brasil. Mais recentemente, em 2022, Fiamma passou a comandar a operação da plataforma na América Latina. A executiva é formada em Publicidade e Propaganda pela Universidade Federal Fluminense e Relações Públicas pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro, com pós-graduação em Marketing pela PUC-RJ.


Em 2022, Fiamma entrou na lista da Bloomberg Linea das 500 pessoas mais influentes da América Latina e em 2020 venceu o prêmio Caboré, na categoria Dirigente da Indústria da Comunicação.
 

Fiamma assume a posição antes ocupada por Leonardo Tristão, que anunciou sua saída em 2022 após sete anos na companhia.

Índice de Variação de Aluguéis Residenciais varia 1,06% em fevereiro

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) variou 1,06% em fevereiro de 2023, o que representa uma desaceleração em relação à taxa mensal de 4,20% registrada no mês anterior. Com o resultado, a taxa acumulada em 12 meses passou de 10,74% em janeiro de 2023 para 8,73% em fevereiro de 2023.

Entre janeiro e fevereiro, metade das cidades componentes do IVAR seguiram a tendência do índice médio e registram desaceleração: São Paulo (de 2,84% para 2,10%) e Porto Alegre (de 10,15% para -4,71%). As demais, Rio de Janeiro (de 1,45% para 3,11%) e Belo Horizonte (de 0,72% para 5,97%) apresentaram acréscimo na variação do aluguel residencial, conforme ilustra o gráfico a seguir.
 

As taxas interanuais (Fevereiro 23 / Fevereiro 22) desaceleraram em duas das quatro cidades componentes do IVAR: São Paulo (de 8,20% para 7,91%) e Porto Alegre (de 16,79% para 7,42%). Já as cidades de Belo Horizonte (de 9,82% para 12,12%) e Rio de Janeiro (de 8,51% para 9,10%) registraram avanços em suas taxas interanuais.

O IVAR foi desenvolvido para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil. Ver mais sobre a metodologia do índice no Box incluído ao final deste release.
 

A próxima divulgação do IVAR ocorrerá em 05 de abril de 2023.

Brasileiro sonha com dinheiro extra para comprar imóvel

Se a economia melhorasse e sobrassem recursos no orçamento além do necessário para as despesas básicas, a maior parte dos brasileiros utilizaria esse dinheiro para comprar imóveis. É o que aponta a pesquisa RADAR Febraban, Pesquisa Febraban-Ipespe, divulgada nesta segunda-feira (06).

O levantamento apresentou opções de gastos a 2 mil pessoas, ouvidas entre 4 e 14 de fevereiro de 2023. E, do total de respostas, 38% tiveram relação com o uso das sobras no orçamento para comprar imóveis. O índice é o maior desde o início da série histórica, em março de 2021, quando 23% dos brasileiros sonhavam em utilizar o dinheiro extra para essa finalidade.

“Temos um novo governo com diretrizes econômicas que tem sido bastante discutidas no meio político e entre a sociedade. Em meio à expectativa de melhora ou piora da economia, a pesquisa demonstra que o sonho da casa própria tem se tornado ainda mais forte entre os brasileiros. Isso deve nortear ações políticas do governo e também é um importante indicador em relação ao potencial de consumo brasileiro”, avalia o sociólogo e cientista político Antonio Lavareda, presidente do Conselho Científico do IPESPE.

A aplicação em investimentos bancários foi o segundo uso do dinheiro extra mais apontado pelos brasileiros, citada por 20% dos entrevistados. A lista segue com a aplicação na poupança (19%), a reforma da casa (19%), investimentos em educação (14%), viajar (11%), comprar um automóvel (10%), fazer ou melhorar o plano de saúde (6%), comprar produtos eletrônicos (4%), comprar uma moto (3%) e contratar uma apólice de seguro (1%).

O estudo foi feito com um público representativo da população adulta brasileira acima de 18 anos de todas as regiões do país, com cotas de sexo, de idade, de localidade, de instrução e de renda. A margem de erro é de 2,2 pontos percentuais para mais ou para menos.

aMORA capta R$ 40 milhões em estrutura de dívida e equity

A aMORA, empresa que realiza o sonho da casa própria por meio do aluguel com opção de compra, e que nasceu para atender pessoas que não conseguem comprar um imóvel nos modelos atuais de financiamento, anuncia uma captação de R$ 40 milhões. A maior parte do valor foi captado na modalidade de dívida via Certificados de Recebíveis Imobiliários para a aquisição de imóveis e teve como principal investidor a Cy Capital, gestora de recursos independente pertencente ao Grupo Cyrela, que possui décadas de experiência e atuação no setor imobiliário.

A empresa fez uma rodada adicional de equity com a participação de investidores atuais e com a entrada de um novo fundo – Goodwater, fundo de VC especializado em consumer/B2C e investidor de outras empresas do modelo Rent-to-own como a ZeroDown, com atuação na Califórnia. A aMORA tinha feito um Seed Round no início do ano passado, liderado pelo Global Founders Capital (GFC) e com a participação de outros fundos como Moore Strategic Ventures; Caravela; e Latitud.

A aMORA, que por enquanto atua somente em São Paulo capital, está expandindo rapidamente, com crescimento de 5x em 2022, à medida que mais pessoas e parceiros do setor imobiliário passam a conhecer a solução. “O modelo da aMORA foi criado para atender pessoas que não se encaixam nos modelos atuais oferecidos pelo mercado. Hoje, inclusive, já trabalhamos com imobiliárias, incorporadores, financiadores e outras startups e esse ano queremos expandir e aprofundar essas parcerias ainda mais”, ressalta o CEO e cofundador, Aram Apovian.

Para o cofundador da aMORA, Rafael Tellechea Cerqueira, “O produto da aMORA, além de ser uma ferramenta muito poderosa que possibilita que pessoas normais comprem seus imóveis de uma maneira muito mais acessível e flexível, também funciona na outra ponta da equação, como um ótimo instrumento de investimento para agentes do mercado imobiliário”.

MRV e FDC Angels impulsionam startups do setor da construção

Beneficiado por tendências ESG, o ecossistema de startups de impacto ganha forma no Brasil e, com isso, é cada vez mais possível e desejável aliar o sucesso empresarial ao impacto socioambiental positivo. De olho nesse cenário, a MRV, maior construtora residencial da América Latina, em parceria com o FDC Angels, grupo de investidores-anjo criado por ex-alunos da Fundação Dom Cabral (FDC), anunciam uma parceria pioneira para fomentar a escala de startups alinhadas aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) das Nações Unidas.

A aproximação mira em soluções competitivas e sustentáveis para a construção civil no Brasil, relacionadas ao déficit habitacional, acesso à água, saneamento básico, transporte de materiais, capacitação profissional, transição tecnológica, entre outros desafios aprofundados pela pandemia de covid-19. Com isso, a expectativa dos parceiros é criar oportunidades para bons investimentos e desenvolvimento tanto das startups como das empresas do setor. 

De acordo com o gestor de Inovação da MRV, Felipe Reis, a parceria tem a intenção de incentivar o desenvolvimento de novas soluções, capazes de moldar o futuro da construção civil. “A iniciativa foi pensada de maneira que promovesse práticas inovadoras e, com isso, maior acesso de startups brasileiras à infraestrutura, insumos e equipes profissionais de primeira linha, capazes de apoiar o desenvolvimento de ações transformadoras que impactem o mercado”, afirma Reis.

“Estamos alinhando investimento de capital de risco com a chancela de empresas altamente qualificadas e de referência em seus setores de atuação, como a MRV”, anuncia o CFO do FDC Angels, Alexandre Scotti. Em 2023, a meta do grupo é realizar, pelo menos, quatro investimentos de R$ 100 mil até R$ 1,5 milhão em negócios inovadores nas áreas de impacto prioritárias do grupo, incluindo habitação e construção civil.

Para a diretora de Parcerias e Alumni da FDC, Marcele Viana, “fazer parte deste ecossistema, estimulando o encontro de diferentes atores para um objetivo comum – o desenvolvimento de negócios que gerem impacto positivo na sociedade – é um dos pilares da Fundação Dom Cabral e um norteador das nossas ações como Escola de Negócios”, pontua.

Seleção de startups de impacto

O processo de seleção das startups passa por Pitch Nights, o primeiro encontro de 2023, será de forma híbrida, no dia 15 de março, na sede da Fundação Dom Cabral, em Minas Gerais e online, em que iniciativas inscritas e selecionadas em um funil têm a oportunidade de apresentar suas ideias aos potenciais investidores anjos de impacto.  Além do aporte financeiro do FDC Angels  as startups escolhidas recebem mentoria dos educadores da Fundação Dom Cabral e se beneficiam da rede de conexões dos parceiros para alavancar seus negócios.

“Por meio dessa iniciativa temos a oportunidade de trocar com pessoas do mercado e abrir nossas portas para que elas proponham alternativas que talvez não conseguiríamos resolver ou teríamos dificuldades pelo tamanho e a natureza do negócio, por outro lado, essas startups têm a oportunidade de no futuro serem nossas fornecedoras e de outros players do setor, gerando assim uma relação em que todos saem beneficiados”, aponta Reis.

Com projeto de Isay Weinfeld, AG7 investe R$ 282 milhões e expande atuação para Santa Catarina, em Balneário Camboriú

Alfredo Neto, CEO da AG7

A incorporadora projeta R$ 500 milhões em vendas e aumento de 30% no faturamento com aquisição do terreno na Praia do Estaleirinho, seu primeiro empreendimento fora do Paraná

Após a chegada de Marcela Pfeiffer Miranda para o cargo de diretora de operações, a AG7, incorporadora de alto luxo com foco em wellness building no Brasil, dá mais um grande salto em busca da expansão de seus negócios e anuncia sua chegada no estado catarinense, com a compra de um terreno localizado na Praia do Estaleirinho, em Balneário Camboriú. Ao todo, são mais de 12 mil metros quadrados adquiridos, com um valor total investido de aproximadamente de R$ 282 milhões, com previsão de R$ 500 milhões em vendas gerais (VGV) e expectativa de um aumento de 30% no faturamento da empresa.

Como na maioria dos seus empreendimentos, este novo projeto também conta com um grande nome da arquitetura brasileira em seu desenvolvimento: Isay Weinfeld. O arquiteto é responsável por grandes projetos e, dentre os inúmeros trabalhos desenvolvidos, destacam-se em seu portfólio hotéis projetados para o Grupo Fasano em São Paulo, como o Punta del Este e Porto Feliz, o Centro Cultural Midrash no Rio de Janeiro e o Square Nine Hotel em Belgrado.

O empreendimento, que tem lançamento previsto para 2024, será construído no terreno onde se localiza o Parador Estaleiro Hotel e outras áreas vizinhas. Apesar de estar próximo a Balneário Camboriú, cidade que conta com os edifícios mais altos e luxuosos do Brasil, o projeto da AG7 tem expectativa de ser o primeiro a oferecer uma experiência completa e totalmente direcionada a promover o bem-estar dos seus moradores. “Como a região permite edificações de apenas 3 pavimentos, trataremos o projeto seguindo a escala humana, respeitando o entorno e fazendo os moradores se sentirem em uma casa, e é claro, respeitando nosso propósito de inspirar as pessoas a viver bem, tendo em mente que este é o lugar que proporciona o ápice da saúde e bem-estar, exaltando todos os princípios wellness”, explica Alfredo Neto, CEO da AG7.

Há mais de 10 anos, a AG7 foi pioneira em introduzir a concepção de wellness building no Brasil e, além disso, utiliza uma metodologia autoral para a construção dos empreendimentos baseada em seis pilares: localização, exclusividade, design, sustentabilidade, serviço e saúde. O equilíbrio desses elementos é apontado como fundamental para a criação de moradias inovadoras, sustentáveis e que inspirem as pessoas a viverem melhor. 

O conceito de wellness building já é muito conhecido no exterior e, no Brasil, a incorporadora começou a aplicar essa ideia desde o seu primeiro empreendimento, ainda em 2011, mas ganhou força com o ÍCARO Jardins do Graciosa, um dos empreendimentos mais premiados do país, e o AGE360, eleito como o residencial mais saudável do mundo, pela certificação Fitwell, em 2020. 

“Estamos buscando tornar o conceito ‘wellness building’ cada vez mais conhecido no Brasil, assim como é ao redor do mundo e a nossa chegada em Santa Catarina é mais um passo em direção a esse objetivo”, explica o CEO da AG7. “Todos nossos empreendimentos até aqui nos permitiram aperfeiçoar cada vez mais nossas entregas, essa nova aquisição será o ponto mais alto da nossa história e permitirá tomarmos novos caminhos daqui para frente”. finaliza.

Aluguel no Rio de Janeiro tem alta de 13,07% no acumulado dos últimos 12 meses, segundo relatório do Imovelweb

De acordo com o relatório mensal de preços de janeiro do Imovelweb, um dos maiores portais imobiliários do País, o aluguel no Rio de Janeiro teve alta de 13,07% no acumulado dos últimos 12 meses. O levantamento ainda aponta que o valor médio mensal para alugar um imóvel na capital carioca fechou em R$ 2.147,48 no primeiro mês do ano.
 

Para Leonardo Paz, CEO do Imovelweb, o aumento no valor do aluguel reforça o quanto o mercado está se reaquecendo, ainda em virtude da pandemia. “Com a retomada da economia, houve uma demanda maior por aluguel”, afirma. “Esse aquecimento do mercado também reflete na compra e venda de imóveis, que fechou o acumulado dos últimos 12 meses com aumento de 1,32%”, conclui o executivo.
 

Para o primeiro mês de 2023, o valor médio do m² na capital fluminense fechou em R$ 8.816,54, destacando o Leblon, na zona sul do Rio de Janeiro, como o bairro mais caro da cidade para quem busca pelo imóvel próprio.
 

Valores por regiões e bairros
 

Na análise por região, a Zona Oeste do Rio de Janeiro é a mais barata para morar de aluguel, com um valor médio mensal deR$ 1.042,67. Já a Zona Sul tem o preço mais elevado entre as regiões, custando, em média, R$ 3.170,52 por mês.

RegiãoValor do aluguel
Zona OesteR$ 1.042,67
Grande BanguR$ 1.150,51
Zona NorteR$ 1.156,01
Grande MéierR$ 1.174,77
Ilha do Governador e Zona da LeopoldinaR$ 1.275,31
Grande TijucaR$ 1.567,05
CentroR$ 1.805,68
Barra da Tijuca e Baixada de JacarepaguáR$ 1.843,56
Zona SulR$ 3.170,52

No caso dos bairros, Guaratiba fecha o mês de janeiro como o mais econômico para alugar uma propriedade, custando, em média, R$ 673,69 por mês. Ipanema lidera a lista dos mais caros, com um aluguel mensal no valor de R$ 8.832,46.

Mais baratos (R$)
GuaratibaR$ 673,69
PaciênciaR$ 686,00
Água SantaR$ 742,07
Mais caros (R$)
GáveaR$ 4.650
LeblonR$ 8.270,87
IpanemaR$ 8.832,46

Para as propriedades à venda, o relatório aponta que Grande Bangu é a região mais econômica para adquirir um imóvel, com o valor de R$ 3.564,87 por m². Por sua vez, a Zona Sul é mais cara, custando R$ 13.474,26 por m².

RegiãoValor do m²
Grande BanguR$ 3.564,87
Zona OesteR$ 3.756,84
Zona NorteR$ 3.945,32
Grande MéierR$ 4.318,74
Ilha do Governador e Zona da LeopoldinaR$ 4.996,92
Grande TijucaR$ 6.309,90
CentroR$ 6.696,42
Barra da Tijuca e Baixada de JacarepaguáR$ 7.691,62
Zona SulR$ 13.474,26

Na análise por bairros, Turiaçu é o mais barato para comprar um imóvel, com o preço médio de R$ 2.430,73 por m². Leblon fecha janeiro como o mais caro, custando R$ 22.312,98 por m². 
 

IMÓVEIS À VENDA – BAIRROS MAIS BARATOS E MAIS CAROS

Mais baratos (R$)
TuriaçuR$ 2.430,73
Coelho NetoR$ 2.619,21
CavalcantiR$ 2.627,08
Mais caros (R$)
LagoaR$ 16.490,22
IpanemaR$ 19.986,86
LeblonR$ 22.312,98

Os dados do relatório mensal de preços do Imovelweb, também chamado de Index, são gerados com base em 100% dos imóveis listados no portal, seja aluguel ou venda, mostrando o preço médio das propriedades.

Incorporadora de Santa Catarina tem metade dos cargos de chefia ocupado por mulheres

No dia em que é celebrado o Dia Internacional da Mulher, são muitas as questões levantadas, especialmente quando o assunto é o mercado de trabalho. De acordo com os dados divulgados em 2022 pela pesquisa Women in Business da empresa de consultoria Grant Thornton, elas ocupam 38% dos cargos de chefia no Brasil. Em busca de um equilíbrio nas oportunidades, várias corporações têm incentivado a contratação de mulheres para o quadro de funcionários. A B|Fabbriani é uma delas. “Temos isso como parte da nossa cultura. Nosso quadro de colaboradores conta com 50% de mulheres. Quanto mais diverso for um ambiente, mais fácil será desenvolver habilidades igualmente distintas. E isso serve para todos os gêneros”, diz Bruno Fabbriani, CEO da Incorporadora.

Para Thais Narciso Machado, essa equidade traz muitos benefícios à rotina profissional. Ela diz que os perfis podem ser diferentes, mas todo mundo ganha. “As mulheres têm facilidade para potencializar o lado cuidadoso e também enxergam os problemas do dia a dia de forma diferente dos homens”, exemplifica a coordenadora financeira, responsável por uma área formada só por mulheres. Thais também aponta a mescla de idades como uma característica positiva da empresa. “Temos profissionais mais experientes, que trazem na bagagem muito conhecimento prático, além daqueles que estão começando a vida corporativa e têm uma facilidade muito grande de lidar com a tecnologia”, descreve a cientista contábil, que se formou no Rio Grande do Sul e trabalha desde os 16 anos na área.

Thais é uma das profissionais que ocupa um cargo de coordenação na B|Fabbriani

Em outro setor igualmente importante da Incorporadora está Giséle Machiniski. Responsável pelo jurídico, ela conta que seu dia a dia é bem dinâmico e vai de atribuições ligadas a operações de crédito e aquisições de novos terrenos até o desenvolvimento da política e posicionamento da empresa no que diz respeito a questões legais. “Vejo que a B|Fabbriani traz inovações nesse aspecto de gestão de pessoas, e não só no mercado imobiliário. Por aqui, há um olhar que vai muito além do mundo corporativo, que incentiva as mulheres a aspirar por um cargo de chefia”, revela a advogada.

Giséle é responsável pelo jurídico da incorporadora catarinense

Pode-se dizer que as duas são quase uma exceção à regra brasileira, já que cargos de chefia costumam ser ocupados por homens – e quase sempre acima dos 40 anos. Thais, hoje com 28 anos, conta que foi promovida há pouco tempo e fala sobre como vê os desafios daqui pra frente. “Meu cargo me dá a oportunidade de lidar não somente com os números mas também de auxiliar no desenvolvimento do capital humano da empresa. A B|Fabbrini está em franco crescimento e acompanha o boom imobiliário em Itapema como poucas incorporadoras”, pontua a coordenadora.

Já Giséle está cada vez mais se especializando em Direito Imobiliário: em fase de conclusão de uma pós-graduação na área e um MBA em Gestão de Negócios Imobiliários. “Para qualquer setor, a atualização deve ser constante; para nós, advogados, não é diferente. No meu caso, essa evolução é ainda mais importante, pois trabalho em uma empresa com equidade nas promoções e isso me dá a convicção de que meu ofício vai ser analisado independente do gênero”, diz a gestora.

“Sou de uma geração que já convive com as mulheres em posição de destaque. Vejo amigas e colegas crescerem com mais facilidade e sendo ouvidas. Claro que existem áreas que precisam da força feminina, mas é só uma questão de tempo e de oportunidades até chegarmos lá”, avalia Thais. Para Giséle, as mulheres já venceram muitas barreiras em uma sociedade patriarcal, mas ainda passam por situações em que precisam provar que são qualificadas para serem ouvidas e respeitadas. “Estamos expostas a certos padrões e, muitas vezes, somos culpadas pelas violências que sofremos. Mas se nossas complexidades forem tratadas com mais seriedade, estaremos cada vez mais perto de uma sociedade minimamente igualitária”, finaliza a advogada.

Investigação de histórico imobiliário requer análise de contratos sem registro e fatos possessórios

Por Rafael Berzotti, advogado especialista em direito empresarial da Andersen Ballão Advocacia

A compra de imóveis de grande valor ou o seu uso como garantia de dívidas exigem uma análise profunda da documentação dos imóveis para a segurança jurídica dos negócios. Essa investigação é ainda mais necessária se tivermos em conta o teor da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece o cabimento de embargos de terceiro com fundamento em posse advinda de compromisso não registrado de compra e venda de imóvel.

Em due diligences imobiliárias, os credores e compradores têm por costume analisar apenas as matrículas dos imóveis. No entanto, por vezes, isso não basta. Isso porque a admissão de embargos de terceiro com fundamento em posse advinda de contratos não registrados retira muito da segurança que se deveria esperar de um sistema imobiliário registral, isto é, das certidões de matrículas de imóveis.

Contratos não registrados, é claro, não aparecem nas certidões de matrícula. Daí por que, em certos negócios imobiliários, sobretudo naqueles de grande valor, faz-se necessária a busca de certidões de escrituras públicas em tabelionatos e de contratos particulares de compra e venda, que, algumas vezes – mas não necessariamente – são submetidos a cartórios de títulos e documentos.

A doutrina dos direitos reais discute com bastante vigor a natureza do sistema imobiliário no Brasil, definindo o alcance de conceitos como “título” e “modo” e discutindo se o sistema é estritamente registral, misto etc. Entretanto, não é necessário descer a esse tipo de minúcia para se concluir que a Súmula 84 do STJ onera compradores e credores com a investigação de contratos não registrados e posse, enfraquecendo, de certa maneira, a regra do artigo 1.245 do Código Civil, segundo a qual a propriedade de imóveis entre vivos se transfere somente com registro.

A desconstituição judicial de penhoras e outras faculdades de crédito sobre imóveis com base apenas na posse faz com que a certidão de matrícula seja apenas um dos elementos que devem ser consultados nas due diligences imobiliárias. Ainda que a certidão de matrícula esteja ‘limpa’, possíveis compradores dos imóveis e credores dos donos dos imóveis podem-se ver surpreendidos com ações judiciais de possuidores ou ‘sedizentes’ possuidores, a pedir a invalidade da compra ou de atos vinculados ao direito de crédito, como penhoras e arrestos. E se os advogados desses possíveis compradores e credores não prestarem atenção ao princípio da causalidade – segundo o qual o causador da ação judicial é quem sucumbe –, pode ser até mesmo que, nos embargos de terceiro, esses compradores e credores acabem condenados em sucumbência.

Até mesmo a investigação de fatos possessórios pode ser necessária. Entrevistas com vizinhos, buscas de informações sobre o recolhimento dos impostos de propriedade imobiliária (IPTU e ITR), checagem visual das confrontações, tudo isso pode reduzir os riscos dos negócios imobiliários.

Mas não só. As cláusulas de “declarações e garantias” também podem mitigar o problema. “Cláusulas por meio das quais vendedores e tomadores de crédito – aqueles que oferecem imóveis em garantia de obrigações de crédito – declarem, sob pena de multa compatível com a dimensão do contrato, que não transferiram a posse dos imóveis negociados a terceiros são, sem dúvida, instrumentos importantes para alinhar os incentivos (mal) colocados pela Súmula 84 do STJ.

Nesse caso, os riscos postos por essa Súmula para compradores e mutuantes se converteriam em risco de crédito, ou seja, bastaria ao comprador do imóvel ou ao fornecedor do crédito conhecerem a capacidade de o vendedor ou o tomador de crédito arcar com a multa, o que então reduziria a necessidade da investigação possessória. Se surgir a discussão possessória, o contrato se resolve por inadimplemento e o vendedor ou tomador do crédito ainda terão de ressarcir o comprador ou fornecedor do crédito pela inverdade da declaração prestada no contrato.

Iniciativas como a da Súmula 84 do STJ, que visam a proteger possuidores de boa-fé são, sim, bem-vindas. O problema da Súmula 84 do STJ é que, por enfraquecer o sistema de registros, parece incentivar justamente o contrário: possuidores que não estão de boa-fé podem vir a embargar negócios imobiliários. Um credor que queira penhorar um imóvel não tem como saber se um contrato particular não registrado de fato existiu ou não.

Do ponto de vista econômico, um sistema de registros destina-se a reduzir o número de diligências prévias às trocas de bens, isto é, reduzir os “custos de transação”. Quanto mais dificuldades recaiam sobre as trocas, menores as possibilidades de as pessoas expressarem as suas preferências nos mercados e, portanto, menos eficiência alocativa.

É, portanto, questionável o Projeto de Lei 1808/22, de iniciativa do deputado Rubens Pereira Júnior, do PT-MA, que busca colocar no Código de Processo Civil o teor da Súmula 84 do STJ, conferindo a essa Súmula força de lei. O ideal parece ser justamente o contrário: obrigar as pessoas a registrar os seus negócios imobiliários o quanto antes. Tudo deveria estar registrado. O melhor seria que as certidões de matrícula, sim, refletissem o senso comum das pessoas: as matrículas deveriam ser retratos fiéis da vida dos imóveis.